광주지방법원 2026타경50369. 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 2462-2 일대의 토지와 동식물관련시설을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 동식물관련시설(버섯재배사)이며, 등기상 소유자는 박상권입니다. 말소기준권리는 2024년 8월 13일 설정된 흥양농업협동조합의 채권최고액 384,000,000원 근저당권입니다. 이후 2026년 3월 17일 박성곤을 채권자로 한 강제경매개시결정이 기입됐고, 이 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 특히 농림지역·농업진흥구역에 속하는 토지가 포함되고, 일부 목록은 농지취득자격증명을 제출해야 하므로 일반 주거용 경매와 달리 자격·행정절차 확인이 입찰의 선결조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 2462-2 |
| 도로명 | 전남광주통합특별시 고흥군 도덕면 내봉3길 35-114 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동식물관련시설(버섯재배사) |
| 토지 | 지목 답 · 토지면적 5,770.0㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
| 소유자 | 박상권 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 530,987,920원 / 530,987,920원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성곤 / 959,314,079원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 흥양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이고 채무자는 박상권입니다. 이후 기입된 갑구 2번 박성곤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없으며, 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
② 농지·이용규제 — 이 사건의 핵심 리스크
매각물건명세서상 이 사건은 일괄매각이며, 목록1·목록7·목록10·목록12는 각각 농지취득자격증명서 제출이 요구됩니다. 매수희망자는 소관 행정기관에서 발급 가능 여부를 미리 확인해야 하며, 매각결정기일까지 증명서를 제출하지 못해 매각불허가결정이 내려지면 매수신청보증금이 몰수됩니다.
| 지목 | 답 |
|---|---|
| 토지면적 | 5,770.0㎡ |
| 용도지역 | 농림지역 |
| 주요 제한 | 농업진흥구역 · 가축사육제한구역(1,000m제한구역) |
| 공시지가 | 8,700원/㎡ |
| 토지이용상황 | 답기타 |
| 지형 / 형상 | 평지 · 자루형 |
| 도로접면 | 세로한면(불) |
③ 예상배당표 (매각가 530,987,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,709,879원 |
| 2. 근저당권 · 흥양농업협동조합 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박성곤 | 959,314,079원 | 139,278,041원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,343,314,079원 중 523,278,041원이 배당되고, 미배당액은 820,036,038원입니다. 신청채권자 박성곤의 청구액 959,314,079원 중 예상배당은 139,278,041원으로 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 530,987,920원 | 523,278,041원 | 820,036,038원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 424,790,336원 | 418,142,433원 | 925,171,646원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 339,832,268원 | 334,274,616원 | 1,009,039,463원 | 0원 |
유찰이 진행되더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 반면 신청채권자 박성곤의 예상배당은 현재 회차 139,278,041원, 1회 유찰 시 34,142,433원, 2회 유찰 시 0원으로 감소합니다. 이 변화는 채권자 측 배당 문제이며, 제공된 시나리오상 매수인에게 미배당 채권이 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 현황·입지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 고흥군 도덕면 봉덕리 소재 내봉저수지 북동측 인근이며, 주위는 농경지와 축사가 소재하는 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 인근에 마을이 소재하며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 동식물관련시설인 버섯재배사로 이용 중입니다.
- 건물. 일부 건물은 일반철골구조 칼라강판지붕 단층, 일부는 강파이프구조 칼라강판지붕 단층 동식물관련시설입니다.
- 토지규제. 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역(1,000m제한구역)에 포함됩니다.
- 현장특이사항. 본건 7 일부 지상에는 둠벙(웅덩이)이 소재하므로 현장에서 재확인이 필요합니다.
- 건축물 소재지 정리. 목록2~6은 2024.07.08. 합병 후 봉덕리 2462-2 지상에, 목록11은 2024.07.08. 합병 후 봉덕리 2462-9 지상에, 목록13은 2024.09.05. 합병 후 봉덕리 2462-12 지상에 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1·7·10·12의 발급 가능 여부를 소관 행정기관에 반드시 사전 확인해야 합니다.
- 보증금 몰수 조건. 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출하지 않아 매각불허가가 되면 매수신청보증금이 몰수될 수 있습니다.
- 일괄매각. 개별 토지·건물을 따로 보는 것이 아니라 일괄매각 조건 전체를 기준으로 사업성·활용성을 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역에 따른 이용 제한을 목적 사업과 대조해야 합니다.
- 둠벙 확인. 본건 7 일부 지상의 웅덩이 상태와 실제 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 합병 지번 대조. 일반건축물대장상 종전 지번과 합병 후 현황을 현장·공부에서 일치 여부 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 자격과 활용성이 어려운 물건”
등기상 권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2024.08.13. 흥양농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 물건’으로 평가하면 핵심을 놓칩니다. 농림지역·농업진흥구역의 토지와 버섯재배시설을 일괄로 취득하는 구조이고, 목록1·7·10·12는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 발급 가능 여부를 확인하지 않고 입찰하면 매각불허가와 보증금 몰수 위험까지 있습니다. 실거래 시세자료도 없어 530,987,920원의 신건 가격을 시장가 대비 유리하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 농지 자격·규제·점유·시설 활용성을 모두 확인한 뒤에야 입찰 판단이 가능한 물건입니다.
