광주지방법원 2026타경50496. 광양시 중동 수하임2차 202동 16층 1601호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 등기에는 2022.11.07. 소유권보존과 민간임대주택등기가 함께 올라와 있습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 근저당 자체가 아니라 서명희의 주택임차권입니다. 임차보증금은 222,000,000원, 전입은 2022.12.02., 점유개시는 2022.11.25., 확정일자는 2022.11.09.이며 배당요구도 이루어졌습니다.
계산상 소멸기준이 되는 2026.04.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정보다 임차인의 전입·점유가 훨씬 빠르므로, 자료에는 서명희를 대항력 있는 임차인으로 판정하고 있습니다. 다만 현재 신건 매각가 306,000,000원에서는 배당표상 보증금이 전액 변제되므로 실제 매수인 인수는 0원입니다. 핵심은 유찰 회차마다 인수액을 다시 봐야 한다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50496 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 16층1601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지하1층, 지상28층 중 16층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 관리비 | 미납 1,320,820원 (2026.04.21. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2022.11.07. 설정된 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 2024.10.25. 서명희 명의의 주택임차권등기가 올라왔고, 2026.04.13. 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다. 자료상 소멸기준은 이 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 서명희의 대항력 임차권은 낙찰가와 배당 결과에 따라 매수인에게 잔액이 인수될 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서명희 | 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 222,000,000원 | 2022.12.02. | 2022.11.09. | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
서명희는 2022.10.01. 임대차계약, 2022.11.25. 점유개시, 2022.12.02. 주민등록, 2022.11.09. 확정일자가 등기되어 있고, 2024.10.25. 배당요구가 확인됩니다. 보증기관의 승계·대위 신고자로 표시된 임차인이 아니므로, 이 분석에서는 실제 임차인 1명으로 봅니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
수하임2차는 176세대이고 준공일은 2022.10.31.로 확인됩니다. 다만 제공된 단지 정보에는 이 물건과 일치하는 실거래 면적 매칭이 확인되지 않고, 최근 경매 낙찰가도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 306,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.8회, 매각률 0.0%가 표시되어 있습니다. 이 수치는 가격 메리트의 직접 근거라기보다는, 유찰이 진행될 경우 아래의 임차보증금 인수 구조를 반드시 다시 계산해야 한다는 경고 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,084,000원 |
| 1. 임차인 서명희 보증금 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 78,916,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 배당 시 서명희 보증금은 222,000,000원 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 청구액 222,000,000원 중 78,916,000원이 배당되어 143,084,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아니며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 306,000,000원 | 78,916,000원 | 143,084,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 244,800,000원 | 18,572,800원 | 203,427,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 195,840,000원 | 0원 | 222,000,000원 | 29,701,760원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근으로, 주변에 아파트·업무용 부동산·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고, 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 중 16층이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공 정보가 있으나 이 물건과 일치하는 실거래 표본이 없어 가격대별 실제 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 회차별 인수 재계산. 현재는 인수 0원이지만 2회 유찰 시 29,701,760원이 발생합니다. 최저가만 보지 말고 배당 후 임차보증금 잔액까지 함께 보세요.
- 임차권 원본 확인. 서명희의 전입 2022.12.02., 점유개시 2022.11.25., 확정일자 2022.11.09., 임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.04.28. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 관리비. 2026.04.21. 현황조사일 기준 미납 관리비 1,320,820원이 기재되어 있으므로 관리사무소에서 최신 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 일치하는 실거래 표본이 제시되지 않았으므로 감정가 306,000,000원이 시세 대비 저렴하다는 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용과 실제 배당순위·배당액은 절차 진행에 따라 변동될 수 있으므로 배당요구와 채권관계 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건의 권리분석은 한 문장으로 끝나지 않습니다. 현재 신건 306,000,000원에서는 서명희의 보증금 222,000,000원이 배당표상 전액 변제되어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 서명희는 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차인이고, 제공된 시나리오에서는 2회 유찰 시 29,701,760원 인수가 발생합니다. 여기에 민간임대주택등기와 미납 관리비 1,320,820원도 확인 대상입니다.
반대로 가격 면에서는 실거래 매칭 자료가 없기 때문에 감정가 306,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “현재 회차의 인수 0원을 확인하되, 유찰될 때마다 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 다시 계산하는 것”입니다. 권리 구조는 단순 안전형이 아니라 회차에 따라 매수인 부담이 변하는 조건부 인수형으로 보는 것이 맞습니다.
