서울남부지방법원 2025타경13290. 신도림동 힐스테이트신도림역센트럴 제4층 제408호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 해당 호실이 오피스텔로 이용 중이며 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 욕실과 주방이 존재하는 주거용 오피스텔로 판단했습니다. 등기상 소유자는 유세미이며, 2024.01.05. 거래가액 364,213,000원으로 소유권이 이전됐습니다.
등기부에는 근저당이 없고, 경매의 기준이 되는 권리는 2024.12.04. 주식회사 대우에스티의 441,720,000원 가압류입니다. 이 가압류와 2025.11.24. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부보다 먼저 들어온 임차인입니다. 이현준은 2024.01.03. 전입했고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13290 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 신도림동 433-24 힐스테이트신도림역센트럴 제4층 제408호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 주거용 오피스텔 판단 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 건물 내 제4층 제408호 |
| 소유자 | 유세미 · 2024.01.05. 거래가액 364,213,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 314,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 478,534,033원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
2023.08.25. 주식회사무궁화신탁 명의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2024.01.05. 유세미에게 소유권이 이전됐습니다. 말소기준은 2024.12.04. 주식회사 대우에스티의 가압류이며, 이후 2025.11.24. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 인수액을 확정할 수 없다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이현준 | 미상 | 2024.01.03 | 2025.12.10 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
배당요구 사실만으로 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 이현준의 보증금이 얼마인지, 확정일자가 언제인지가 확인되지 않았기 때문에 현재 자료만으로는 배당 후 미회수 보증금의 존재 여부와 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원이라는 기계적 시나리오보다 임차인 원본 서류 확인을 우선해야 합니다.
③ 가격·배당 — 80%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 314,400,000원으로 감정가 393,000,000원의 80%입니다. 하지만 비교할 최근 실거래 자료가 없고, 선순위 전입 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 가압류 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 314,400,000원 | 309,198,400원 | 132,521,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 251,520,000원 | 247,198,720원 | 194,521,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 201,216,000원 | 197,598,976원 | 244,121,024원 |
④ 예상배당표 (매각가 314,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,201,600원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 대우에스티 | 441,720,000원 | 309,198,400원 |
| 3. 갑구 4번 강제경매개시결정 · 주식회사대우에스티 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,201,600원을 제외한 309,198,400원이 가압류 채권에 배당되는 시나리오이며, 가압류 청구금액 기준 미배당은 132,521,600원입니다. 임차인의 보증금·최우선변제 및 당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 해당 호실은 오피스텔로 이용 중이며, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 욕실과 주방이 존재해 주거용 오피스텔로 판단됐습니다.
- 입지. 신도림중학교 남서측 인근으로 오피스텔, 주상용건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 주변에 노선버스정류장과 지하철1호선 구로역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 남동측·북동측·북서측으로 경인로, 경인로61길, 경인로59길과 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고, 공시지가는 11,330,000원/㎡입니다.
- 건축물대장. 집합건축물대장 표제부에는 옥탑 2층과 옥탑 1층이 표기되어 있으나 부동산등기사항전부증명서에는 기재되어 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이현준의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 및 관련 원본으로 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 점유 범위 확인. 임차인의 점유부분이 미상이므로 실제 점유 호실·범위를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 최근 실거래 비교자료가 없고 인수액도 미상이므로 최저가만으로 싸다고 판단하지 마십시오.
- 배당요구 확인. 이현준은 2025.12.10. 배당요구를 했으나, 실제 배당액과 미배당 보증금은 보증금·확정일자 확인 전에는 산정할 수 없습니다.
- 옥탑 표기 확인. 집합건축물대장과 등기사항전부증명서의 옥탑 1층·2층 표기 차이를 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 할인보다 먼저 확인할 것은 임차보증금”
이 물건은 한 차례 유찰돼 최저가가 314,400,000원, 감정가의 80%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준 가압류와 이후 경매개시결정은 소멸하므로 등기권리 자체는 단순합니다. 그러나 2024.01.03. 전입한 이현준이 있고, 말소기준일은 그보다 늦은 2024.12.04.입니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력은 가능·미상이고 인수액도 미상입니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 등기권리는 정리되지만 임차보증금은 아직 정리되지 않은 사건 — 입찰 전 확인의 우선순위는 가격보다 임차관계입니다.
