서울남부지방법원 2025타경13137. 화곡동 대흥오피스텔 제4층 제405호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 김대호이며 2021.01.16 매매를 원인으로 거래가액 66,000,000원에 취득했습니다. 이번 강제경매의 채권자는 김설희이고 청구액은 130,000,000원입니다.
이 사건은 등기부상 오래된 근저당이나 가압류보다 임차권등기를 먼저 봐야 합니다. 국민은행 근저당은 이미 2013.12.16 해지·말소됐고, 경기신용보증재단 가압류도 2020.10.29 말소됐습니다. 현재 남은 핵심 권리는 김설희의 주택임차권입니다. 임차보증금은 130,000,000원이고 전입·확정일자를 갖추고 배당요구까지 한 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13137 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-53 대흥오피스텔 제4층 제405호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 제4층 제405호 · 사용승인일 1997.02.17. |
| 소유자 | 김대호 · 2021.01.16 매매 · 거래가액 66,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구액 | 김설희 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리는 말소됐지만 임차권이 남는다
2001.04.12 설정된 국민은행 근저당권 22,100,000원은 2013.12.16 해지되어 이미 말소됐습니다. 2019.02.27 경기신용보증재단 가압류 20,000,000원도 2020.10.29 일부해제를 원인으로 말소됐습니다. 그 뒤 2021.01.25 김대호 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
그 다음이 중요합니다. 임차인 김설희는 임대차계약일 2022.11.08, 확정일자 2022.11.09, 점유개시 2022.11.30, 주민등록일자 2022.12.01이고 2024.12.31 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 130,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 매수인 인수 권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김설희 | 주거 (임차권등기) | 2022.12.01 | 2022.11.09 | 130,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
김설희는 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 경매개시결정 2025.11.12보다 앞서고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 보증금이 전액 배당되지 않는 한 미변제액은 매수인이 부담합니다.
③ 배당과 인수 — 신건에서도 25,298,000원이 남는다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,298,000원 |
| 1. 임차인 김설희 보증금 | 130,000,000원 | 104,702,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김설희 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 25,298,000원 |
현재 최저가 107,000,000원을 가정한 배당 추정입니다. 집행비용 2,298,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인 보증금에 104,702,000원이 배당되고, 보증금 부족분 25,298,000원이 매수인에게 남습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 건 낙찰가, 늘어나는 건 인수액
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 107,000,000원 | 104,702,000원 | 25,298,000원 |
| 1회 유찰 시 | 85,600,000원 | 83,659,200원 | 46,340,800원 |
| 2회 유찰 시 | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 63,152,640원 |
이 표가 이 사건의 결론입니다. 1회 유찰되면 매각가는 85,600,000원으로 내려가지만 미배당 인수액은 46,340,800원으로 올라갑니다. 2회 유찰 시에는 매각가 68,480,000원에 인수액 63,152,640원이 붙습니다. 즉 “최저가가 떨어졌으니 싸졌다”는 해석이 통하지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 본건을 오피스텔로 이용중이라고 확인했습니다.
- 입지. 서울우장초등학교 남측 인근으로, 주위에 다세대·아파트·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물이며 사용승인일은 1997.02.17.입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 지목 대 · 업무용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지이며 토지면적은 228.0㎡입니다.
- 공시지가. 5,987,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 현재 107,000,000원 낙찰을 가정해도 임차보증금 미배당 25,298,000원이 남습니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 인수 46,340,800원, 2회 유찰 시 63,152,640원으로 증가합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 김설희의 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시돼 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김설희와 경매신청 채권자 김설희가 동일하므로 계약관계와 채권관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실제 이용과 관련 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 시장가격 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 적정 입찰가를 결정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 성립하지 않는 사건
이 사건의 가장 큰 위험은 복잡한 후순위 권리가 아니라 선행하는 대항력 임차권입니다. 김설희의 보증금은 130,000,000원으로 현재 최저매각가 107,000,000원을 웃돕니다. 신건 가격에서조차 배당 후 25,298,000원이 남고, 유찰될수록 그 미변제액은 46,340,800원, 63,152,640원으로 증가합니다.
따라서 이 물건은 단순히 “감정가 107,000,000원짜리 화곡동 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 130,000,000원 임차보증금이 가격 판단의 중심입니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없는 만큼, 최저가 하락만을 이유로 가격 매력을 부여하기 어렵습니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 입찰가보다 먼저 미배당 임차보증금과 인수 구조를 계산해야 하는 사건입니다.
