서울남부지방법원 2025타경12832. 독산동 소원베스트빌1차 제1동 제2층 제201호로, 공부상 다세대주택입니다. 소유자는 이소원이고, 등기부상 2020.10.26. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 259,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2023.07.28. 국민건강보험공단의 압류입니다.
그런데 임차인 김홍근은 2020.09.20. 임대차계약, 2020.09.23. 확정일자, 2020.10.15. 점유개시, 2020.10.19. 주민등록을 갖추었습니다. 모두 현재 말소기준권리인 2023.07.28. 압류보다 앞섭니다. 2023.10.25.에는 보증금 259,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 배당요구도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12832 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 894-11 소원베스트빌1차 제1동 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제2층 제201호 · 사용승인일 2020.07.15. |
| 소유자 | 이소원 · 2020.10.26. 소유권이전 · 거래가액 259,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 205,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 말소기준은 2023.07.28. 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 금천구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김홍근의 전입은 2020.10.19.로 말소기준보다 앞서 대항력이 존재하고, 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 주택임차권등기가 말소되지 않는다는 인수 조건이 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍근 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 259,000,000원 | 2020.10.19 / 2020.09.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 김홍근 본인의 임차권으로 확인됩니다. 배당요구도 했기 때문에 매각대금에서 우선변제를 받지만, 보증금 전액이 배당되지 않는 한 부족분은 매수인에게 남을 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,678,400원 |
| 1. 임차인 김홍근 보증금 | 259,000,000원 | 201,921,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,161,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김홍근 | 259,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당표에서는 임차인 보증금 중 201,921,600원이 배당되고, 57,078,400원이 부족합니다. 국세·지방세 압류가 있고 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 착시가 커진다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 205,600,000원 | 201,921,600원 | 57,078,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 164,480,000원 | 161,377,280원 | 97,622,720원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 131,584,000원 | 128,941,824원 | 130,058,176원 |
이 표가 이 물건의 핵심입니다. 최저매각가만 보면 회차가 내려갈수록 싸지는 것처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가 하락분이 임차보증금 인수액 증가로 상당 부분 이동합니다. 따라서 어느 회차에서도 최저가만 기준으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 서울영남초등학교 북서측에 위치하며, 주변은 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 일반적인 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물 내 제2층 제201호이며 사용승인일은 2020.07.15.입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됩니다.
- 도로. 2개 필지 일단의 토지이며 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 확인. 김홍근의 주택임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 실질취득으로 계산. 현재 최저가 205,600,000원만 보지 말고 보증금 259,000,000원 수준의 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김홍근과 경매개시결정 채권자 김홍근이 동일인으로 표시돼 있으므로 임대차·채권 발생 경위를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·금천구 압류가 존재하며, 당해세가 있으면 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.02.22. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 원본과 현재 효력을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 따라 내려가지 않는다”
이 물건은 단순한 후순위 권리 소멸형이 아닙니다. 임차인 김홍근은 말소기준권리보다 앞선 전입과 확정일자를 갖고 있고, 보증금은 259,000,000원입니다. 현 회차에서도 57,078,400원이 미배당되어 매수인 인수 가능성이 있으며, 추가 유찰 시에는 그 부족분이 더 커집니다.
따라서 “감정가 257,000,000원에서 205,600,000원으로 내려왔으니 싸다”는 식의 판단은 맞지 않습니다. 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 인수가 커지는 구조이므로, 실제 판단 기준은 보증금 259,000,000원 수준의 실질취득입니다. 게다가 임차인과 경매 채권자가 동일인으로 표시되고 세금 압류도 존재합니다. 권리와 배당 구조를 원본으로 확인하기 전에는 가격만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
