광주지방법원 2026타경50541. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 202동 26층 2604호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 등기부에는 2022.11.07. 소유권보존과 민간임대주택등기가 확인됩니다. 임차인 김태경은 임대차계약일 2020.11.11., 확정일자 2022.11.02., 주민등록일자 2022.11.14., 점유개시일자 2022.11.18.이며 임차보증금은 225,000,000원입니다. 2024.11.13. 임차권등기까지 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준은 제공된 권리판단상 2026.04.15. 강제경매개시결정입니다. 김태경의 전입은 그보다 앞서 있고 대항력이 있으며, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 그래서 현재 회차에서는 보증금 전액이 배당돼 인수가 없지만, 낙찰가가 보증금보다 아래로 내려가는 회차에서는 미배당액이 매수인 부담으로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50541 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 26층2604호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 28층 중 26층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31. 준공 |
| 미납 관리비 | 1,166,480원 (2026.04.21. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 현재는 0원, 저가 낙찰에서는 인수 발생
등기부상 우리은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 권리분석의 기준은 2026.04.15. 강제경매개시결정입니다. 그 이전에 전입한 김태경은 대항력이 있으며, 2024.11.13. 임차권등기를 마쳤습니다. 김태경은 실제 임차인 1명이고, 주택도시보증공사는 별도의 신청채권자입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태경 전유부분 건물 전부 | 225,000,000원 | 2022.11.14. 2022.11.18. | 확정 2022.11.02. 배당요구 2024.11.13. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 현재 0원 2회 유찰 시 31,439,680원 |
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 결론 내릴 수 없다
이 사건에서 확인 가능한 동일 평형 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 308,000,000원이나 각 회차 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 가격 판단은 현재 확인되는 배당·인수 구조를 우선해서 봐야 합니다.
단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 1.8회이고 낙찰률은 0.0%로 제시되어 있습니다. 다만 이 사건 자체는 아직 0회 유찰인 신건입니다. 현재 감정가를 시세로 간주하거나, 2회 유찰가 197,120,000원을 그대로 취득원가로 보는 방식 모두 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 김태경 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 77,888,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 308,000,000원 가정에서는 김태경 보증금 225,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 77,888,000원을 배당받아 147,112,000원이 미배당됩니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 실질취득액을 따로 보라
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 308,000,000원 | 77,888,000원 | 147,112,000원 | 0원 | 308,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 246,400,000원 | 17,150,400원 | 207,849,600원 | 0원 | 246,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,120,000원 | 0원 | 225,000,000원 | 31,439,680원 | 228,559,680원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 있는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 26층이며, 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 토지면적 3,095.6㎡, 공시지가 967,200원/㎡입니다. 대로2류와 중로2류에 접합니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31. 준공이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 재확인. 김태경은 대항력과 우선변제권이 있으므로 실제 낙찰가에서 보증금이 얼마 배당되고 얼마가 남는지 반드시 다시 계산해야 합니다.
- 2회 유찰 구간 주의. 197,120,000원에 낙찰되는 시나리오에서는 31,439,680원이 승계되어 실질취득액이 228,559,680원이 됩니다.
- 실거래 원본 확인. 확인 가능한 동일 평형 실거래 금액 없이 감정가나 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 원문과 실제 매각조건을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 미납 관리비. 2026.04.21. 현황조사일 기준 미납 관리비 1,166,480원이 확인되어 정산 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 인도 상태. 김태경 명의 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 및 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득액은 같은 폭으로 내려가지 않는다”
이 사건은 신건 308,000,000원에서는 김태경의 보증금 225,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하기 때문에 낙찰가가 충분히 낮아지면 구조가 바뀝니다. 2회 유찰가 197,120,000원에서는 미배당 보증금 31,439,680원이 승계되어 실질취득액이 228,559,680원이 됩니다.
또한 동일 평형 실거래 수치가 확인되지 않으므로 현재 감정가나 유찰가를 근거로 “시세보다 싸다”는 판단을 내릴 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 표시 최저가가 아니라 각 회차의 임차보증금 미배당과 실질취득액입니다. 현재 회차의 금전적 인수는 없지만, 유찰 이후에는 대항력 임차보증금이 매수인의 취득원가를 떠받치는 구조라는 점을 우선 확인해야 합니다.
