의정부지방법원 2025타경64280. 고양시 일산서구 덕이동 일산파크뷰 103동 301호, 공부 및 현황상 다세대주택입니다. 말소기준은 2014.12.30. 경서농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 경매개시결정, 압류, 가압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차권등기권자 허형욱의 보증금은 1.8억이지만 전입일이 2020.10.13.로 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
이 사건의 핵심은 “권리 인수”보다 “가격”입니다. 최저매각가는 203,000,000원인데, 같은 단지 55.01㎡ 최근 실거래는 140,000,000원입니다. 최저가가 실거래의 145.0%에 해당하므로, 권리상 인수 부담이 낮더라도 현재 가격에서는 시세 대비 부담이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64280 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 732-3 일산파크뷰 103동 3층301호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 55.01㎡ |
| 소유자 | 이분하 (2020.10.13. 거래가액 180,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2014.12.30. 경서농업협동조합 근저당권입니다. 허형욱의 임차권등기는 2022.12.20. 등기됐고, 주민등록일자·점유개시일자도 2020.10.13.로 말소기준 이후입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인으로 볼 수 없고, 매수인이 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허형욱 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 180,000,000원 | 2020.10.13 / 2020.09.14 | 없음 말소기준 이후 전입 | 배당요구 2022.12.20 주택도시보증공사 확약 제출 |
*확약상 임차권등기 말소 동의가 제출되어 실질 인수는 0원으로 표시했습니다. 다만 확약은 허형욱 임차권등기에 관한 내용입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 실거래보다 6,300만원 높다
일산파크뷰102동103동은 총 18세대, 사용승인일은 2014.12.11.입니다. 같은 면적 55.01㎡의 최근 실거래는 2026.03. 4층 140,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 55.01㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 140,000,000원 |
현재 최저매각가 203,000,000원은 실거래 140,000,000원보다 63,000,000원 높고, 비율로는 145.0%입니다. 권리상 인수액이 0원*이라고 해도, 실질 취득 기준으로 시세보다 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,642,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 경서농업협동조합 | 2,004,000,000원 | 199,358,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 파주새마을금고 | 154,700,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 한국자산관리공사 | 33,269,411원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,961,519원 | 0원 |
| 갑구 9번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,559,930,930원 중 예상 배당은 199,358,000원이고, 미배당은 2,360,572,930원입니다. 매수인 인수액은 0원*으로 산정됩니다.
⑤ 회차별 미배당 — 채권은 대부분 회수되지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 203,000,000원 | 199,358,000원 | 2,360,572,930원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 162,400,000원 | 159,326,400원 | 2,400,604,530원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,920,000원 | 127,301,120원 | 2,432,629,810원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백송고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택이 밀집하고 소규모 창고·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고, 근거리에 노선버스정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부 및 현황 모두 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 과밀억제권역에 해당하며 공시지가는 851,200원/㎡입니다.
- 환금성. 총 18세대 소규모 단지이고 최근 실거래 표본은 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증은 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 140,000,000원의 145.0%입니다. 현재가 응찰은 가격 부담이 큽니다.
- 임차권등기 확인. 허형욱 임차권등기는 대항력 없음으로 정리되며, 2026.06.11.자 확약서 제출 사실을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 보증기관 구조. 신청채권자는 주택도시보증공사이고, 허형욱 임차보증금 관련 권리 승계 구조가 있으므로 실제 임차인 1명 기준으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 내부 확인. 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부구조는 외관·탐문·건축물현황도면 기준입니다. 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금. 당해세·최우선변제·체납 관리비는 실제 배당과 인도 과정에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원*”보다 “시세 145%”가 더 크다
이 물건은 대항력 임차인 인수형으로 보기는 어렵습니다. 허형욱의 전입은 말소기준 이후이고, 주택도시보증공사의 확약까지 제출되어 임차권등기 보증금 180,000,000원은 실질 인수 0원*으로 정리됩니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최저가 203,000,000원은 최근 실거래 140,000,000원보다 63,000,000원 높습니다. 권리 리스크가 낮아도 현재 가격에서는 시세 대비 불리합니다. 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 가격은 보류.