서울남부지방법원 2025타경12562. 영등포구 문래동4가 7-1의 토지와 4층 건물로, 감정 이용상태는 지층·1층·2층이 근린생활시설, 3층이 주택, 4층이 창고 등입니다. 토지는 198.3㎡의 대지이고 준공업지역·정비구역에 포함됩니다. 현재 소유자는 백숙희·백영배·백영수·백영옥·백지현·이지은으로 각 6분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
이 사건은 담보대출 연체형처럼 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 단순 구조가 아닙니다. 등기상 근저당은 없고, 선언된 기준권리는 2025.10.21 접수된 갑구 12번 경매개시결정입니다. 그런데 그보다 훨씬 앞선 2006.08.31 갑구 2번 소유권이전청구권 가등기가 남아 있고, 매각물건명세서에는 이 권리가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12562 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 문래동4가 7-1 · 서울특별시 영등포구 도림로 475 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 지층·1층·2층 근린생활시설 · 3층 주택 · 4층 창고 등 |
| 토지 | 대 198.3㎡ · 준공업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대세각 |
| 소유자 | 백숙희·백영배·백영수·백영옥·백지현·이지은 (각 6분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 4,543,341,900원 / 3,634,673,520원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 경매개시 | 2025.10.21 · 이지은 · 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소되지 않는 2006년 가등기가 핵심
과거 백영식 지분에는 국·국민건강보험공단·영등포구 등의 압류와 공매공고가 있었으나, 관련 압류들은 2021.01.19 말소됐고 백영식 지분 6분의 1은 2020.11.23 공매를 원인으로 이지은에게 이전됐습니다. 별도로 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재했던 이력도 있어, 법원경매와 과거 공매 진행관계 역시 원본으로 교차 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 알려진 보증금 81,000,000원은 매수인 인수
실명 임차인은 7명이며, 이와 별도로 ‘점포’로 기재된 점유관계 1건이 있습니다. 실명 임차인 7명은 모두 전입신고가 2025.10.21 경매개시결정보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정돼 있고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이수빈 | 204호 · 주거 | 2022.05.09 | 5,000,000원 / 500,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 없음5,000,000원 인수 |
| 김정남 | 1층 중 99.17㎡ | 2023.01.12 | 40,000,000원 / 3,000,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 없음40,000,000원 인수 |
| 윤은혜 | 202호 | 2023.02.24 | 5,000,000원 / 450,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 없음5,000,000원 인수 |
| 김유리 | 154.7㎡ | 2022.09.30 | 6,000,000원 / 450,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 없음6,000,000원 인수 |
| 이유진 | 1층 103호 | 2024.05.20 | 10,000,000원 / 750,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 없음10,000,000원 인수 |
| 조은영 | 23.1㎡ | 2022.03.24 | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 없음10,000,000원 인수 |
| 권경혜 | 2층 201호 | 2024.07.01 | 5,000,000원 / 550,000원 | 대항력 有우선변제 無승계 없음5,000,000원 인수 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상우선변제 미상승계 없음인수액 미상 |
윤은혜는 2025.11.04, 조은영은 2025.11.14, 권경혜는 2025.10.31 배당요구를 접수했지만, 제공된 배당계산에서는 이들 역시 우선변제권이 없는 것으로 처리돼 보증금 전액이 매수인 인수로 남습니다. 알려진 7명의 보증금 합계가 81,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰가 + 알려진 인수액만 3,715,673,520원
현재 최저매각가는 감정가 4,543,341,900원의 80%인 3,634,673,520원입니다. 그러나 알려진 대항력 임차보증금 81,000,000원을 더하면, 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득 최소액은 3,715,673,520원입니다. 여기에 보증금 미상 점포와 금액으로 환산할 수 없는 2006년 가등기 인수 위험이 별도로 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 알려진 임차 인수 | 알려진 실질취득 최소 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 3,634,673,520원 | 81,000,000원 | 3,715,673,520원+ |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,907,738,816원 | 81,000,000원 | 2,988,738,816원+ |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 2,326,191,052원 | 81,000,000원 | 2,407,191,052원+ |
④ 예상배당표 (매각가 3,634,673,520원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,746,735원 |
| 인수 · 이수빈 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김정남 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤은혜 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 김유리 | 6,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이유진 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조은영 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 권경혜 | 5,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 이지은 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,595,926,785원 |
현재 배당계산에서는 집행비용 38,746,735원을 제외한 3,595,926,785원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 알려진 임차보증금 81,000,000원은 배당에서 빠지는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 점포의 미상 보증금과 갑구 2번 가등기의 권리효과는 금액에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·정비구역 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2호선 문래역 남서측 인근이며, 근린생활시설과 소규모 공장이 혼재하는 공업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 문래역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지층·1층·2층은 근린생활시설, 3층은 주택, 4층은 창고 등으로 이용 중인 혼합용도 건물입니다.
- 토지·규제. 도시지역·준공업지역·정비구역·과밀억제권역에 포함되며 도로와 건축선에 저촉됩니다. 공시지가는 7,911,000원/㎡입니다.
- 정비사업. 문래동4가 도시환경정비구역 내에 위치하고 2023년 조합설립인가를 받았습니다. 조합정관상 공유자를 대표하는 1명을 조합원으로 보며, 양도·상속·증여 및 판결 등으로 소유권이나 입주자로 선정된 지위가 이전되면 조합원이 변경된 것으로 본다는 2025.11.18 영등포구 회신 내용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 위생설비와 급배수설비가 구비돼 있고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 2번 가등기 원본 확인. 2006.08.31 소유권이전청구권 가등기가 매수인 인수로 명시돼 있습니다. 담보가등기 여부와 현재 효력, 본등기 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 81,000,000원 반영. 현재 최저가만 보지 말고 실명 임차인 7명의 인수 보증금을 입찰가 계산에 더해야 합니다.
- 점포 점유관계 확인. 전입일과 보증금이 미상이라 대항력·인수금액을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 배당요구 임차인 확인. 윤은혜·조은영·권경혜는 배당요구가 접수돼 있으나 현재 배당계산에서는 보증금이 전액 인수로 처리돼 있습니다.
- 정비사업 지위 확인. 공유자 대표 조합원 규정과 소유권·입주자 지위 이전 시 조합원 변경 규정을 실제 낙찰 이후 권리관계와 함께 확인해야 합니다.
- 과거 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 2020.11.23 공매에 따른 이지은 지분 취득 경위를 법원경매 서류와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가”보다 권리 인수가 먼저다
현재 최저매각가는 감정가 4,543,341,900원에서 한 차례 유찰돼 3,634,673,520원까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 매력을 판단하면 핵심을 놓칩니다. 알려진 대항력 임차보증금만 81,000,000원이고, 전입·보증금이 확인되지 않은 점포가 하나 더 있습니다. 무엇보다 2006.08.31 소유권이전청구권 가등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
따라서 현재 회차의 알려진 실질취득 최소액은 3,715,673,520원이며, 이것도 미상 점포와 가등기 권리효과를 금액으로 넣지 못한 값입니다. 실거래 시세 자료도 없어 ‘감정가의 80%니까 싸다’는 판단을 뒷받침할 근거가 없습니다. 가격보다 가등기·임차인·정비사업 권리 확인이 먼저인 고난도 물건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
