광주지방법원 2026타경50381. 여수시 소라면 죽림리 830-4의 근린생활시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 1,424㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층입니다. 감정 이용상태는 1층 공실 및 일부 사무실, 2층 공실입니다. 등기상 공유자는 반종운 1000분의 985, 김순지 1000분의 15이며, 현재 말소기준권리는 2024.01.31 설정된 여수중부새마을금고 근저당권 1,500,000,000원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 임미정·신용보증기금·김용균 가압류와 여수시·국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 김순지는 2022.01.13 전입, 보증금 10,000,000원으로 말소기준보다 앞서고, 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 김순지는 등기부상 공유자이자 근저당 채무자와 동일인이어서 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 함께 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50381 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 죽림리 830-4 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 1,424㎡ · 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설 · 1층 공실 및 일부 사무실(공인중개사사무소) · 2층 공실 |
| 공유자 | 반종운 1000분의 985 · 김순지 1000분의 15 |
| 감정가 / 최저가 | 2,394,020,000원 / 2,394,020,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 여수중부새마을금고 / 1,252,952,614원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.31 여수중부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 구분
조사된 임차인은 4명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 항목은 없습니다. 각 점유자의 전입시점과 확인된 보증금에 따라 위험이 크게 갈립니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)하이원아일랜드 | 2층 · 사무실 | 2009.10.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 가능성 |
| 김순지 | — | 2022.01.13 | 10,000,000원 | 有 | 無 | 10,000,000원 가정 |
| 주식회사 엘에스피 | 2층 · 사무실 | 2024.04.03 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최철 | 1층 · 사무실 | 2025.06.13 | 30,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
최철은 2026.04.16 배당요구를 했고, 김순지는 2026.05.07 배당요구를 했습니다. 주식회사 엘에스피는 보증금 20,000,000원·월차임 1,500,000원, 김순지는 보증금 10,000,000원·월차임 200,000원으로 조사되었습니다. 말소기준 이후 전입한 최철과 주식회사 엘에스피는 대항력이 없는 것으로 조사되어 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가보다 실질취득액을 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,394,020,000원입니다. 여기에 배당 가정상 김순지 보증금 10,000,000원을 인수하면 매수인의 실질취득액은 최소 2,404,020,000원입니다. 이 금액에는 보증금이 확인되지 않은 (주)하이원아일랜드의 잠재 인수액은 들어 있지 않습니다.
따라서 이 사건은 최저가 2,394,020,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 먼저 (주)하이원아일랜드의 실제 보증금과 임대차관계가 확인되어야 실질취득액의 상한을 계산할 수 있습니다. 현재 확인된 범위에서만 보면 최저가보다 최소 10,000,000원 높은 금액을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,394,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,340,200원 |
| 인수 · 김순지 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 여수중부새마을금고 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 3. 가압류 · 임미정 | 196,000,000원 | 196,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 382,400,000원 | 382,400,000원 |
| 5. 가압류 · 김용균 | 109,450,000원 | 109,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 179,829,800원 |
현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 채권 합계 2,187,850,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 179,829,800원이 발생합니다. 김순지 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 이 표에 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 2,394,020,000원 | 2,187,850,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,915,216,000원 | 1,893,663,840원 | 294,186,160원 | 10,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,532,172,800원 | 1,514,451,072원 | 673,398,928원 | 10,000,000원 |
배당 시나리오에서는 김순지의 매수인 인수액이 현재 회차부터 2회 유찰까지 10,000,000원으로 동일합니다. 그러나 이것은 김순지 보증금만 반영한 수치입니다. (주)하이원아일랜드의 보증금이 확인되면 별도의 인수 위험이 추가될 수 있으므로, 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득액이 그만큼 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 여수시 소라면 죽림리 ‘죽림저수지’ 남동측 인근이며, 주위는 상업용·근린생활시설·주상나지가 소재하는 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용되며 현황은 1층 공실 및 일부 사무실, 2층 공실입니다.
- 토지. 1,424㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 618,500원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 도시개발구역·준보전산지·지구단위계획구역에도 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로, 일반적인 급·배수·위생·전기·화재탐지설비가 되어 있습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)하이원아일랜드 보증금 확인. 2009.10.23 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 실제 임대차계약과 보증금 규모를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 김순지 임차관계 확인. 2022.01.13 전입·보증금 10,000,000원이나, 공유자이자 근저당 채무자와 동일인입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 배당 가정만으로도 최저가 2,394,020,000원에 김순지 인수 10,000,000원을 더한 최소 2,404,020,000원을 기준으로 보세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있고, 당해세가 있으면 배당순위와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각대상 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정 이용상태는 1층 공실 및 일부 사무실, 2층 공실이지만 현황조사에는 임차인이 4명 기재되어 있으므로 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구와 임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 최저가보다 인수액부터 확정”
이 사건의 말소기준은 2024.01.31 여수중부새마을금고 근저당권이고, 그 뒤에 붙은 현재의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 김순지 보증금 10,000,000원은 배당 가정상 매수인이 인수하고, 더 중요한 (주)하이원아일랜드는 2009.10.23 전입하면서도 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 신건 최저가 2,394,020,000원의 실질취득액은 최소 2,404,020,000원이며, 하이원아일랜드의 임대차관계에 따라 더 커질 수 있습니다. 김순지 역시 공유자·채무자와 동일해 임차관계의 진정성 확인이 필요합니다. 가격보다 먼저 선순위 점유와 인수범위를 확정해야 하는 사건입니다.
