서울남부지방법원 2025타경13182. 개봉동 신부파스카빌 제비동 401호, 전용 59.09㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 80%로 내려온 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 정다운은 임대차계약일 2021.08.03, 확정일자 2021.08.04, 전입·점유개시 2021.08.25이고, 말소기준권리는 2022.10.21 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 정다운의 임차관계가 먼저이며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 주택임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 238,400,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,137,600원을 먼저 제한 뒤 임차인에게 234,262,400원이 배당되고, 보증금 부족분 83,737,600원이 남습니다. 낙찰가와 이 인수액을 합친 계산상 실질취득액은 322,137,600원입니다. 최저가가 더 떨어지더라도 임차인 미배당액이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 318,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 337-26 신부파스카빌 제비동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.09㎡ · 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상4층 · 사용승인 2016.01.08 · 총 8세대 |
| 소유자 | 장문규 (2021.08.31 소유권이전 · 거래가액 318,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 238,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정다운 / 318,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2016년 아현새마을금고 근저당권은 2021.08.25 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.10.21 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 구로구·성북구 압류와 2025.11.11 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 정다운의 전입·점유개시일은 2021.08.25로 말소기준보다 앞서고, 보증금 318,000,000원에 대한 대항력이 인정된 것으로 조사됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정다운 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 318,000,000원 | 2021.08.25 / 2021.08.04 | 2023.09.27 · 배당요구 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 83,737,600원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 임차보증금은 한 번만 계산해야 하며, 현재 회차에서는 우선변제로 234,262,400원을 받고도 83,737,600원이 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액이 매수인의 핵심 인수위험입니다.
③ 가격 비교 — 최저가 93.9%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
신부파스카빌2차 전용 59.09㎡ 실거래는 총 5건이 확인되며, 전체 평균은 240,600,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균 254,000,000원, 최신 거래 248,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 +9.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 59.09㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2023.08 | 59.09㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2023.06 | 59.09㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2021.12 | 59.09㎡ | 1 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 59.09㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 254,000,000원 |
표면 최저가 238,400,000원만 보면 최근 12개월 평균의 93.9%라서 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서는 그 비교가 핵심 가격지표가 아닙니다. 현재 회차에서 낙찰가와 예상 인수액을 합친 322,137,600원은 최근 12개월 평균 254,000,000원의 126.8%, 최신 거래 248,000,000원의 129.9% 수준입니다. 따라서 “최저가가 시세보다 싸다”는 평가는 성립하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 238,400,000원 | 83,737,600원 | 322,137,600원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 190,720,000원 | 130,750,080원 | 321,470,080원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 152,576,000원 | 168,360,064원 | 320,936,064원 |
집행비용이 회차별로 달라 계산상 총액에 소폭 차이가 있으나, 구조적으로는 보증금 318,000,000원 수준에 실질취득 부담이 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,137,600원 |
| 1. 임차인 정다운 보증금(우선변제) | 318,000,000원 | 234,262,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정다운 | 318,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 부족분 83,737,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감이 생길 수 있어 실제 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 건물은 공동주택(다세대 8세대) 및 제1종근린생활시설 건부지입니다.
- 입지. 서울개웅초등학교 북동측 인근으로 아파트단지·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 개봉역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대이며 확인된 동일면적 실거래는 5건입니다. 최근 거래 표본 자체가 많지 않아 아파트 대단지처럼 풍부한 비교표본을 기대하기 어렵습니다.
⑥ 표시·현황 체크 — 층수와 건물표시가 다르다
권리뿐 아니라 물건 특정에도 확인할 부분이 있습니다. 등기사항전부증명서 및 현황표시는 4층으로 되어 있으나 집합건축물대장상 3층으로 기재되어 있고, 건물 외관상으로는 ‘B동’이 아닌 ‘2차’로 표시되어 있습니다. 감정평가서도 이 차이를 별도 참고사항으로 적시했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 상한 설정. 238,400,000원만 보고 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 인수 예상액 83,737,600원을 반드시 합산해야 합니다.
- 임차보증금 원본 확인. 정다운의 임대차계약서, 318,000,000원 보증금 지급자료, 전입·점유 및 확정일자 자료를 확인하세요.
- 신청채권자와 임차인 동일인 확인. 강제경매 신청채권자도 정다운이므로 경매 신청채권과 임차보증금의 관계를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·구로구·성북구 관련 체납액과 당해세 여부를 확인해야 실제 배당액과 인수액을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
- 층수·건물명 표시 대조. 등기·현황상 4층과 건축물대장상 3층의 차이, B동과 ‘2차’ 외관표시 차이를 현장에서 확인하세요.
- 유찰 자체를 가격호재로 보지 말 것. 2회·3회 유찰 시에도 임차인 미배당액이 증가해 낙찰가+인수 부담은 321,470,080원·320,936,064원 수준입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·세금 배당관계와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “2.384억짜리 물건”이 아니다
이 사건의 표면 가격은 감정가 298,000,000원에서 한 번 유찰된 238,400,000원입니다. 하지만 권리분석을 끝까지 하면 결론은 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 정다운의 보증금은 318,000,000원이고, 현재 회차 예상배당으로는 83,737,600원이 미변제되어 매수인에게 넘어옵니다. 그 결과 현재 회차 계산상 실질취득은 322,137,600원으로, 최근 12개월 실거래 평균 254,000,000원과 최신 거래 248,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
더 유찰되어도 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘기 때문에 총 부담은 보증금 318,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 여기에 세금 압류의 당해세 여부, 임차인과 신청채권자가 동일인인 점, 층수·건물표시 차이까지 확인해야 합니다. 최저가는 할인처럼 보이지만 실질취득은 시세 이상. 이 사건은 낮은 최저가보다 선순위 임차보증금 승계를 먼저 보는 것이 핵심입니다.
