서울남부지방법원 2025타경13182. 서울 구로구 개봉동 ‘신부파스카빌’ 비동 401호, 전용 59.09㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 장문규 씨이고 2021년 8월 31일 거래가 318,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 핵심은 임차인 정다운 씨입니다. 임대차계약은 2021년 8월 3일, 확정일자는 2021년 8월 4일, 전입·점유는 2021년 8월 25일로 확인되며, 이후 2023년 9월 27일 주택임차권등기가 접수됐습니다. 말소기준권리는 2022년 10월 21일 국민건강보험공단 압류로 잡혀 있고, 임차인의 전입은 그보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 보아야 하며, 보증금 부족분이 매수인에게 넘어오는 인수형 구조입니다.

더 주의할 점은 가격입니다. 현재 최저가는 190,720,000원이지만, 임차보증금 318,000,000원이 최저가보다 크므로 낙찰가만으로 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 190,720,000원 + 130,750,080원 = 321,470,080원이 실질취득가입니다. 즉 보증금 318,000,000원에 집행비용이 더해진 약 3.21억 수준으로 총액이 형성됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 압류는 소멸, 임차보증금은 인수

2016년 아현새마을금고 근저당권은 2021년 8월 25일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 선언된 말소기준은 2022년 10월 21일 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 구로구·성북구 압류와 2025년 11월 11일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 임차인 정다운의 권리는 단순히 ‘후순위라서 소멸’한다고 보면 안 됩니다. 임대차계약 2021년 8월 3일, 확정일자 2021년 8월 4일, 전입·점유 2021년 8월 25일이 모두 2022년 10월 21일 기준권리보다 앞섭니다. 2023년 9월 27일 접수된 임차권등기 자체는 기준권리 이후이지만, 그 이전에 형성된 대항력을 바탕으로 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금 인수 위험이 남습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수형

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 현황상 임대관계는 미상으로 기재돼 있지만, 등기부 임차권등기와 문건접수·매각물건명세서에서 정다운의 임차권과 배당요구가 확인됩니다.

③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 ‘실질취득’

같은 단지 신부파스카빌(337-26), 동일 전용면적 59.09㎡의 거래 5건입니다. 전체 거래 평균은 240,600,000원이며, 별도 시세지표상 최근 12개월 평균은 254,000,000원, 최신 거래는 2024.07 · 248,000,000원입니다. 최근·과거 추세는 +9.6%로 하락 추세가 아니라 최근 가격 수준이 상대적으로 높아진 흐름입니다.

표면적인 최저매각가 190,720,000원은 최근 12개월 평균 254,000,000원의 75.1%입니다. 하지만 이 비율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금 인수가 붙기 때문입니다. 현재 회차의 실질취득가 321,470,080원은 최근 12개월 평균의 126.6%, 최신 거래 248,000,000원의 129.6%입니다. 확인된 거래 최고가 260,000,000원보다도 61,470,080원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 190,720,000원 가정)

현재 회차 매각대금 190,720,000원에서 집행비용 3,470,080원을 제외한 187,249,920원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 130,750,080원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당과 인수액은 변동될 수 있습니다.

3회·4회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 각각 320,936,064원과 320,508,851원으로 모두 약 3.21억입니다. 최근 12개월 평균 254,000,000원과 비교하면 각각 126.4%, 126.2% 수준입니다. 즉 유찰을 기다려도 보증금 인수구조 자체가 바뀌지 않는 한 시세와의 가격 간격은 해소되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울개웅초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장 및 근거리 지하철 1호선 ‘개봉역’이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하2층·지상4층이며 사용승인일은 2016.01.08입니다. 위생·급배수·도시가스 개별난방·화재탐지 및 경보·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 293.2㎡, 공시지가 2,815,000원/㎡이며 완경사 세로장방형 토지로 동측 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대이고 확인된 거래는 5건입니다. 경매 관련 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로, 대단지보다 환금성은 보수적으로 보는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 경계. 최저가 190,720,000원은 최근 12개월 평균의 75.1%지만, 대항력 임차보증금 인수를 포함하면 실질취득은 321,470,080원입니다. 응찰 판단 기준을 최저가에 두면 안 됩니다.
• 보증금 인수 확인. 현재 자료상 인수액은 130,750,080원입니다. 임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 가장임차인 의심 검증. 정다운은 임차권자이면서 경매 신청채권자와 동일인이고, 임차보증금 318,000,000원은 소유권이전 거래가와도 같습니다. 이 사정만으로 가장임차인을 확정하지 말고 실제 임대차 관계와 권리행사를 원본으로 확인하세요.
• 압류 3건 확인. 국민건강보험공단·구로구·성북구 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
• 표시 불일치. 등기사항전부증명서·현황표시는 4층이지만 집합건축물대장은 3층으로 기재돼 있고, 외관은 ‘B동’이 아닌 ‘2차’로 표시됩니다. 입찰 전 현장과 건축물대장을 대조하세요.
• 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 낙찰가 152,576,000원, 4회 유찰 시 122,060,800원으로 내려가지만 실질취득은 각각 320,936,064원·320,508,851원입니다. 유찰만으로 가격 부담이 해소되는 사건이 아닙니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원본을 직접 확인하고, 특히 인수보증금과 당해세 반영 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 취득가가 낮다”

권리분석의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 정다운은 2021년 8월 25일 전입·점유로 2022년 10월 21일 기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있으며, 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제권도 행사합니다. 그 결과 현재 회차에서는 130,750,080원이 매수인에게 인수됩니다.

따라서 이 사건의 진짜 가격은 최저매각가 190,720,000원이 아닙니다. 현재 회차의 실질취득은 321,470,080원으로 최근 12개월 평균 254,000,000원의 126.6%, 최신 거래 248,000,000원의 129.6%입니다. 3회·4회 유찰로 내려가도 실질취득은 약 3.21억 수준에 머뭅니다. 여기에 가장임차인 의심, 압류 3건, 8세대 소규모 건물, 층수 표기 불일치까지 있어 현재 자료만으로는 가격과 권리 양쪽 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.

결론은 단순합니다. 최저가는 내려왔지만, 실질취득은 내려오지 않습니다. 이 물건의 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘임차보증금 인수가 실제로 얼마인지, 그 인수가 정말 매수인에게 남는지’를 원본으로 확정하는 데 있습니다.