광주지방법원 2026타경50565. 광양시 중동 ‘수하임2차’ 202동 27층 2703호 아파트입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 주택도시보증공사가 2026.04.16. 강제경매를 개시했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024.11.01. 등기된 안대길의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2020.07.25., 확정일자는 2022.11.22., 주민등록·점유개시는 2022.12.21.이며 보증금은 225,000,000원입니다.
제공된 권리분석에서는 2026.04.16. 강제경매개시결정을 말소기준으로 보고 있고, 임차인의 전입이 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 동시에 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 따라서 현재 회차에서는 배당으로 보증금 전액을 받아 인수가 없지만, 매각대금이 충분하지 않은 회차까지 내려가면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50565 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 27층2703호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 28층 건물 중 27층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2.25억 임차보증금
2022.11.07. 소유권보존과 함께 민간임대주택등기가 존재하고, 같은 날 우리은행 근저당권 관련 등기가 있습니다. 최초 근저당권의 채권최고액은 20,762,000,000원으로 기재됐으나 등기부상 이미 말소되었고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있습니다.
그 뒤 안대길의 주택임차권이 2024.11.01. 등기됐습니다. 다만 임차권등기의 등기일보다 중요한 것은 대항력의 기준이 되는 주민등록·점유개시일입니다. 이 사건 데이터에서는 2022.12.21. 전입·점유를 기준으로 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인으로 판정합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위 신고로 분류된 임차인은 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 안대길 | 전유부분의 건물전부 | 225,000,000원 | 2022.12.21. / 2022.11.22. | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
② 회차별 가격 구조 — 최저가와 인수액을 같이 봐야 한다
현재 회차 매각가 310,000,000원에서는 집행비용 5,140,000원을 먼저 제외해도 안대길의 보증금 225,000,000원을 전액 배당할 수 있습니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 310,000,000원 | 79,860,000원 | 145,140,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 248,000,000원 | 18,728,000원 | 206,272,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 198,400,000원 | 0원 | 225,000,000원 | 30,177,600원 |
특히 2회 유찰 시에는 최저가가 198,400,000원까지 내려가지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큽니다. 이때 데이터상 매수인이 떠안을 금액은 30,177,600원입니다. 따라서 198,400,000원이라는 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 매각대금에 미배당 보증금 인수를 더해 실질취득 구조를 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 임차인 안대길 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 79,860,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 안대길의 보증금 225,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 79,860,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당은 145,140,000원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 27층으로, 개별난방·도시가스·승강기·주차장·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 광대로와 남측 중로에 접하고, 단지 동측에 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 대로2류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 3,095.6㎡, 공시지가 967,200원/㎡, 지목은 대이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이고 준공일은 2022.10.31.입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 안대길의 보증금 225,000,000원과 배당요구·확정일자·전입일을 매각물건명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 회차별 인수액 재계산. 현재와 1회 유찰은 인수 0원이지만 2회 유찰 시 데이터상 30,177,600원 인수가 발생합니다.
- 최저가만 보지 않기. 대항력 임차인이 있으므로 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 미배당분 인수를 함께 반영해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07. 민간임대주택등기의 매각 후 처리 관계와 임대의무 관련 사항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 관리비. 매각물건명세서 비고상 미납 관리비 1,546,940원이 있습니다. 실제 부담 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 우리은행 등기 확인. 기존 근저당권은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있고, 같은 날 근저당권 변경등기도 존재하므로 최신 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 그대로 성립하지 않는다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 225,000,000원 임차보증금입니다. 현재 신건 310,000,000원에서는 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 1회 유찰 시 248,000,000원에서도 데이터상 인수는 0원입니다.
하지만 2회 유찰로 매각가가 198,400,000원까지 내려가면 상황이 바뀝니다. 안대길의 보증금이 매각대금보다 커지고 30,177,600원이 매수인 인수액으로 잡힙니다. 따라서 이 물건은 “유찰 횟수가 늘수록 무조건 싸지는 아파트”가 아닙니다. 입찰가와 임차보증금 미배당액을 합쳐 보는 것이 핵심입니다.
현재 회차에서는 권리상 인수 0원이지만, 민간임대주택등기와 미납 관리비 1,546,940원도 확인 대상입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회인 만큼, 실제로 유찰이 진행된다면 각 회차마다 배당표와 인수액을 새로 확인하는 접근이 필요합니다.
