서울남부지방법원 2025타경13300. 구로동 코원 제1동 제11층 제1105호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정요항표의 이용상태에는 공부상 용도가 오피스텔로 기재돼 있습니다. 소유자는 박해주이며 2022년 7월 25일 매매를 원인으로 2022년 7월 26일 소유권을 취득했고 거래가액은 120,000,000원입니다. 현재 감정가는 116,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 92,800,000원입니다.

이 사건의 권리분석은 단순히 “말소기준 뒤의 권리는 소멸한다”로 끝낼 수 없습니다. 말소기준은 2023년 7월 31일 구로세무서장 압류이지만, 한국토지주택공사 명의 임차권은 주민등록·점유개시가 2022년 7월 5일, 확정일자가 2022년 6월 15일로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 다만 이번 매각에는 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 조건이 붙어 있다는 점이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권보다 ‘매각 조건’이 핵심

말소기준은 2023.07.31 구로세무서장 압류입니다. 이후 구로구 압류, 양천세무서 압류, 서울보증보험의 강제경매개시결정, 강서세무서 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2014년 설정된 300,000,000원 근저당과 2020년 설정된 42,000,000원 국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다.

임차권·보증기관 신고 — 실제 임차인 0명

한국토지주택공사 신고는 보증기관·승계성 신고로 분류합니다. 보증금 120,000,000원을 다른 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.

* 포기·말소 조건이 실제 매각 조건대로 이행된다는 전제입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 관련 원본의 조건 문구를 직접 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다

코원 동일 면적 거래는 총 12건이며 전체 평균은 95,766,666원입니다. 이 숫자만 보면 최저가 92,800,000원이 전체 평균의 96.9%로 보입니다. 하지만 2022년 120,000,000원 거래들이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.

최근 12개월 평균은 87,450,000원, 최신 거래는 2026.05의 95,000,000원입니다. 현재 실질취득 92,800,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%입니다. 더 중요한 것은 최근 거래군이 이전 거래군보다 -16.0% 낮다는 점입니다. 즉 현재 시장은 하락 추세로 잡혀 있고, 1회 유찰 가격을 단순히 “감정가보다 20% 싸다”는 이유로 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,800,000원 가정)

배당표 계산상 한국토지주택공사 임차권 보증금의 미배당액은 29,270,400원입니다. 다만 포기·말소 조건을 적용한 실질 매수인 인수액은 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 존재할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 룰상 미배당은 커져도 조건 적용 시 실질 인수 0원*

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 동구로초등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역 등이 소재해 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 16층 건물 내 제11층 제1105호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 12미터 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
• 규모·환금성. 코원은 45세대, 사용승인일은 2014.06.03이며 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.1회입니다.
• 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 신청채권자의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각 조건으로 적용되는지 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 계산상 미배당액은 29,270,400원이지만 조건 적용 시 실질 인수는 0원*입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.07.26 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 4건 존재합니다. 당해세가 있으면 임차권 배당과 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 95,766,666원보다 최근 12개월 평균 87,450,000원과 최신 거래 95,000,000원, -16.0% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
• 현재 회차 가격 절제. 최저가 92,800,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%입니다. “1회 유찰”만으로 저가 매수 구간이라고 판단하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 조건부 해소, 가격은 아직 보수적으로”

이 물건의 첫 번째 함정은 120,000,000원 임차권만 보고 현재 회차에서 29,270,400원을 무조건 인수한다고 판단하는 것입니다. 매각물건명세서 비고의 포기·말소 조건이 적용되면 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 반대로 두 번째 함정은 그 사실만 보고 “권리가 풀렸으니 싸다”고 판단하는 것입니다.

현재 최저가 92,800,000원은 최근 12개월 평균 87,450,000원의 106.1%이고, 최근 거래 흐름은 -16.0%입니다. 여기에 코원 경매물건 평균 유찰 3.1회, 45세대 규모, 말소기준 이전의 민간임대주택등기 확인 필요까지 겹칩니다. 결론은 “주된 인수 위험은 조건부로 해소되지만, 현재 회차 가격에는 보수적 접근이 필요하다”입니다.