광주지방법원 2026타경50553. 광양시 중동 수하임2차 201동 11층 1103호 아파트입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.11.07. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 강경훈은 확정일자를 2022.11.03. 받았지만 주민등록일자가 2022.11.30., 점유개시일자가 2022.12.03.으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없고, 해당 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 바로 가격 매력을 평가할 수 있는 유형은 아닙니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 307,000,000원인데, 동일 물건과 비교할 실거래 가격이 제시되지 않았습니다. 1회 유찰 시 245,600,000원, 2회 유찰 시 196,480,000원으로 낮아지지만, 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50553 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 11층1103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층, 지상28층 중 11층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 307,000,000원 / 307,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
등기부상 2022.11.07. 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 기재됐고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2024.11.06. 강경훈 명의의 주택임차권등기가 들어왔으며 2026.04.16. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 제공된 권리판정에서는 근저당권·임차권·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강경훈 | 전유 부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 219,000,000원 | 전입 2022.11.30 확정 2022.11.03 점유개시 2022.12.03 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
말소기준 근저당권은 2022.11.07, 임차인의 주민등록일자는 2022.11.30입니다. 전입이 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 2022.11.03.으로 먼저지만 대항요건을 갖춘 시점이 근저당보다 뒤이므로 선순위 근저당보다 앞설 수 없는 구조입니다. 배당요구는 2024.11.06. 접수된 것으로 표시돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 3.07억, 시세 확인이 선행
수하임2차는 176세대, 준공일은 2022.10.31로 제시돼 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회이고 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 307,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 307,000,000원 | 301,902,000원 | 20,679,098,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 245,600,000원 | 241,361,600원 | 20,739,638,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 196,480,000원 | 192,929,280원 | 20,788,070,720원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 307,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,098,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 301,902,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,098,000원을 제외한 301,902,000원이 선순위 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사에는 배당이 없는 것으로 계산돼 있습니다. 채권자 전체 미배당액은 20,679,098,000원이나, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통상황도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상28층 건물 중 11층이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 동측 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 준공일 2022.10.31이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.8회로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 강경훈의 전입일 2022.11.30과 말소기준 2022.11.07의 선후관계를 등기·명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.04.28 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 2022.11.07 기재돼 있으므로 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 근저당 변경기재 확인. 최초 채권최고액 20,762,000,000원과 변경기재 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 원문에서 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 307,000,000원을 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래 및 현재 매물과 비교한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 245,600,000원, 2회 유찰 196,480,000원이지만 가격이 낮아진다는 이유만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 관리비. 2026.04.20 현황조사일 기준 미납 관리비 1,568,520원이 확인됩니다. 실제 매수인 부담 범위는 관리사무소에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “가격 적정”은 별개의 문제
이 사건의 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 임차권자 강경훈은 보증금 219,000,000원으로 임차권등기를 마쳤지만, 전입일이 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 신건부터 2회 유찰까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 아직 합격 판정을 내리기 어렵습니다. 현재 최저가는 307,000,000원이고 단지 경매 평균 유찰은 1.8회지만, 실거래 비교 없이 신건 또는 유찰가를 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 여기에 민간임대주택등기, 근저당권 변경기재, 미납 관리비 1,568,520원이 있어 원문 확인 항목도 남아 있습니다. 결론은 권리 인수 부담은 낮지만 가격과 특이등기 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
