광주지방법원 2026타경50579. 광양시 중동 수하임2차 202동 14층 1402호 아파트입니다. 권리분석의 중심에는 실제 임차인 김동재 1명이 있습니다. 임대차계약일은 2022.09.30, 확정일자는 2022.11.03, 주민등록일자는 2022.11.15, 점유개시일은 2022.12.02이며 보증금은 222,000,000원입니다. 말소기준으로 계산된 2026.04.17 강제경매개시결정보다 전입이 앞서므로 대항력 있음으로 분석되고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
중요한 점은 이 대항력이 곧바로 현재 회차의 인수를 의미하지는 않는다는 것입니다. 매각가를 300,000,000원으로 가정한 배당표에서는 집행비용 5,000,000원 다음으로 김동재 보증금 222,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 매수인의 미배당 보증금 인수는 0원입니다. 그러나 매각가가 내려가 보증금 전액을 배당하지 못하는 회차가 되면 미배당 부분은 대항력에 따라 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 14층1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 28층 건물 중 14층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 미납 관리비 | 1,544,360원 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
2022.11.07 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 20,762,000,000원이지만 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 같은 날 1번 근저당권변경으로 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있고, 현재 말소기준은 2026.04.17 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김동재의 주민등록일자 2022.11.15가 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차권으로 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동재 | 전유 부분의 전부 | 222,000,000원 | 2022.11.15 / 2022.11.03 | 대항력 있음 | 배당요구 2024.11.15 | 현재 0원 2회 유찰 33,488,000원 |
② 회차별 부담 — 최저가가 내려가도 인수위험은 올라간다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 300,000,000원 | 73,000,000원 | 149,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 240,000,000원 | 13,840,000원 | 208,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 192,000,000원 | 0원 | 222,000,000원 | 33,488,000원 |
여기서 신청채권자의 미배당액과 매수인 인수액은 구분해야 합니다. 현재 회차에서 주택도시보증공사 청구액 222,000,000원 중 149,000,000원이 미배당되더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 2회 유찰에서는 김동재의 대항력 임차보증금 자체에 미배당이 발생해 33,488,000원이 매수인 부담으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,000,000원 |
| 1. 임차인 김동재 보증금 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 73,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 300,000,000원 가정에서는 집행비용 5,000,000원, 김동재 보증금 222,000,000원, 주택도시보증공사 73,000,000원으로 매각대금이 전액 배분됩니다. 주택도시보증공사 미배당액은 149,000,000원이며, 현재 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 수하임2차 202동 28층 건물 중 14층 1402호이며 아파트로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕입니다.
- 입지. 동광양중학교 남측 인근으로 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 북측으로 왕복 6차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설돼 있으며 동측으로 진출입합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지대 내 장방형 토지로 아파트 건부지로 이용중이며, 토지면적은 3,095.6㎡, 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 대로2류·중로2류에 접합니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대이며 사용승인일은 2022.10.31입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 김동재 보증금 222,000,000원은 대항력 있는 임차보증금입니다. 실제 낙찰가에서 전액 배당되는지를 회차별로 다시 계산해야 합니다.
- 2회 유찰 인수 주의. 192,000,000원 회차에서는 매수인 인수액 33,488,000원이 발생합니다. 최저가만으로 입찰가격을 판단하지 마세요.
- 배당요구 확인. 김동재는 2024.11.15 배당요구가 접수돼 있으며 우선변제권이 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.07 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 등기 내용과 매각물건명세서를 함께 대조하세요.
- 미납 관리비. 매각물건명세서 비고에 미납 관리비 1,544,360원이 기재돼 있습니다. 실제 부담 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “신건 인수 0원”만 기억하면 부족하다
현재 회차만 보면 구조는 명확합니다. 매각가 300,000,000원에서 김동재 보증금 222,000,000원이 전액 배당되므로 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다. 1회 유찰 240,000,000원도 동일하게 인수 0원입니다. 그러나 2회 유찰 192,000,000원부터 상황이 달라집니다. 대항력 임차보증금 중 33,488,000원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순히 “유찰되면 싸진다”가 아니라 어느 회차부터 임차보증금 인수가 발생하는지입니다. 현재 회차는 인수 0원, 1회 유찰도 인수 0원, 2회 유찰부터 인수 발생. 이 경계선을 놓치지 않는 것이 광양 수하임2차 1402호 권리분석의 핵심입니다.
