광주지방법원 2026타경50596. 순천시 인제동 서광아파트 6층 603호로, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 51,000,000원입니다. 현재 등기부상 소유자는 박찬호이며, 2017.09.21 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 67,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이후 설정됐던 방극선의 근저당권 20,000,000원은 2023.07.12 말소됐고, 현재 경매에서 선언된 말소기준권리는 2026.04.24 김경석의 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 임차인 박태정은 2018.03.02 전입했고 배당요구도 2026.07.15 접수했습니다. 전입시점만 보면 현재 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “대항력 있음”으로 확정하거나, 반대로 “인수 0원”으로 정리해서는 안 됩니다. 현 단계에서는 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 인제동 207 서광아파트 6층 603호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 6층 중 6층 · 복도식 |
| 소유자 | 박찬호 (2017.09.21 소유권이전 · 거래가액 67,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 51,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경석 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 단지 | 서광 · 18세대 · 1997.02.24 준공 |
| 특이사항 | 복도식 아파트 · 엘리베이터 시설 없음 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준보다 앞선 전입
과거 등기에는 가처분·가압류·압류·근저당·경매개시결정이 반복됐지만, 주요 부담은 이미 말소됐습니다. 2021.03.16 방극선 명의 근저당권 20,000,000원도 2023.07.12 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2026.04.24 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태정 | 2018.03.02 | 미상 | 미상 | 2026.07.15 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박태정은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 접수됐지만 보증금과 확정일자가 미상이므로 예상배당액이나 미배당 잔액을 특정할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 발생한다면 그 잔액은 낙찰자의 실질 부담으로 연결될 수 있으므로, 최저가 51,000,000원만으로 실질취득비용을 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
제공된 단지 정보에는 서광아파트가 18세대, 준공일 1997.02.24로 확인되지만 해당 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 면적 비교자료도 본건과 일치하지 않아, 신건 최저가 51,000,000원이 현재 시장가보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,318,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 김경석 | 200,000,000원 | 49,682,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 신청채권자 김경석에게 49,682,000원이 배당되고 150,318,000원이 미배당됩니다. 다만 임차인 박태정의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당 및 인수 가능액은 반영할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 인수위험을 없애지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 김경석 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 51,000,000원 | 49,682,000원 | 150,318,000원 |
| 1회 유찰 시 | 40,800,000원 | 39,665,600원 | 160,334,400원 |
| 2회 유찰 시 | 32,640,000원 | 31,652,480원 | 168,347,520원 |
유찰되면 매각가격은 40,800,000원, 32,640,000원으로 내려가지만 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 이를 곧바로 “더 싸진다”고 해석할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가가 낮아진 만큼 인수액이 커질 수도 있기 때문입니다. 이 사건은 임차보증금 확인 전까지 회차별 최저가와 실질취득비용을 분리해서 봐야 하는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·빌라·학교 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트동까지 차량 진입이 가능하고 버스승강장과 아스팔트 포장도로가 인접해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 스라브지붕 6층 건물의 6층 603호이며, 기본 위생·급배수·소화설비·도시가스 난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 엘리베이터. 복도식 아파트이며 엘리베이터 시설이 없습니다. 본건은 6층 중 6층입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 부정형 완경사의 아파트 건부지이며 공시지가는 283,300원/㎡, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 단지 규모가 18세대이고 6층까지 엘리베이터가 없어 실수요자의 선호와 매도기간을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박태정 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금 규모가 확인돼야 실제 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 예상배당액을 판단할 수 없습니다.
- 점유 지속 여부 확인. 2018.03.02 전입 기록만으로 현재까지 실제 점유가 계속되는지 확정할 수 없으므로 현황을 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 박태정은 2026.07.15 배당요구를 했지만 보증금이 미상이라 배당 후 잔존액을 계산할 수 없습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가 51,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 6층 무엘리베이터 확인. 실제 계단 접근성과 향후 매도·임대 수요에 미치는 영향을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51,000,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
이 물건은 신건 최저가가 51,000,000원이고 과거 등기상 부담도 상당수 정리돼 있어 겉으로는 단순해 보입니다. 하지만 실제 권리분석의 승부처는 박태정의 임대차입니다. 2018.03.02 전입이 2026.04.24 말소기준보다 앞서는데 보증금·확정일자가 모두 미상입니다. 따라서 현 단계에서 매수인 인수를 0원으로 확정하거나 신건 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
등기부는 단순하지만 임차관계는 미완성. 보증금이 확인되는 순간 이 물건의 실질취득비용과 적정 입찰가가 달라질 수 있습니다. 특히 18세대 소규모 단지, 6층 무엘리베이터라는 환금성 요소까지 함께 고려하면, 먼저 임차관계를 확정한 뒤 가격 판단으로 넘어가는 순서가 적절합니다.
