서울남부지방법원 2025타경707. 구로동 다보빌 4층 402호, 전용 18.43㎡ 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2017.03.02 구로2동새마을금고 근저당권이고, 이후 남상욱 가압류와 구로구 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 구조는 단순하지만, 이 물건의 핵심은 등기보다 임차인입니다. 황선도 씨의 전입일은 2015.07.31로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
따라서 이 사건을 “인수 0원”으로 단정하면 안 됩니다. 전입 선후관계상 대항력 가능성이 있으나 보증금 자체가 미상이므로, 실제 미배당 보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 낙찰자의 실질취득가도 계산할 수 없습니다. 현재 최저가 104,400,000원만 보고 가격 메리트를 판단하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경707 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 454-19 다보빌 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 18.43㎡ · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 오경옥 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 130,500,000원 / 104,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 45,449,146원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2017.03.02 설정된 구로2동새마을금고 근저당권 494,000,000원입니다. 이후 2018.12.10 남상욱 가압류 140,000,000원, 2021.05.10 구로구 압류, 2025.10.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 황선도 씨의 전입신고는 2015.07.31로 말소기준보다 앞섭니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황선도 | 2015.07.31 | 미상 | 미상 | 2025.12.12 | 가능·미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가도 확인 시세 기준의 104.4%
다보빌은 총 7세대이며 2015.07.06 사용승인을 받은 건물입니다. 대상 면적은 전용 18.43㎡이고, 확인된 거래는 2023.02 전용 19.11㎡, 4층, 100,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 19.11㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 기준 | 18.43㎡ | 1건 | 100,000,000원 |
현재 최저가 104,400,000원은 시세 기준 100,000,000원의 104.4%입니다. 감정가 130,500,000원에서는 한 차례 유찰되어 80%까지 내려왔지만, 확인된 거래 기준보다 여전히 4,400,000원 높습니다. 더 중요한 점은 선순위 전입 점유자의 보증금이 미상이라, 실질취득가는 104,400,000원보다 커질 수 있다는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,261,600원 |
| 1. 근저당 · 구로2동새마을금고 | 494,000,000원 | 102,138,400원 |
| 2. 가압류 · 남상욱 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 104,400,000원을 가정한 배당 계산에서는 근저당권자에게 102,138,400원이 배당되고 채권 미배당액은 531,861,600원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 황선도 씨의 보증금이 미상인 만큼 실제 임차보증금 인수 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로초등학교 서측 인근이며, 주위는 다세대주택·아파트·단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 2015.07.06 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 4층 402호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 도시형생활주택 건물부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 2,740,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 다보빌은 7세대이고 확인된 실거래는 1건으로, 가격 판단 시 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 황선도 보증금 확인. 전입일 2015.07.31, 배당요구 2025.12.12입니다. 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·임대차 관련 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 인수될 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득가를 다시 산정하고 시세 100,000,000원과 비교해야 합니다.
- 현재 가격 경계. 최저가 104,400,000원은 시세 기준 100,000,000원의 104.4%로 이미 기준 가격보다 높습니다.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 83,520,000원, 3회 유찰 시 66,816,000원으로 계산되어 있으나, 임차보증금이 확인되기 전에는 낙찰가 하락만으로 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
- 별도등기 확인. 1,2토지 을구 5번 근저당권 설정 등기와 제시외 건물 포함 사항을 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관계 및 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 아직 싸다고 볼 수 없다”
이 물건은 감정가 130,500,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가가 104,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인 시세 기준은 100,000,000원이고 현재 최저가는 그보다 104.4% 수준입니다. 게다가 황선도 씨는 말소기준권리보다 앞선 2015.07.31 전입자로 확인되면서도 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “몇 % 유찰됐는가”가 아니라 임차보증금이 얼마이고 실제로 얼마가 인수되는가입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 인수액이 확정되지 않은 현재 단계에서는 권리도 가격도 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
