서울남부지방법원 2025타경13337. 서울 강서구 화곡동 동우하이빌 5층 504호, 전용 26.82㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 216,000,000원이지만 두 차례 유찰로 최저매각가가 138,240,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 64%에 취득할 수 있어 보입니다. 하지만 등기부와 매각물건명세서를 확인하면 상황이 완전히 달라집니다. 2021년 7월에 전입한 임차인 김미진의 보증금 225,000,000원이 가격을 사실상 결정하는 물건입니다.

말소기준권리는 2021년 11월 1일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인 김미진은 그보다 먼저 점유를 시작하고 전입신고를 마쳤으며 확정일자도 갖췄습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 주택임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.

현재 최저가로 낙찰될 경우 보증금 전액을 배당하기 어렵습니다. 배당받지 못한 금액을 매수인이 떠안게 되므로, 이 물건은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합한 금액으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부에서 가장 중요한 구분은 등기된 날짜와 대항력의 발생 시점이 다르다는 점입니다. 김미진의 임차권등기는 2023년 9월 26일에 접수됐지만, 점유개시일은 2021년 7월 29일, 주민등록일은 2021년 7월 30일입니다. 확정일자는 2021년 7월 7일입니다. 세 날짜 모두 말소기준인 2021년 11월 1일보다 빠릅니다.

그 결과 말소기준권리 이후의 세금 압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하더라도, 김미진의 대항력에 따른 보증금 반환 문제는 별도로 남습니다. 매각대금으로 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 미배당분을 매수인이 부담하는 구조입니다.

한편 2019년 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 (채권최고액 2,136,000,000원)은 이미 2019년 4월 말소됐습니다. 기존 임차인 이미숙의 보증금 218,000,000원에 관한 임차권등기도 2021년 8월 말소된 상태입니다. 이미 말소된 기존 임차권과 현재 유효한 김미진의 임차권을 중복해 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

실제 임차인 1명입니다. 김미진은 배당요구를 한 것으로 확인되며, 임차권등기 접수일은 2023.09.26.입니다.

③ 시세 비교 — 1.38억이 아니라 2.28억으로 봐야 한다

동우하이빌의 확인되는 실거래는 2021년 8월 거래 1건입니다. 매각 대상 전용면적은 26.82㎡인 반면, 해당 거래의 전용면적은 28.47㎡입니다. 따라서 면적도 다르고 거래 시점도 오래된 자료입니다. 이 거래금액을 현재 시세로 확정해서는 안 됩니다.

표면 최저가 138,240,000원은 과거 실거래 216,000,000원의 64.0%에 불과합니다. 하지만 대항력 보증금 인수를 합산한 실질취득 부담은 227,735,360원으로, 해당 실거래의 약 105.4%입니다.

거래 표본이 오래됐고 1건뿐이므로 현재의 적정 시세를 확정하기 어렵습니다. 그렇다고 최저가만 보고 가격이 싸다고 평가할 수도 없습니다. 이미 실질취득 부담이 확인된 과거 거래보다 높기 때문입니다. 현 시점의 비교 거래와 매도 호가를 추가 확인하지 않는 한 가격상 이점을 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 138,240,000원 낙찰 가정)

예상배당은 집행비용 2,735,360원을 차감하고 잔액 135,504,640원을 임차인에게 배당하는 가정입니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 예상배당은 각각 0원입니다. 실제 배당은 조세채권의 법정기일과 우선순위, 최우선변제 여부 및 확정 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다

보증금 225,000,000원이 매각대금보다 큰 상태에서는 추가 유찰에 따른 최저가 하락분이 대부분 미배당 보증금 증가로 연결됩니다. 다음은 각 회차의 예상 매각가격과 인수 부담을 비교한 결과입니다.

회차별 합계가 225,000,000원과 정확히 같지 않은 이유는 배당 가능한 매각대금에서 집행비용 등을 우선 차감하는 추정이 적용됐기 때문입니다. 위 금액은 매각대금과 임차보증금 인수액을 합산한 값이며, 취득세·등기비용·명도비용·기타 부대비용까지 포함한 최종 총투자액은 아닙니다.

따라서 추가 유찰이 발생하더라도 인수액이 늘어나는 효과를 함께 확인해야 합니다. 낙찰가 하락 자체를 가격 메리트로 간주하는 전략은 이 사건에 맞지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 서측 인근에 있습니다. 주변은 다세대주택과 아파트, 학교, 공원 등으로 구성된 주택지대이며 동남측 화곡로변에 일부 상업·업무시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 504호입니다. 급배수·위생·난방·승강기·일부 소방설비를 갖추고 있으며 지상 1층 일부를 주차장으로 이용합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 중요시설물보호지구·수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 규제는 실제 입찰 및 취득 시점의 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로서 북측과 동측의 포장도로에 접하며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 4,080,000원/㎡입니다.
• 환금성. 20세대 규모이고 확인되는 실거래는 2021년 8월 1건뿐입니다. 동일 면적의 최근 거래 근거가 부족해 적정가격과 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 여부 재확인. 매각물건명세서의 김미진 임차권등기 관련 인수 문구를 반드시 원본 대조해야 합니다. 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 내용이 핵심입니다.
• 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 138,240,000원만 준비하면 되는 물건이 아닙니다. 예상 인수액 89,495,360원을 더한 227,735,360원을 기본 부담으로 보고 자금계획을 세워야 합니다.
• 배당 변동 확인. 강서세무서와 강서구의 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일, 당해세, 최우선변제, 실제 집행비용 등에 따라 임차인의 배당액 및 매수인 인수금이 달라질 수 있습니다.
• 과거 말소권리 구분. 경인북부수산업협동조합 근저당과 이미숙 임차권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 임차인 김미진의 보증금과 합산하거나 기존 말소권리를 현재 인수권리로 잘못 판단하지 않아야 합니다.
• 현장 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 현장 점유 상태는 구별해 확인해야 합니다. 현재 점유자, 주택 인도 조건, 보증금 반환 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 최신 시세 조사. 2021년 8월 거래 1건만으로는 2026년 가격을 검증하기 어렵습니다. 동일·유사 면적의 최근 실거래, 매도 호가와 실제 거래 가능가격을 추가 조사해야 합니다.
• 관리비 및 기타 비용. 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 취득세·등기비용·명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각기일 2026.10.28.의 진행 여부, 최저가, 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서와 배당요구 내용을 최신 원본으로 재확인하세요.

맺으며 — “1.38억에 낙찰받아도 1.38억짜리가 아니다”

이 물건의 핵심은 감정가 대비 64%라는 최저가가 아닙니다. 225,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 최저가 138,240,000원에 낙찰받더라도 예상 인수금 89,495,360원을 합산하면 실질취득 부담은 227,735,360원에 이릅니다.

더구나 과거 확인되는 유일한 실거래는 2021년 8월의 216,000,000원이며, 면적도 본건과 다릅니다. 현재 시세를 충분히 검증할 자료가 부족한 상태에서 실질취득 부담이 그 과거 거래가보다 높다는 것은 명백한 경고 요인입니다. 20세대 규모의 다세대주택으로 거래 표본도 제한적입니다.

추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수금이 증가하므로 실질취득액은 여전히 225,000,000원 안팎을 웃돌 것으로 추정됩니다. 낮은 최저가를 근거로 접근해서는 안 되는 대항력 인수형 경매입니다.

결론은 입찰 보류입니다. 인수금액을 확정하고 최신 거래로 실질취득 부담을 검증하기 전까지는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 얼마나 낮은 낙찰가에 받느냐가 아니라, 인수할 보증금까지 포함한 취득액이 실제 시장가치보다 낮아질 수 있느냐에 있습니다.