서울남부지방법원 2025타경13157. 구로동 비즈트위트레인보우 제4층 제432호, 전용면적 15.92㎡의 공부상 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 전충주로 2022.04.28. 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 저당권이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 홍두희는 2022.04.27. 점유를 시작하고 2022.04.28. 전입했으며, 말소기준인 강제경매개시결정은 2025.11.14.입니다. 따라서 제공된 권리판정에서도 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있습니다.
2026.04.23.에는 홍두희 명의의 주택임차권등기까지 접수됐습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 권리로 명시돼 있습니다. 따라서 최저가만 보고 할인율을 계산하면 안 됩니다. 이 사건에서는 낙찰가와 배당 후 남는 임차보증금 인수액을 합친 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-5 비즈트위트레인보우 제4층 제432호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 도시형생활주택 · 전용 15.92㎡ · 제4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상20층 · 사용승인 2012.06.05. |
| 소유자 | 전충주 (2022.04.28. 소유권이전, 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍두희 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2025.11.14. 접수된 강제경매개시결정입니다. 그런데 홍두희의 점유개시는 2022.04.27., 주민등록은 2022.04.28.로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 135,000,000원이며 2026.04.23. 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍두희 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 135,000,000원 | 2022.04.28. 2026.04.23. 배당요구 | 대항력 有 우선변제 無 승계 위험 |
② 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높다
비즈트위트레인보우의 전용 15㎡대 실거래 중 가격 판단에는 전체 12건 평균보다 최근 12개월 4건을 우선합니다. 최근 평균은 102,500,000원, 최신 거래는 2026.04. 95,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -8.4%의 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 15.17㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 15.58㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 15.17㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 15.17㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 102,500,000원 |
감정가이자 현재 최저가인 116,000,000원부터 이미 최근 12개월 평균의 113.2%입니다. 최신 거래 95,000,000원과 비교하면 차이는 더 커집니다. 따라서 신건 최저가만 놓고도 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
여기에 현재 배당가정의 미배당 21,424,000원을 더하면 실질취득은 137,424,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 134.1%, 최신 거래의 약 144.7% 수준입니다. 전체 12건 평균 108,791,666원과 비교해도 결론은 바뀌지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 신청채권자 · 홍두희 | 135,000,000원 | 113,576,000원 |
| 미배당 · 홍두희 | 135,000,000원 | 21,424,000원 미회수 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 매각대금 116,000,000원 중 집행비용 2,424,000원을 제외한 113,576,000원이 홍두희에게 배당되고 21,424,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다. 대항력 임차보증금과 신청채권이 동일인·동액으로 나타나는 만큼 입찰 전 집행권원과 매각물건명세서 원문 대조가 핵심입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 116,000,000원 | 21,424,000원 | 137,424,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 92,800,000원 | 44,270,400원 | 137,070,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 74,240,000원 | 62,496,320원 | 136,736,320원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택으로 현관·방1·욕실겸화장실 등의 구조입니다. 전용면적은 15.92㎡이며 건물 내부는 직접 확인이 곤란해 집합건축물대장 현황도와 탐문조사로 대체됐습니다.
- 입지. 미래초등학교에서 남동측 직선거리 약 370m에 있으며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 지하철 1호선 구로역에서 약 820m 거리입니다. 간선도로 공원로6길과 접합니다.
- 도로·토지. 남동측 약 25m, 북동측 약 8m 포장도로와 각각 접하며 토지는 평탄한 세장형의 주상용 건부지입니다. 공시지가는 8,975,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 비즈트위트레인보우는 130세대, 2012.06.05. 준공이며 제공된 동일 면적대 거래는 12건입니다. 최근 12개월 거래는 4건, 최근 가격 흐름은 이전 구간 대비 -8.4%이고 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득비용으로 계산. 현재 회차에서는 116,000,000원에 미배당 21,424,000원을 더한 137,424,000원을 가격 비교의 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰 할인 착시 금지. 1회 유찰 시 92,800,000원, 2회 유찰 시 74,240,000원으로 내려가도 미배당 보증금이 각각 44,270,400원, 62,496,320원으로 늘어 실질취득비용은 크게 내려가지 않습니다.
- 홍두희의 청구원인 원문 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하고 보증금·청구액도 각각 135,000,000원입니다. 관계인 가능성 메모가 있으므로 집행권원과 임대차계약, 임차권등기 내용을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 매각물건명세서에는 대항할 수 있는 주택임차권등기가 보증금 전액 변제 전에는 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 내부 상태 확인 한계. 감정평가에서 내부구조 직접 확인이 곤란했다고 기재됐으므로 실제 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 108,791,666원보다 최근 12개월 평균 102,500,000원과 최신 거래 95,000,000원, 최근 추세 -8.4%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집행권원·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 대항력 인수형”
이 사건의 숫자는 단순합니다. 최저가 116,000,000원, 대항력 임차보증금 135,000,000원, 현재 배당가정의 미배당 21,424,000원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 137,424,000원이고, 1회·2회 유찰 시에도 각각 137,070,400원, 136,736,320원으로 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
반면 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 102,500,000원, 최신 거래는 95,000,000원이며 최근 가격 흐름은 -8.4%입니다. 감정가 자체도 최근 평균의 113.2%이고 실질취득은 그보다 훨씬 높습니다. 여기에 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 대항력 임차권과 동일인 신청채권자 구조까지 확인해야 합니다. 이 물건은 “1억1,600만원짜리 신건”이 아니라, 약 1억3,500만원 이상을 기준으로 권리와 가격을 함께 봐야 하는 물건입니다.
