광주지방법원 2026타경50482. 광양시 중동 수하임2차 202동 903호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이며 2022.11.07. 소유권보존등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 허익원의 주택임차권입니다. 허익원은 임대차계약일자 2020.09.23., 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2022.12.26.이고, 임차보증금은 219,000,000원입니다. 2024.10.25. 임차권등기가 접수됐으며 배당요구도 한 상태입니다.
현재 유효한 말소기준은 2026.04.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 임차인의 전입·점유·확정일자는 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 허익원은 대항력이 있는 실제 임차인 1명으로 봐야 하며, 경매에서 보증금이 모두 배당되지 않는다면 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50482 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 9층903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층 지상28층 중 9층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 293,000,000원 / 293,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 등기 발행일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2022.11.07. 설정됐던 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준으로 보지 않습니다. 이에 따라 데이터가 산정한 말소기준은 2026.04.13. 강제경매개시결정입니다. 허익원의 주택임차권등기는 2024.10.25. 접수됐고, 그 기초가 되는 주민등록·점유·확정일자는 2022.12.26.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 등기자료 역시 이 임차권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류하고 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허익원 | 전유부분 건물의 전부 | 219,000,000원 | 2022.12.26. | 2022.12.26. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 회차별 실질 부담 — 2회 유찰부터 인수가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 293,000,000원 | 69,098,000원 | 149,902,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 234,400,000원 | 11,318,400원 | 207,681,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 187,520,000원 | 0원 | 219,000,000원 | 34,905,280원 |
현재 회차와 1회 유찰까지는 임차보증금 전액을 배당할 수 있어 매수인 인수가 없습니다. 반면 2회 유찰 시 매각가는 187,520,000원으로 내려가고, 데이터상 허익원에게 배당되지 못하는 보증금 중 34,905,280원이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 2회 유찰 시 단순 최저가만 보면 안 되며, 매각가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,902,000원 |
| 1. 임차인 허익원 보증금 | 219,000,000원 | 219,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 69,098,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가정에서는 허익원 보증금 219,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사는 69,098,000원을 배당받아 청구액 중 149,902,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 현재 회차 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격·환금성 — 실거래 근거 없이 감정가 할인만 볼 수 없다
수하임2차는 176세대이고 준공일은 2022.10.31.입니다. 제공된 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다. 다만 이번 분석에 사용할 수 있는 실거래 금액과 최근 12개월 평균, 최신 거래가격은 확인되지 않았고, 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 293,000,000원이나 80%·64% 유찰가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 표현할 근거는 없습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 소재 광양시청 북측에 위치하며, 인근에 아파트단지·상가·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상28층 중 9층 903호이며 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소화설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 건부지이며, 중심상업지역입니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 허익원의 임차보증금 219,000,000원, 전입·점유·확정일자 2022.12.26., 임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 회차별 인수액 재계산. 현재와 1회 유찰은 인수 0원이지만 2회 유찰 시 데이터상 34,905,280원 인수가 발생합니다.
- 신청채권과 임차보증금 분리. 실제 임차인은 허익원 1명입니다. 주택도시보증공사의 219,000,000원은 신청채권자 청구액으로 별도 배당되며 임차보증금에 합산하지 않습니다.
- 미납 관리비. 2026.04.21. 현황조사일 기준 미납 관리비가 1,398,820원 있으므로 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 등기 내용과 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 또는 유찰가만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “신건 인수 0원”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 현재 신건에서는 허익원 보증금 219,000,000원이 전액 배당되기 때문에 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 허익원의 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞서고, 주택임차권등기도 존재하므로 이 권리가 사라진 것은 아닙니다. 데이터가 보여주는 2회 유찰 시나리오에서는 매각가 187,520,000원에 34,905,280원의 인수가 붙습니다.
따라서 이 물건은 “유찰되면 무조건 싸지는 물건”으로 보면 안 됩니다. 회차가 내려갈수록 매각가와 미배당 임차보증금을 함께 계산해야 하며, 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격 메리트도 별도로 검증해야 합니다. 현재 회차는 인수 0원이지만, 권리 구조 자체는 대항력 임차인이 선순위에 놓인 회차 민감형 물건입니다.
