서울남부지방법원 2024타경1467. 구로역 남동측 인근 신구로자이 나인스에비뉴 지하1층 라032호입니다. 사건상 용도는 창고로 표시돼 있지만 감정 이용상태와 현황조사에서는 인접 구분건물들과 일체로 세계로식자재마트 판매시설의 일부로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이정석으로, 2010.01.06. 소유권이전과 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 34,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 뒤 2024.03.14. 들어온 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 하지만 이 숫자를 최종 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 현황조사상 실제 점유 임차인이 1명 존재하고, 보증금과 대항력 판단에 필요한 정보가 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경1467 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로중앙로 134, 제지하1층 제비1라032호 (구로동, 신구로자이 나인스에비뉴) |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 인접 구분건물들과 일체로 판매시설(세계로식자재마트)의 일부로 이용 중 |
| 소유자 | 이정석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 12,390,000원 / 9,912,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 18,193,779원 |
| 말소기준 | 2010.01.06. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 34,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
2010.01.06. 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 2024.03.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계할 후순위 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 현황조사상 주식회사 세계로더블유스토어(대표이사 임춘례)가 라032호를 점유하고 있어 임차관계는 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 세계로더블유스토어(대표이사 임춘례) | 라032호 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 아님 |
② 가격 비교 — 아파트 실거래 1.1% 수치는 이 호실의 시세가 아니다
단지 거래자료에는 최근 12개월 평균 891,666,666원, 최신 거래 945,000,000원이 잡혀 있습니다. 그러나 거래 표본은 84.87㎡~133.78㎡이고, 이 사건의 비교 대상 면적은 4.0㎡로 표시되며 면적 매칭이 되지 않았습니다. 실제 사건 물건은 지하1층 오픈형 판매시설 일부이므로, 해당 아파트 거래가격을 이 호실의 정상 시세처럼 직접 적용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 31 | 945,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 12 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 17 | 890,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 11 | 920,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 34 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 13 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 26 | 880,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 12 | 830,000,000원 |
| 2026.02 | 133.78㎡ | 23 | 1,200,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 11 | 900,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 18 | 845,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 12 | 770,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 891,666,666원 |
자료상 최저가와 최근 12개월 평균의 비율은 1.1%로 산출돼 있지만, 비교 면적 자체가 맞지 않으므로 이 수치를 근거로 “시세보다 98.9% 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 가격판단에는 같은 지하층·같은 오픈상가 구획의 임대·매매 사례와 실제 점유조건 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 578,416원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 34,800,000원 | 9,333,584원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 우리은행 채권최고액 34,800,000원 중 9,333,584원이 배당되고 25,466,416원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 임차인의 보증금·대항력도 확인되지 않아 최종 인수액은 별도 검증이 필요합니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 창고이나, 현황은 인접 구분건물들과 일체로 판매시설인 세계로식자재마트의 일부로 이용 중입니다.
- 구획 확인. 경계표지와 구분건물번호표지가 없고 동일층 수십개 호를 일체로 사용 중입니다. 집합건축물대장상 현황도와 관리사무소 배치도면을 기준으로 위치확인이 가능하다고 조사됐습니다.
- 원상복구. 임대차 종료 시 일괄하여 원상복구가 가능한 것으로 탐문조사됐습니다.
- 입지. 구로역 남동측 인근으로 상업·업무시설과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 구로역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조, 지하5층·지상36층 건물이며 승강기·에스컬레이터·급배수·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 속하고 공시지가는 8,201,000원/㎡로 표시돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 주식회사 세계로더블유스토어의 보증금, 전입신고일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력·우선변제·인수 가능성을 다시 판정해야 합니다.
- 호실 위치 확인. 라032호는 현장 경계벽과 호수표시가 없으므로 집합건축물대장 현황도와 관리사무소 배치도면으로 정확한 위치와 면적을 대조해야 합니다.
- 오픈상가 이용관계 확인. 현재 동일층 수십개 호가 대형 판매시설의 일부로 일체 사용되고 있으므로, 독립 이용 가능성과 임대차 종료 후 원상복구 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 84.87㎡~133.78㎡ 아파트 거래 12건은 이 지하 오픈상가 구획과 면적이 맞지 않습니다. 1.1%라는 단순 비율을 입찰가 근거로 사용하지 마세요.
- 회차별 배당 구조. 2회 유찰 시 매각가 7,929,600원·우리은행 배당 7,386,867원, 3회 유찰 시 매각가 6,343,680원·배당 5,829,494원으로 미배당은 더 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.14입니다. 매각물건명세서·현황조사·감정서와 함께 입찰 직전 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “991만원”보다 중요한 두 가지
현재 최저가는 감정가 12,390,000원에서 1회 유찰된 9,912,000원입니다. 등기상 말소기준은 명확하고 후순위 경매개시결정도 소멸하므로 표면적인 권리구조는 단순합니다. 그러나 실제 점유 임차인 1명의 보증금과 대항력이 확인되지 않았고, 대상 호실도 경계벽·호수표지가 없는 오픈상가의 일부로 사용되고 있습니다.
따라서 이 사건은 “권리 깨끗·991만원이라 싸다”가 아니라 “임차인 인수 여부와 라032호의 물리적 구획을 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있다”가 결론입니다. 단지 실거래는 대상 면적과 용도가 달라 직접 비교할 수 없고, 확인되지 않은 임차보증금이 있다면 최종 실질취득액 역시 현재 최저가보다 커질 수 있습니다. 가격 판단은 보류, 권리·현황 확인이 먼저입니다.
