서울남부지방법원 2025타경13300. 구로구 구로동 코원 제1동 11층 1105호가 경매에 나왔습니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이며, 감정평가상 공부 용도는 오피스텔로 기재되어 있습니다. 철근콘크리트구조 16층 건물의 11층에 위치하고, 실거래 비교 면적은 12.55㎡입니다.

이 물건의 가격표만 보면 매력적입니다. 감정가 116,000,000원이 2회 유찰 끝에 74,240,000원으로 낮아졌고, 같은 코원 건물의 최근 12개월 거래 평균도 99,500,000원입니다. 그러나 권리관계를 살피면 2022년부터 이어진 대항력 있는 주택임차권이 등장합니다. 따라서 최저가만 기준으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

특히 이번 경매는 확약의 적용 범위가 결정적입니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사인데, 등기상 임차권자는 한국토지주택공사입니다. 매각 조건에 미배당 보증금반환청구권 포기가 기재되어 있더라도, 그 포기와 임차권등기 말소가 한국토지주택공사 명의의 권리까지 유효하게 해소하는지 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸하지만, 선순위 대항력은 별개

말소기준권리는 2023.07.31 접수된 구로세무서장 관련 국 압류입니다. 이후의 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 과거 신탁등기와 근저당권 역시 이미 말소된 상태입니다.

그러나 2022.07.05 주민등록·점유개시가 기재된 한국토지주택공사 명의의 임차권은 말소기준일보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.06.15로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2024.07.18에 주택임차권등기가 이루어졌다는 이유만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인·보증기관 분석 — 실제 임차인과 권리명의자 구분

등기상 주택임차권자는 한국토지주택공사입니다. 보증기관 관련 명의로 표시된 권리이므로 이를 실제 거주 임차인 한 명으로 단순 집계하거나, 동일 보증금을 별도 임차인의 채권과 중복 합산해서는 안 됩니다.

실제 개인 임차인으로 확인된 인원은 0명이며, 실제 점유·거주자의 신원은 별도 확인이 필요합니다. 확인되는 임차보증금 채권은 한국토지주택공사 명의 120,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준이 중요

코원은 2014.06.03 준공된 45세대 규모의 건물입니다. 전용면적 비교 표본은 12.49~12.55㎡대로, 전체 12건 평균은 93,183,333원입니다.

다만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 판단해서는 안 됩니다. 최근 12개월 4건 평균은 99,500,000원, 최신 거래는 2026.10 · 89,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래의 추세 지표는 +10.5%이나, 최신 거래가격은 최근 평균보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,240,000원 가정)

현재 회차를 기준으로 집행비용 1,736,320원과 임차보증금 72,503,680원이 배당되면 매각대금이 모두 소진되는 구조입니다. 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 예상배당이 없고 청구액 122,192,876원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 중 우선 배당되는 당해세 및 최우선변제 사항은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

임차보증금 명목 미배당액은 47,496,320원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 배당상 잔액입니다. 확약이 해당 권리에 유효하게 적용된다면 그 채권의 실질 인수는 0원이지만, 다른 권리명의자의 채권에 효력이 미치지 않는 경우에는 별도 인수 문제가 남습니다.

⑤ 유찰 회차별 인수 시나리오

대항력 보증금이 매수인에게 인수되는 구조에서는 입찰가격만 낮아진다고 실제 취득 부담이 같은 비율로 줄어들지 않습니다. 아래는 확약 적용 전의 명목 인수액을 보수적으로 합산한 비교입니다.

실질취득은 각 회차의 최저매각가와 명목 인수액을 합산한 값으로, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득비용은 제외합니다. 확약이 해당 보증금 채권에 유효하게 적용되는 경우 실제 인수액은 0원이며, 위 금액을 확정 실질취득액으로 보아서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 구로구 구로동 동구로초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 16층 건물이며, 급·배수·위생·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다. 공부상 이용 용도는 오피스텔입니다.
• 토지. 일반상업지역의 업무용 건부지이며, 남동측으로 약 12m 도로에 접합니다. 공시지가는 7,408,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정은 대상 용도 및 적용 기간을 별도로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.07.26 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 매각 후 임대사업자 관련 의무와 등기 정리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 45세대 규모로 대단지보다 거래 표본이 제한적입니다. 전체 실거래는 69,500,000원부터 120,000,000원까지 분포하므로 단순 평균보다 동일 면적의 최근 거래와 실질취득액을 함께 비교해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 주체와 권리자 일치 여부. 서울보증보험 주식회사의 포기 확약이 한국토지주택공사 명의의 임차권과 보증금반환청구권을 유효하게 해소하는지 원본 문서로 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 조건. 말소 책임자·이행 시점·말소 범위·실제 말소 이행을 확인해야 합니다. 명세서상 조건의 존재만으로 말소 완료를 가정해서는 안 됩니다.
• 실제 임차인 및 점유자. 보증기관 관련 명의와 실제 거주자를 구분하고, 실제 점유·전입 상태와 독립된 임대차 권리의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 압류 4건과 관련하여 당해세 또는 우선징수 대상 세액이 배당에 어떤 영향을 미치는지 점검해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 확약 충족이 확인되기 전에는 최저가 74,240,000원만을 기준으로 저가 낙찰을 판단하지 말고, 명목 인수액을 포함한 121,736,320원 시나리오도 검토해야 합니다.
• 환금성과 용도. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부 용도 오피스텔이라는 점을 확인하고 실제 이용·금융·임대·재매각 조건을 따져야 합니다.
• 관리비·명도. 공용 관리비 체납 가능성, 실제 점유자와의 명도 절차, 점유 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 서류 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “7,424만원에 사느냐, 1.2억에 사느냐”

서울남부지방법원 2025타경13300은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 64%까지 떨어진 물건입니다. 최근 12개월 평균 시세가 99,500,000원이어서 최저가만 보면 가격 메리트가 있습니다. 하지만 이 물건에는 말소기준일보다 빠른 대항력과 120,000,000원의 임차보증금이 존재합니다.

확약이 전부 유효하게 적용되어 보증금 인수가 해소된다면 실질취득 74,240,000원으로 최근 시세보다 낮은 접근이 가능합니다. 그러나 한국토지주택공사 명의의 미배당 채권이 매수인에게 남는다면 실질취득은 121,736,320원으로, 최근 평균과 최신 거래가격 모두를 웃돕니다. 이 경우 추가 유찰만으로는 가격 문제가 근본적으로 해결되지 않습니다.

국세·지방세 압류 4건, 실제 점유자 확인, 민간임대주택등기, 소규모 건물의 환금성도 점검해야 합니다. 무엇보다 신청채권자와 임차권등기 명의자가 다르다는 점 때문에 확약이 정확히 어떤 권리를 없애는지 확인하기 전에는 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

결론은 조건부 보류입니다. 권리 해소가 확정된다면 가격 경쟁력을 재검토할 수 있지만, 확약의 효력과 적용 범위가 확인되지 않는 상황에서는 선순위 보증금 인수 위험을 우선 반영하는 보수적 판단이 필요합니다.