광주지방법원 2026타경50534. 광양시 중동 수하임2차 201동 28층 2801호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 말소기준권리는 2022.11.07 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기에는 채권최고액 20,762,000,000원이 기재돼 있으며 공동담보목록 제2022-163호가 붙어 있습니다. 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 81,120,000원 및 공동담보 해제 내용도 등기돼 있습니다.
임차권자 정숙은 2024.03.07 임대차계약 후 2024.05.23 전입·점유개시와 확정일자를 갖췄고, 보증금은 163,000,000원입니다. 그러나 이 날짜는 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 2024.10.14 임차권등기명령에 따라 임차권이 등기됐지만 이 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50534 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 28층 2801호 |
| 물건종류 | 아파트 · 28층 건물 내 28층 2801호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 미납 관리비 | 1,245,750원 (2026.04.20 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.63억, 그러나 인수 0원
말소기준은 2022.11.07 우리은행 근저당권입니다. 임차인 정숙의 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2024.05.23으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 163,000,000원이 크더라도 낙찰자가 그 보증금을 승계하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정숙 | 전유부분의 전부 | 163,000,000원 | 2024.05.23 / 2024.05.23 | 대항력 없음 | 미상 · 배당요구 2024.10.14 | 승계 아님 |
② 가격 판단 — 신건 2억, 시세 가점은 보류
이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 200,000,000원입니다. 수하임2차는 176세대, 사용승인일은 2022.10.31이고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
다만 비교할 수 있는 실거래 금액이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 신건 최저가 200,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 감정가 100%라는 사실이나 단지의 평균 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 부여하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 196,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 200,000,000원 가정에서는 집행비용 3,600,000원을 제외한 196,400,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 20,728,600,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트·업무용 시설·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트구조 28층 건물의 28층 2801호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,095.6㎡, 중심상업지역이며 공시지가는 967,200원/㎡입니다. 북측 및 동측 도로에 접합니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 사용승인일은 2022.10.31입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 최저가 200,000,000원이 시세 대비 적정한지 판단할 실거래 비교자료가 없으므로, 응찰 전 동일 단지·유사 면적의 최신 거래를 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 정숙의 전입·점유개시·확정일자 2024.05.23과 임차권등기 2024.10.14, 보증금 163,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 미납 관리비. 2026.04.20 현황조사일 기준 1,245,750원이 미납돼 있으므로 현재 체납액과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 말소기준 근저당. 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2022-163호가 기재돼 있고 같은 날 공동담보 해제 변경등기도 있으므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격 확인
이 사건의 핵심은 보증금 163,000,000원이라는 큰 숫자에 겁먹을 필요는 없다는 점입니다. 임차인 정숙의 전입과 점유개시는 2024.05.23으로 말소기준 우리은행 근저당 2022.11.07보다 늦습니다. 따라서 대항력이 없고 임차권등기도 후순위여서 매수인 인수금액은 0원입니다.
반대로 현재 신건 최저가 200,000,000원이 투자 측면에서 매력적인지는 별개의 문제입니다. 실거래 비교값이 없어 가격의 고저를 판정할 근거가 부족하고, 미납 관리비 1,245,750원도 남아 있습니다. 권리는 합격권, 가격은 추가 확인. 이 사건은 인수 위험보다 최신 시세와 실제 점유, 관리비 현황을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
