광주지방법원 2026타경50527. 광양시 중동 수하임2차 202동 601호 아파트입니다. 감정평가상 28층 건물 중 6층이며 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 등기에는 2022.11.07. 민간임대주택등기가 존재합니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 소유권이나 금융기관 근저당이 아니라 박상준의 주택임차권입니다. 임차보증금은 219,000,000원, 전입일은 2022.11.28., 점유개시일은 2022.11.11., 확정일자는 2024.09.23.이며 배당요구도 되어 있습니다.
데이터상 말소기준권리는 2026.04.15. 강제경매개시결정입니다. 박상준의 전입일은 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 충분해 보증금이 모두 배당되면 인수는 없지만, 유찰이 누적돼 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50527 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 이용중 · 28층 건물 중 6층 601호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 관리비 미납 | 1,663,600원 (2026.04.21. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
2022.11.07. 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 이루어졌고, 같은 날 우리은행 근저당 관련 등기가 존재합니다. 최초 근저당 채권최고액 20,762,000,000원은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있으며, 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 119,880,000원이 기재되어 있습니다. 이후 박상준의 전입 2022.11.28., 확정일자 2024.09.23., 임차권등기 2024.11.06.이 이어지고 2026.04.15. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상준 | 전유 부분의 전부 · 주거 (임차권등기) | 219,000,000원 | 2022.11.28. | 2024.09.23. | 대항력 有 우선변제 有 회차별 승계 가능 |
박상준은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차권등기는 2024.11.06. 접수되었고 임차보증금은 219,000,000원입니다. 배당요구가 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 회차별 인수 — 최저가만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 300,000,000원 | 76,000,000원 | 143,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 240,000,000원 | 16,840,000원 | 202,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 192,000,000원 | 0원 | 219,000,000원 | 30,488,000원 |
현재 회차에서는 매각가 300,000,000원에서 집행비용 5,000,000원과 임차인 보증금 219,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사에 76,000,000원이 배당됩니다. 따라서 박상준의 보증금은 전액 충족되어 현재 회차 매수인 인수는 0원입니다.
1회 유찰 시 매각가 240,000,000원에서도 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 2회 유찰 시 매각가 192,000,000원에서는 30,488,000원 인수가 발생합니다. 이 경우 표면상 낙찰가만 192,000,000원으로 볼 것이 아니라 192,000,000원 + 30,488,000원 = 222,488,000원의 실질취득 구조로 보아야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 박상준 보증금 | 219,000,000원 | 219,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 76,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 300,000,000원 가정에서는 임차인 박상준의 보증금 219,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 219,000,000원 중 76,000,000원이 배당되고 143,000,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 가격·환금성 메모
수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31.입니다. 제공된 단지 통계상 경매물건 평균 유찰횟수는 1.8회입니다. 다만 이번 비교자료의 목표 면적은 84.107㎡로 표시되어 있으나 면적 일치 여부가 불일치로 확인되어 있고, 최근 낙찰금액·최근 낙찰일 및 실거래 가격 자료도 제시되어 있지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주위에 아파트단지·근린생활시설·공원·시청·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 편리하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 6층 601호이며 계단식입니다. 위생·급배수, 가스보일러식 개별난방, 도시가스, 화재탐지·소화·경보, 승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 세장형 평지로 아파트 2동의 부지로 이용 중이며 북측 대로, 동측 중로와 접하고 단지 동측 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역, 대로2류·중로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역입니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박상준 보증금 배당 확인. 현재 회차는 인수 0원이지만 대항력 임차인입니다. 실제 낙찰가와 배당 결과에 따라 미배당 보증금이 남는지 반드시 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 실질취득. 192,000,000원에만 시선을 두지 말고 데이터상 인수 30,488,000원을 합친 222,488,000원 구조로 판단해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 내용이 등기돼 있습니다. 입찰 전 원본 등기와 매각조건을 대조해야 합니다.
- 관리비. 2026.04.21. 현황조사일 기준 미납 관리비 1,663,600원이 기재되어 있습니다.
- 가격검증. 동일 면적 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰가 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 현재 회차에만 안전하다
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 점 때문에 권리가 단순하지 않습니다. 박상준의 보증금은 219,000,000원이고 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 신건 300,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되어 인수 0원, 1회 유찰 240,000,000원에서도 데이터상 인수 0원입니다.
문제는 2회 유찰입니다. 최저가가 192,000,000원으로 내려가면 매수인 인수액이 30,488,000원으로 생기고, 실질취득은 222,488,000원이 됩니다. 게다가 동일 면적 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장 대비 저렴한지 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “현재 회차 인수 0원”만 보고 접근할 것이 아니라, 회차별 배당과 인수액을 함께 계산해야 하는 대항력 임차인형 경매로 보는 것이 맞습니다.
