광주지방법원 2026타경50396. 여수시 학동 스위트엠학동 7층717호입니다. 사건 용도는 근린시설로 기재돼 있고 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 박세훈이며 2021.02.26. 소유권이전 당시 거래가액은 179,093,000원입니다. 이 물건에서 가장 중요한 권리는 소유권이나 과거 전세권이 아니라, 현재 등기된 김선우의 주택임차권입니다.
김선우의 임대차보증금은 130,000,000원, 전입일과 확정일은 모두 2023.03.07.이고 점유개시는 2023.03.10.입니다. 배당요구도 이루어졌지만, 현재 최저매각가 120,000,000원으로는 집행비용을 제외한 배당재원이 보증금 전액에 미치지 못합니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 7층717호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층 중 7층 |
| 소유자 | 박세훈 · 2021.02.26. 소유권이전 · 거래가액 179,093,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,587,973원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 핵심은 김선우 임차권
2021.03.04. 장진호 명의 전세권 130,000,000원이 설정됐지만 2023.06.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 2024.09.24. 여수세무서장 압류도 2025.06.27. 해제되어 말소됐습니다. 반면 김선우의 주택임차권은 현재 존속하고 있으며, 데이터상 말소기준인 2026.03.23. 강제경매개시결정보다 앞선 전입일을 갖는 대항력 있는 임차권으로 분류됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선우 | 전유부분 건물의 전부 | 130,000,000원 | 2023.03.07 / 2023.03.07 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당액 인수 |
김선우는 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 임대차계약일은 2023.03.02., 전입과 확정일은 2023.03.07., 점유개시는 2023.03.10.이고, 주택임차권등기는 2025.03.14. 접수됐습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 배당으로 보증금 전액을 충족하지 못하는 부분은 매수인이 인수합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 12,480,000원 | 132,480,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 36,128,000원 | 132,128,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 54,982,400원 | 131,782,400원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 그대로 보여줍니다. 1회 유찰되면 낙찰가는 96,000,000원으로 낮아지지만 인수액은 36,128,000원으로 커져 실질취득은 132,128,000원입니다. 2회 유찰에서도 매각가는 76,800,000원이지만 인수액이 54,982,400원으로 증가해 실질취득은 131,782,400원입니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수 증가로 상쇄됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 김선우 보증금 | 130,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,587,973원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김선우 보증금 중 117,520,000원이 배당되고 12,480,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구 135,587,973원은 예상배당 0원이며 미배당 135,587,973원이 발생합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 학동 소재 여수시립쌍봉도서관 남서측 인근이며, 관공서·아파트단지·각종 근린생활시설이 혼재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 업무시설동까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며 급배수·위생·난방·CCTV·소방·엘리베이터·지상 및 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 집합건물 남측은 광대로, 북측은 중로에 접하고 서측으로 보행로가 개설돼 있습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구(일반)이며 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 실질취득을 분리해서 계산. 현재 회차는 120,000,000원 낙찰가에 12,480,000원 인수가 붙어 실질취득 132,480,000원입니다.
- 임차보증금 미배당액 재확인. 실제 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 잔액이 결정되므로 배당표와 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 임차권 명도조건 확인. 김선우는 대항력 있는 임차권자로 분류되므로 보증금 반환과 인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.23. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 정보가 없어 실질취득 132,480,000원의 시장가격 대비 수준을 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 배당관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.20억 낙찰”이 아니라 “1.32억대 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 김선우의 대항력 임차보증금은 130,000,000원이고, 현재 최저매각가는 120,000,000원입니다. 예상배당상 보증금 중 12,480,000원이 남아 매수인에게 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 132,480,000원입니다. 유찰이 진행돼도 낙찰가 하락만큼 인수액이 늘기 때문에 1회 유찰 시 132,128,000원, 2회 유찰 시 131,782,400원으로 총부담은 크게 변하지 않습니다.
따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금까지 포함한 총취득비용으로 판단해야 합니다. 실거래 시세자료도 없어 현재 실질취득액이 시장 대비 저렴하다는 근거는 없습니다. 권리구조는 읽히지만, 인수액이 크고 가격 검증자료가 부족한 인수형 경매라는 점이 결론입니다.
