의정부지방법원 2025타경64274. 파주시 파주읍 봉서리 소재 다세대주택 2동 3층 301호입니다. 감정가는 146,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 50,078,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%라 매우 싸 보입니다. 하지만 등기부에는 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 설정되어 있고, 보증금은 135,000,000원입니다. 이 보증금을 단순 합산하거나, 반대로 아무 설명 없이 무시하면 둘 다 틀립니다.
정리하면 이렇습니다. 한국토지주택공사의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.12.02로, 말소기준인 2016.05.04 가압류보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없습니다. 여기에 서울보증보험 주식회사가 임차보증금에 대해서 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 확약을 제출했습니다. 그래서 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 434-1 2동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 현황 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 제301호 |
| 소유자 | 최종근 (2021.01.21. 거래가 150,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 146,007,122원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 오래된 가압류가 말소기준, 임차권은 확약으로 정리
말소기준은 2016.05.04 갑구 2번 가압류입니다. 현재 문제 되는 권리들은 이 기준 이후의 소유권이전, 가압류, 경매개시결정, 주택임차권입니다. 2016.05.09 설정되었던 을구 1·2번 근저당권은 2016.08.04 해지로 말소된 이력이므로 현재 배당·인수 판단의 대상이 아닙니다. 2021.01.29 소유권이전청구권가등기도 2022.10.31 해제로 말소되어 현재 인수권리로 보지 않습니다.
② 임차인·보증기관 표 — 보증금은 보이지만 합산하지 않는다
등기부와 매각물건명세서에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 나타납니다. 다만 이 항목은 보증기관·승계 성격으로 보아 실제 거주 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명입니다.
| 이름 | 부분 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 135,000,000원 | 전입 2022.12.02 · 확정 2022.11.11 | 없음 | 주장 | 보증기관 |
*확약 반영 기준입니다. 룰상 보증금은 135,000,000원이나, 해당 임차권에 대해서는 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출되어 실질 인수 0원으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,301,404원 |
| 1. 가압류 · 오수연 | 500,000,000원 | 48,776,596원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 25,167,075원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,789,528원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 32,857,041원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 42,684,456원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 38,071,077원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,176,181원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,162,204원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 146,007,122원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
2016.08.04 해지 말소된 근저당권 및 2022.10.31 해제 말소된 가등기는 현재 배당표에서 제외했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 제301호이며, 위생 및 급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 공부와 현황. 대지권의 목적인 토지 지목은 등기사항전부증명서상 ‘임야’, ‘전’으로 기재되어 있으나 현황은 ‘대’입니다.
- 제한사항. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 제한 내용이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서 원본 문구와 제출 범위를 반드시 확인하세요.
- 실제 점유 확인. 제공 자료상 실제 임차인은 0명이지만, 현장 점유자와 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 확약이 있어도 낙찰 후 말소 이행 절차와 필요 서류를 사전에 점검하세요.
- 관리비·공과금. 다세대주택의 체납 관리비·공용부분 부담 여부는 현장 및 관리 주체를 통해 확인하세요.
- 토지이용 제한. 제한보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 제한은 취득 목적에 따라 영향이 있을 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공된 등기부·매각물건명세서·감정평가 요지를 기준으로 한 의견입니다. 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 5천만 원”보다 중요한 것은 확약의 진짜 효력
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 50,078,000원까지 내려온 다세대 물건입니다. 그러나 보증금 135,000,000원의 임차권등기가 있어, 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가만 보고 싸다고 할 수 없습니다. 다만 이 건은 전입·점유개시가 말소기준 이후이고, 서울보증보험 주식회사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
따라서 결론은 단순합니다. 권리는 확약 확인이 핵심, 가격은 감정가 대비 34.3%라는 점만으로 판단하면 부족합니다. 확약 원본과 실제 점유만 깨끗하게 확인된다면 권리상 진입 가능성은 있습니다. 반대로 확약 이행이나 점유가 흔들리면, 낮은 최저가의 의미는 크게 줄어듭니다.
