서울남부지방법원 2025타경10036. 양천구 신월동 다온캐슬 203호, 전용 29.91㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층으로, 감정평가상 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 소유자는 사형택이고, 2025.05.26 김푸름의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
권리구조에서 가장 중요한 날짜는 2023.08.30입니다. 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 김푸름은 그보다 훨씬 앞선 2020.03.19 점유개시, 2020.03.23 주민등록을 갖고 있고 확정일자도 2020.03.06입니다. 즉 후순위 임차권등기 자체가 아니라, 이미 먼저 갖춘 주택임차인의 대항력이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.91㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 5층 중 2층 |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 199,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김푸름 / 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부상 과거 국민은행 근저당권 840,000,000원은 2020.03.19 이미 말소됐고, 2021년과 2023년의 일부 국세 압류도 각각 말소된 이력이 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 주택도시보증공사 가압류는 2023.08.30입니다. 이후 2024.12.17 국의 압류, 2025.05.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김푸름 | 2020.03.19 / 2020.03.23 | 2020.03.06 | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 일부 승계 9,388,800원 |
김푸름은 건물 전부를 주거용으로 임차한 것으로 조사됐고, 배당요구도 2024.04.24에 이루어졌습니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교해야 한다
다온캐슬은 12세대, 사용승인일은 2020.02.12입니다. 전용 29.91㎡로 면적이 일치하는 확인 실거래는 2022.05, 4층, 219,000,000원 1건입니다. 전체 평균·최신 거래· 최근 기준가격도 모두 219,000,000원으로 잡혀 있지만, 거래 표본이 1건이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 29.91㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 평균 | 29.91㎡ | 1건 | 219,000,000원 |
표면 최저가 199,200,000원은 219,000,000원의 91.0%라서 싸 보입니다. 그러나 이 사건에서는 그 비교가 핵심을 놓칩니다. 현재 회차 예상 인수액 9,388,800원을 더한 실질취득은 208,588,800원으로, 확인 실거래의 약 95.2%입니다. 격차는 10,411,200원에 불과합니다.
④ 회차별 실질취득 — 낙찰가 하락을 인수액이 상쇄
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 199,200,000원 | 9,388,800원 | 208,588,800원 |
| 2회 유찰 시 | 159,360,000원 | 48,671,040원 | 208,031,040원 |
| 3회 유찰 시 | 127,488,000원 | 80,096,832원 | 207,584,832원 |
집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 회차별 실질취득 합계는 보증금 205,000,000원과 정확히 일치하지 않고 소폭 높게 계산됩니다. 그러나 낙찰가 하락분을 임차보증금 미배당 승계가 대부분 상쇄한다는 가격구조는 동일합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 199,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,588,800원 |
| 1. 임차인 김푸름 보증금 | 205,000,000원 | 195,611,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김푸름 | 216,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,588,800원을 제외한 매각대금이 김푸름의 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분 9,388,800원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 구성됩니다.
- 입지. 신월IC 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 서측 및 북측 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,759,000원/㎡, 지형은 평지·가로장방입니다.
- 규제. 과밀억제권역·진입표면구역·수평표면구역·대공방어협조구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 환금성. 다온캐슬은 12세대 규모이고 확인된 동일면적 매매는 1건이라, 가격 판단 때 거래 표본의 제한을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 입찰 상한 계산. 현재 최저가 199,200,000원만 보지 말고 미배당 보증금 9,388,800원을 합산해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 48,671,040원·80,096,832원으로 증가해 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 주민등록 2020.03.23, 점유개시 2020.03.19, 확정일자 2020.03.06, 임차보증금 205,000,000원을 등기부·매각물건명세서·현황조사와 대조해야 합니다.
- 김푸름의 지위 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 표시돼 있으므로 임대차와 신청채권의 법률관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 미배당액은 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 확인 거래는 2022.05의 219,000,000원 1건이므로 이를 절대적인 현재 시세로 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 “205,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 표면상 감정가 249,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 199,200,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 숫자의 의미가 달라집니다. 임차인 김푸름은 말소기준 2023.08.30보다 앞서 점유와 주민등록을 갖췄고, 현재 배당 후에도 9,388,800원이 남습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 208,588,800원입니다.
더 유찰된다고 해서 상황이 크게 달라지지도 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 208,031,040원, 3회 유찰 시 207,584,832원으로 계산됩니다. 즉 이 물건의 가격축은 낙찰가가 아니라 임차보증금 205,000,000원에 가깝습니다. 확인 실거래 219,000,000원보다 낮기는 하지만 거래가 1건뿐이고 차이도 제한적입니다. 최저가 할인율은 커 보여도, 실질취득 기준의 안전마진은 크지 않은 대항력 인수형 다세대로 보는 것이 맞습니다.
