광주지방법원 2026타경50476. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 202동 27층 2701호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 225,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이나 압류보다 임차인 김빛나의 대항력 있는 임차권입니다. 김빛나는 2022.11.11. 임대차계약, 2022.11.28. 확정일자, 2023.01.07. 점유개시, 2023.01.26. 주민등록을 마쳤고, 2024.11.13. 보증금 225,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
제공된 권리순위에서 말소기준은 2026.04.10. 강제경매개시결정입니다. 임차인의 점유·전입 및 임차권등기는 그보다 앞서고, 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 상태입니다. 따라서 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않는 가격대에서는 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 현재 신건 가격에서는 전액 배당돼 인수 0원이지만, 유찰이 진행될수록 구조가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50476 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 27층2701호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 28층 건물 중 27층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 우리은행 근저당권은 2022.11.07. 설정됐으나 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2026.04.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김빛나의 전입일 2023.01.26.과 임차권등기 2024.11.13.은 모두 그보다 빠르므로, 매각대금에서 보증금 전액이 배당되지 않으면 미배당분이 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김빛나 전유부분 건물의 전부 | 2023.01.07. / 2023.01.26. | 2022.11.28. | 225,000,000원 | 2024.11.13. | 대항력 있음 우선변제 승계 신고 아님 |
② 가격 구조 — 최저가만 보면 위험하다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 305,000,000원입니다. 이 가격을 가정하면 집행비용 5,070,000원을 먼저 제외한 뒤 김빛나 보증금 225,000,000원이 전액 배당되고, 매수인이 별도로 인수할 보증금은 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 305,000,000원입니다.
하지만 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 것과 별개로 대항력 임차보증금 미배당분이 매수인 인수로 전환될 수 있습니다. 제공된 시나리오상 1회 유찰 가격 244,000,000원까지는 인수액이 0원이지만, 2회 유찰 가격 195,200,000원에서는 33,332,800원의 인수가 발생합니다. 이때 매수인의 실질취득은 195,200,000원 + 33,332,800원 = 228,532,800원입니다.
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 305,000,000원 | 0원 | 305,000,000원 | 150,070,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 244,000,000원 | 0원 | 244,000,000원 | 210,216,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 195,200,000원 | 33,332,800원 | 228,532,800원 | 225,000,000원 |
수하임2차의 경매 통계에는 평균 유찰횟수 1.8회가 제시되어 있습니다. 다만 이를 일반 시세의 할인율이나 가격 메리트로 곧바로 연결할 수는 없습니다. 이 사건은 특히 유찰이 깊어질수록 표면 최저가와 실질취득가격의 차이를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 1. 임차인 김빛나 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 74,930,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 305,000,000원 가정에서는 김빛나의 보증금 225,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 74,930,000원을 배당받고 150,070,000원이 미배당됩니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 임차보증금 인수액은 서로 다른 항목입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 202동 27층 2701호이며, 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·용도. 세장형 평지의 공동주택 및 근린생활시설 부지이며 중심상업지역입니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 도로. 본건 동측으로 진입로가 있으며 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 단지 규모. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공 단지입니다.
- 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김빛나 배당액 확인. 대항력 임차인이므로 실제 매각대금에서 보증금 225,000,000원이 전액 배당되는지 반드시 계산해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 2회 유찰 시 최저가 195,200,000원만 볼 것이 아니라 인수 33,332,800원을 더한 실질취득 228,532,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 2024.11.13. 임차권등기명령에 따라 보증금 225,000,000원의 임차권이 등기되어 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.04.28. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.11.07. 기재되어 있으므로 매각 후 효력을 원본에서 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 2026.04.14. 현황조사일 기준 미납 관리비 1,459,240원이 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 주택도시보증공사의 채권 미배당액 자체가 매수인에게 그대로 넘어가는 것은 아니며, 매수인이 특히 확인해야 할 금액은 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당요구 및 매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”보다 중요한 것은 유찰 뒤의 구조다
이 사건은 현재 회차만 보면 임차보증금 인수 0원입니다. 하지만 권리가 단순한 물건은 아닙니다. 김빛나는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이며 보증금은 225,000,000원입니다. 현재 305,000,000원에서는 전액 배당되지만, 2회 유찰한 195,200,000원 시나리오에서는 33,332,800원이 매수인에게 남아 실질취득가격이 228,532,800원으로 올라갑니다.
따라서 이 물건은 “유찰돼 싸졌다”가 아니라 “유찰될수록 인수액을 다시 계산해야 한다”가 정확한 접근입니다. 현재 회차에서는 인수 0원이라는 점이 장점이지만, 실거래 비교 없이 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 권리상 핵심은 대항력 임차인의 배당 충족 여부, 가격상 핵심은 표면 낙찰가가 아닌 실질취득가격입니다.
