광주지방법원 2026타경50559. 광양시 중동 수하임2차 201동 8층 804호 아파트입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 20,762,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이후 김순희의 주민등록과 확정일자는 2022.11.24, 임차권등기는 2024.10.25에 들어왔습니다. 따라서 임차권은 말소기준권리보다 후순위이고, 제공된 권리판정과 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
권리관계가 곧바로 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 이 사건은 감정가와 최저가가 동일한 신건 298,000,000원이지만, 수하임2차의 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 과거 전체 평균만으로 “싸다”고 평가할 근거가 없으며, 가격 판단은 실거래 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50559 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 8층804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 28층 건물 내 8층 804호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수 0원
말소기준은 2022.11.07 우리은행 근저당권입니다. 김순희의 점유개시는 2022.11.23, 주민등록과 확정일자는 2022.11.24로 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 자료상 대항력은 없음으로 판정되어 있고, 2024.10.25 임차권등기 후 배당요구도 접수됐습니다. 보증금 219,000,000원을 전액 배당받지 못하더라도 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김순희 | 전유부분의 건물전부 | 219,000,000원 | 2022.11.24 / 2022.11.24 | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 | 승계 아님 |
② 가격 판단 — 실거래가 없이 ‘신건 2.98억이 싸다’고 말할 수 없다
수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지입니다. 단지 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.8회, 낙찰률 0.0%, 평균 할인율 0.0%가 기록되어 있지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 최저가 298,000,000원을 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 비교할 수 없고, 현 단계에서는 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 293,028,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 산정에서는 매각대금 298,000,000원 중 집행비용 4,972,000원을 제외한 293,028,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 20,687,972,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 298,000,000원 | 293,028,000원 | 20,687,972,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 238,400,000원 | 234,262,400원 | 20,746,737,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 190,720,000원 | 187,249,920원 | 20,793,750,080원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·학교·관공서 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 편도 6차선 상당 및 왕복 2차선 상당의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 28층 건물 내 8층 804호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 장방형 평지로 공동주택 등의 건부지로 이용중이며, 용도지역은 중심상업지역입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 수하임2차는 176세대, 2022.10.31 준공 단지입니다. 다만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현 가격대의 시장 소화력을 거래가격으로 검증하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권. 김순희의 보증금 219,000,000원, 전입·확정일자 2022.11.24, 임차권등기 2024.10.25를 원본과 다시 대조하고 대항력 없음 판정을 확인하세요.
- 근저당권 변경. 을구 1번 채권최고액 20,762,000,000원과 을구 1-1 변경등기의 119,880,000원·공동담보 해제 내용을 현재 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07 등기된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 현재 효력 여부를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인하세요.
- 미납 관리비. 매각물건명세서 비고에 미납 관리비 1,601,630원이 기재되어 있으므로 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않았으므로 신건 최저가 298,000,000원을 저가라고 가정하지 말고 동일 단지·유사 면적 거래를 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 배당표는 우리은행 근저당권에 293,028,000원이 배당되는 구조이므로 근저당 변경등기 확인 결과와 배당 전제가 일치하는지 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 확인됐지만, 가격은 아직 확인되지 않았다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차권자 김순희의 보증금은 219,000,000원이지만 전입과 확정일자가 2022.11.07 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리상 가장 큰 임차보증금 인수 위험은 보이지 않습니다.
반면 신건 최저가 298,000,000원의 가격 매력은 아직 검증되지 않았습니다. 최근 실거래 금액이 없어 시세 대비 저렴하다는 결론을 낼 수 없고, 을구 1-1 근저당권 변경등기, 민간임대주택등기, 미납 관리비 1,601,630원도 확인 포인트로 남습니다. 결론은 “인수는 0원, 가격은 보류, 등기 변경내용은 원본 재확인”입니다.
