광주지방법원 2026타경50547. 광양시 중동 수하임2차 201동 27층 2701호 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2022.11.07. 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 김금선의 전입·점유개시는 2023.05.10., 확정일자는 2024.05.03.로 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하며, 배당 부족분이 발생하더라도 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다.
다만 이 사건에서 권리와 가격은 분리해 볼 필요가 있습니다. 권리계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 수하임2차의 최근 실거래 금액과 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.8회가 기록돼 있으므로, 감정가 201,000,000원 자체를 시세로 간주해 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 27층 2701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용 59.9353㎡ · 지하1층 지상28층 중 27층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 미납 관리비 | 834,580원 (2026.04.20. 현황조사일 기준) |
① 권리 흐름 — 임차보증금 163,000,000원, 그러나 대항력 없음
말소기준은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 김금선은 전유부분 건물 전부를 대상으로 보증금 163,000,000원의 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 그러나 주민등록일자·점유개시일자가 2023.05.10.으로 2022.11.07. 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김금선 | 163,000,000원 | 2023.05.10 | 2024.05.03 | 有 2024.11.13 | 없음 | 확인 필요 | 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 201,000,000원입니다. 그러나 제공된 단지 정보에는 최근 실거래 금액과 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 단지 | 수하임2차 |
|---|---|
| 세대수 | 176세대 |
| 사용승인 | 2022.10.31 |
| 대상 전용면적 | 59.9353㎡ |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.8회 |
| 최근 낙찰금액 | 확인 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 201,000,000원 가정에서 집행비용 3,614,000원 공제 후 우리은행에 197,386,000원이 배당되고, 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 20,727,614,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 20,727,614,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 20,767,251,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 20,798,960,960원 | 0원 |
주택도시보증공사의 신청채권액은 163,000,000원이지만 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 예상배당은 모두 0원입니다. 그럼에도 김금선 임차권은 대항력이 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따라 매수인의 실질취득비용이 임차보증금 수준으로 고정되는 ‘대항력 인수형’ 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며 아파트단지, 공공기관, 학교 및 근린생활시설 등이 소재한 중심상업지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 중 27층 2701호이며 승강기·도시가스 난방·주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측 왕복6차선, 동측 왕복2차선 포장도로에 접하고 차량 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 사용승인일 2022.10.31이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후 확인. 말소기준 2022.11.07.과 김금선의 전입·점유 2023.05.10.을 원본에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.04.28. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 2022.11.07. 등기의 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 근저당 변경 확인. 같은 날 을구 1번 근저당에 채권최고액 81,120,000원 및 공동담보 해제 내용의 변경등기가 있으므로 원본 권리범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 201,000,000원만으로 입찰가 상한을 정하지 마세요.
- 미납 관리비. 2026.04.20. 현황조사일 기준 미납 관리비 834,580원이 기재돼 있습니다.
- 배당표 재확인. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각 전 최신 자료를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 핵심은 163,000,000원 임차보증금이 보인다고 해서 이를 매수인이 인수하는 것은 아니라는 점입니다. 김금선의 전입·점유가 말소기준 우리은행 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차부터 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 결론을 서두르기 어렵습니다. 감정가·최저가가 201,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 금액과 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 여기에 말소기준 전 민간임대주택등기와 같은 날 근저당 변경등기까지 원본 확인이 필요한 요소가 남아 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 검증 전. 이 물건은 그 두 문장을 분리해서 판단해야 합니다.
