서울남부지방법원 2025타경10807. 가산동 비즈트위트 바이올렛 5차 12층 1228호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가 126,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 100,800,000원입니다. 하지만 이 사건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 박재현은 2021.06.18 주민등록·점유, 2021.05.24 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준권리인 2023.08.22 압류보다 선순위이므로 대항력 있는 임차인입니다.
박재현의 보증금은 130,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 2,211,200원을 제외한 98,588,800원이 임차보증금에 배당되고, 나머지 31,411,200원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 따라서 낙찰가 100,800,000원만 보는 것이 아니라 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득비용을 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경10807 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 140-36 비즈트위트 바이올렛 5차 제12층 제1228호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 디지털로12길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 철근콘크리트구조 15층 중 12층 |
| 소유자 | 권태익 (2021.06.21 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박재현 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2023.08.22 국 압류입니다. 2024.11.05 금천구 압류와 2025.07.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 박재현의 주민등록·점유는 2021.06.18로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2025.06.13 접수됐지만, 그 등기에 적힌 기존 주민등록일자·점유개시일자·확정일자에 따라 선순위 대항력을 갖는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박재현 | 건물전부 · 2021.06.18 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 31,411,200원 가능 |
| 이현영 | 미상 · 2025.01.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
박재현은 확정일자 2021.05.24, 주민등록·점유 2021.06.18, 배당요구 2025.06.13이 확인됩니다. 반면 이현영은 전입일이 말소기준 이후인 2025.01.06이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유관계까지 포함해 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인할 필요가 있습니다. 박재현에 대한 인수 계산과 이현영의 미상 위험은 서로 별개의 문제입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질부담이 크게 내려가지 않는다
현재 최저가는 100,800,000원으로 감정가 126,000,000원보다 낮지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 31,411,200원을 합치면 실질취득은 132,211,200원입니다. 이는 감정가 자체보다도 높은 금액입니다. 따라서 “감정가의 80%까지 내려왔다”는 사실만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 박재현 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 100,800,000원 | 98,588,800원 | 31,411,200원 |
| 2회 유찰 시 | 80,640,000원 | 78,788,480원 | 51,211,520원 |
| 3회 유찰 시 | 64,512,000원 | 62,950,784원 | 67,049,216원 |
낙찰가가 100,800,000원에서 80,640,000원, 64,512,000원으로 내려갈수록 박재현에게 배당되는 금액은 줄고 매수인이 떠안을 수 있는 미배당액은 31,411,200원 → 51,211,520원 → 67,049,216원으로 증가합니다. 즉 유찰 자체가 매수인의 경제적 부담을 같은 폭으로 줄여주지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 임차인 박재현 보증금 | 130,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 박재현 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 박재현 보증금 130,000,000원 중 98,588,800원이 배당되고 부족분 31,411,200원이 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 12층 1228호입니다. 사용승인일은 2014.09.05입니다.
- 입지. 가산동주민센터 북서측 인근으로 지식산업센터, 대형 판매시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·7호선 가산디지털단지역이 소재합니다.
- 도로. 건물 남서측·남동측·북동측으로 폭 약 9m·8m·4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 낙찰가 100,800,000원에 박재현 미배당 인수 31,411,200원을 더한 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수액은 각각 51,211,520원·67,049,216원으로 증가합니다.
- 박재현 임대차 실질 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급관계와 채권 발생 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 이현영 점유관계 확인. 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자 등이 명확하지 않아 현황조사 및 매각물건명세서의 최신 내용을 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 박재현 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 명시 내용을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 최신 상태로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.008억”이 이 물건의 가격이 아니다
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인 박재현입니다. 보증금 130,000,000원이 현재 매각가보다 크기 때문에 매각대금에서 전액 변제되지 않고, 현재 회차 기준 31,411,200원이 남습니다. 그래서 매수인의 실질부담은 최저가 100,800,000원이 아니라 132,211,200원 수준입니다.
더 유찰돼도 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 미배당 증가로 옮겨갑니다. 여기에 이현영의 점유관계가 완전히 해소되지 않았고, 박재현이 임차권자이면서 경매 채권자로도 등장해 실질관계 확인이 필요합니다. 낮아진 최저가보다 인수구조를 먼저 보는 사건이며, 현재 자료만으로는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
