광주지방법원 2026타경50515. 광양시 중동 수하임2차 201동 21층 2104호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 225,000,000원을 청구해 강제경매가 개시됐습니다. 권리의 출발점은 2022년 11월 7일 설정된 주식회사우리은행 근저당입니다. 이후 정준영의 주민등록과 임차권등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정이 이어집니다.
이 사건의 핵심은 보증금 225,000,000원이라는 큰 숫자 자체가 아닙니다. 정준영의 주민등록일은 2023.02.13이고 말소기준권리는 2022.11.07이므로, 기재된 권리판정대로 대항력이 없습니다. 따라서 신건 299,000,000원은 물론 1회 유찰 239,200,000원, 2회 유찰 191,360,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50515 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 21층2104호 |
| 도로명주소 | 광양시 행정2길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 28층 공동주택 내 21층 2104호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 기준은 2022.11.07 우리은행 근저당
말소기준은 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 20,762,000,000원이 기재되어 있고, 같은 날 을구 1-1에는 채권최고액 119,880,000원·공동담보 해제 내용의 근저당권 변경이 추가로 기재돼 있습니다. 배당금액과 실제 피담보채권 범위를 판단할 때는 이 변경기재를 원등기와 함께 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 — 보증금 225,000,000원, 그러나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정준영 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2023.02.13 / 2023.02.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
정준영의 임대차계약일은 2023.01.05, 점유개시일은 2023.02.01, 주민등록일과 확정일자는 모두 2023.02.13입니다. 임차권등기명령은 2024.10.24 내려졌고 2024.10.25 등기됐으며, 같은 날 배당요구가 접수됐습니다. 그러나 주민등록 자체가 말소기준권리인 2022.11.07 우리은행 근저당보다 늦으므로 대항력 없는 후순위 임차권으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 294,014,000원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 집행비용 4,986,000원을 제외한 294,014,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 20,692,986,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근에 위치하고 부근은 상가지대로 형성돼 있으며, 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 공동주택 내 21층 2104호이며, 위생·급배수·난방·스프링클러·소화전·승강기·옥내주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 세장형 평지의 아파트 부지이며 동측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다. 용도지역은 중심상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역, 대로2류·중로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 우리은행 근저당 변경기재 확인. 을구 1번 20,762,000,000원과 같은 날 을구 1-1의 119,880,000원·공동담보 해제 기재를 등기 원문에서 대조하세요.
- 임차인 대항력. 정준영의 전입 2023.02.13은 말소기준 2022.11.07 이후입니다. 다만 배당요구·임차권등기 내용은 매각물건명세서와 다시 맞춰보세요.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로 매각 후 말소 및 지위 처리 여부를 확인하세요.
- 미납 관리비. 2026.04.20 현황조사일 기준 미납 관리비 1,660,500원이 있습니다. 관리사무소에서 현재 금액과 낙찰자 부담 범위를 확인하세요.
- 가격 상한. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 299,000,000원 자체를 시세로 간주하지 마세요.
- 회차별 자금계획. 신건 299,000,000원, 1회 유찰 239,200,000원, 2회 유찰 191,360,000원의 시나리오별로 가격 판단을 별도로 하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정요항 및 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
권리의 큰 줄기는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2022.11.07 우리은행 근저당이고, 실제 임차인 정준영의 전입일 2023.02.13은 그보다 늦습니다. 보증금이 225,000,000원이어도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 이 물건을 “보증금 2.25억을 떠안는 경매”로 보는 것은 맞지 않습니다.
반면 가격은 아직 합격 판정을 내릴 수 없습니다. 신건 최저가 299,000,000원을 뒷받침할 동일 면적 최근 실거래 비교가 없고, 단지 경매 통계에서도 평균 1.8회 유찰이라는 수치가 확인됩니다. 여기에 미납 관리비 1,660,500원, 민간임대주택등기, 우리은행 근저당의 변경기재가 남아 있습니다. 결론은 권리상 금전 인수는 0원, 가격은 검증 전 보류. 입찰 전 등기 변경사항과 실제 시세를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
