광주지방법원 2026타경50463. 광양시 중동 수하임2차 202동 23층2303호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라 회차별로 인수액이 달라진다는 점입니다. 송영숙의 임차보증금은 225,000,000원이고 전입신고일은 2023.08.03, 확정일자는 2024.09.25입니다. 매각물건명세서상 배당요구도 되어 있어 현재 신건 306,000,000원에서는 집행비용 5,084,000원을 뺀 뒤 보증금 225,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차 기준 송영숙 관련 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에 덕성엔지니어링이 별도 점유자로 확인되는데 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 점유자에 대해서는 대항력을 있다고 단정할 수 없고, 정확히 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다. 또한 등기부에는 이 주택이 민간임대주택으로 등록돼 있고 감정평가에서도 일반 공동주택 대비 이용·처분 제한 가능성을 재확인하라고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 23층2303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 84.4521㎡ · 28층 중 23층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
등기부상 우리은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시돼 있고, 현재 계산상 말소기준권리는 2026.04.09 강제경매개시결정입니다. 송영숙의 주택임차권은 2024.10.14 등기됐으며 전입일 2023.08.03으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력은 인정되는 구조이고, 배당으로 보증금이 모두 충족되지 않는 회차에서는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 / 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송영숙 | 2023.08.03 | 2024.09.25 | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 현재 0원 |
| 덕성엔지니어링 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차인으로 확인되는 송영숙은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 본인 명의 임차권자입니다. 덕성엔지니어링 역시 보증기관 승계 항목은 아니며, 별도 점유자로 기재돼 있습니다. 따라서 송영숙 보증금과 덕성엔지니어링의 미상 금액을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
③ 회차별 인수 구조 — 2회 유찰부터 보증금이 낙찰자에게 넘어온다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 306,000,000원 | 75,916,000원 | 149,084,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,800,000원 | 15,572,800원 | 209,427,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,840,000원 | 0원 | 225,000,000원 | 32,701,760원 |
특히 2회 유찰 시에는 낙찰가 195,840,000원만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 매수인 인수액 32,701,760원을 더한 실질 부담은 228,541,760원이 됩니다. 이 사건은 대항력 있는 임차권이 존재하므로 회차가 내려갈수록 낙찰가와 실질취득비용의 차이를 반드시 같이 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 임차인 송영숙 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 75,916,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 송영숙 보증금이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 149,084,000원은 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 민간임대주택 등기 — 이용·처분 제한 재확인
갑구에는 2022.11.07 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용은 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 것입니다. 감정평가 역시 이 구분건물이 민간임대주택으로서 일반 공동주택 대비 이용 및 처분에 제한이 있을 수 있으므로 경매 진행 시 관련사항을 재확인하라고 명시하고 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근. 아파트단지·근린생활시설·주상용건물이 혼재하는 중심상업지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 23층2303호. 일반 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복6차선 포장도로, 동측 왕복2차선 포장도로에 접하고 진입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역 · 공시지가 967,200원/㎡ · 장방형 평지의 공동주택 부지입니다.
- 단지. 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 덕성엔지니어링 점유관계. 전입신고일·보증금·점유 부분을 원본 서류와 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 송영숙 배당 결과. 현재 회차에서는 인수 0원이나 매각가가 내려가면 미배당 보증금이 인수될 수 있으므로 낙찰가별 배당을 다시 계산해야 합니다.
- 민간임대주택 지위. 매각 후 민간임대주택 등록 및 임대의무 관련 제한이 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 관리비. 2026.04.14 현황조사일 기준 미납 관리비 403,660원이 있습니다.
- 가격 검증. 동일 면적 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가나 유찰가 자체를 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
송영숙 임차권은 대항력과 우선변제권이 모두 확인되지만, 현재 신건 306,000,000원에서는 보증금 225,000,000원이 전액 배당되어 송영숙 관련 인수액은 0원입니다. 다만 이 결론은 현재 회차에 한정됩니다. 2회 유찰 시에는 32,701,760원의 매수인 인수가 발생하고, 별도로 덕성엔지니어링의 전입·보증금이 미상이라 권리 위험이 완전히 닫히지 않았습니다. 여기에 민간임대주택 등기에 따른 이용·처분 제한 가능성까지 있습니다. 현재 회차 송영숙 인수는 0원, 그러나 미상 점유와 민간임대 제한은 반드시 확인. 이 사건의 핵심입니다.
