서울남부지방법원 2024타경124179. 금천구 시흥동 지엠씨타워 제8층 제806호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 119,000,000원이 네 차례 유찰돼 최저가가 48,742,400원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 연미령의 전입일이 2019.04.16이고, 경매상 말소기준으로 제시된 2022.02.15 임종대 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
연미령의 임차보증금은 115,500,000원이고 확정일자는 2019.03.21, 전입·점유개시는 2019.04.16입니다. 현재 최저가 48,742,400원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,277,363원을 제외한 47,465,037원이 임차보증금에 배당되고, 68,034,963원이 남아 매수인에게 넘어갑니다. 따라서 유찰로 낙찰가가 더 내려가도 그만큼 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경124179 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 금하로5길 7, 제8층 제806호 (시흥동, 지엠씨타워) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 지상12층 건물 내 제8층 제806호 |
| 소유자 | 주식회사광명지엠씨 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 48,742,400원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 연미령 / 115,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2018.12.26 설정된 오류1동새마을금고 근저당 65,000,000원은 2019.04.19 이미 말소됐고, 같은 날 신탁등기도 말소돼 소유권은 다시 주식회사광명지엠씨로 귀속됐습니다. 경매상 말소기준으로 제시된 권리는 2022.02.15 임종대의 가압류 67,000,000원입니다. 이후 박현희 가압류, 강제경매개시결정, 국 압류와 2025.04.14 주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 연미령 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 115,500,000원 | 2019.04.16 / 2019.03.21 | 대항력 有 | 우선변제 | 미배당 인수 |
연미령은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저가 수준에서는 보증금 115,500,000원을 전액 회수할 수 없습니다. 현재 회차 기준 예상배당은 47,465,037원이고, 부족분 68,034,963원이 매수인에게 승계됩니다.
③ 현재 회차 배당 — 낙찰가보다 중요한 68,034,963원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,277,363원 |
| 1. 임차인 연미령 보증금 | 115,500,000원 | 47,465,037원 |
| 2. 가압류 · 임종대 | 67,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 박현희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 연미령 | 115,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 48,742,400원 가정. 집행비용 1,277,363원 후 임차인에게 47,465,037원이 배당되고 보증금 부족분 68,034,963원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 내려가는 낙찰가, 올라가는 인수액
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 48,742,400원 | 47,465,037원 | 68,034,963원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 38,993,920원 | 37,892,029원 | 77,607,971원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 31,195,136원 | 30,233,624원 | 85,266,376원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 유찰이 한 번 더 진행돼 최저가가 38,993,920원으로 내려가면 매수인 인수액은 77,607,971원으로 늘고, 6회 유찰 시 31,195,136원까지 내려가면 인수액은 85,266,376원으로 커집니다. 즉 낙찰가만 내려갈 뿐 보증금 부담이 사라지는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 문일중학교 북측 인근. 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하며 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량접근 가능. 인근 버스정류장이 있고 근거리에 금천구청역(지하철1호선)이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 지상12층 건물 내 제8층 제806호입니다.
- 설비. 일반 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지의 근린생활시설·오피스텔 건부지이며 북동측 및 남측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(금천구심), 중로1류 접합, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상 현황도, 외부관찰 및 탐문조사를 통해 확인됐으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가와 인수액을 반드시 합산. 현재 회차의 핵심은 최저가 48,742,400원이 아니라 보증금 부족분 68,034,963원의 인수입니다.
- 유찰 착시 금지. 5회·6회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 매수인 인수액은 77,607,971원·85,266,376원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 확인. 연미령의 임대차계약일 2019.03.15·2021.01.16, 확정일자 2019.03.21, 전입·점유 2019.04.16 및 보증금 115,500,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 연미령은 임차인이면서 경매개시결정 채권자로 나타나므로 임대차 실체와 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현황조사 당시 폐문부재였으므로 내부구조와 실제 이용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 41%”보다 “보증금 115,500,000원”을 보라
이 물건은 감정가 119,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 48,742,400원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 연미령의 보증금 115,500,000원이 낙찰가보다 훨씬 크고, 현재 회차에서도 배당 후 68,034,963원을 매수인이 인수합니다.
더 유찰돼도 사정은 본질적으로 달라지지 않습니다. 5회 유찰 시 인수액은 77,607,971원, 6회 유찰 시 85,266,376원으로 증가합니다. 이 사건에서 중요한 숫자는 ‘감정가의 몇 %까지 떨어졌는가’가 아니라 ‘배당 후 임차보증금이 얼마 남는가’입니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 우위를 확인할 근거가 없는 만큼, 4회 유찰이라는 외형만으로 가격 메리트를 부여하기 어려운 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
