서울남부지방법원 2025타경13337. 화곡동 동우하이빌 5층 504호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 이 사건의 말소기준은 2021.11.01. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 현재 임차인 김미진은 2021.07.30. 전입했고 확정일자는 2021.07.07.로, 모두 말소기준보다 앞섭니다. 등기부에는 보증금 225,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있고, 배당요구도 확인됩니다.
따라서 이 사건은 후순위 권리가 얼마나 많이 소멸하느냐보다, 선순위 대항력 임차인의 보증금이 얼마까지 배당되고 얼마가 남느냐가 핵심입니다. 현 최저가 172,800,000원 가정 배당표에서는 집행비용 3,219,200원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 169,580,800원이 배당되고, 부족분 55,419,200원이 매수인 인수 추정액으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 989-13 동우하이빌 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 제6층 건물 중 제5층 제504호 |
| 전용면적 | 26.82㎡ |
| 소유자 | 대청하우징주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 172,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 254,628,765원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2019.02.26. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2019.04.26. 이미 말소됐습니다. 이후 2021.11.01. 주택도시보증공사의 가압류가 현재 권리분석의 말소기준입니다. 김미진의 전입일 2021.07.30.과 확정일자 2021.07.07.은 이보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.30 / 2021.07.07 | 225,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당분 승계 |
김미진은 배당요구를 했고 확정일자도 있으므로 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 보증금 225,000,000원이 현 최저가보다 크기 때문에 전액 배당은 불가능합니다. 현재 회차 배당 모델에서는 169,580,800원 배당 + 55,419,200원 미배당으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 1.73억이 아니라 약 2.25억으로 비교해야 한다
동우하이빌의 시세 자료에는 전용 28.47㎡, 6층의 2021.08 거래 216,000,000원 1건이 확인됩니다. 시세 기준값으로 제공된 평균·최신 거래·최근 12개월 평균도 모두 216,000,000원입니다. 표본은 1건이므로 가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 실거래 | 28.47㎡ | 6 | 216,000,000원 |
| 시세 평균 | — | 1건 | 216,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 지표 | — | 1건 | 216,000,000원 |
| 실질취득 기준 | 26.82㎡ | 5 | ≈225,000,000원 |
표면 최저가 172,800,000원만 보면 시세 기준 216,000,000원의 80%입니다. 하지만 이 비율을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 실질취득 기준을 임차보증금 225,000,000원으로 잡으면 시세 기준 216,000,000원의 약 104.2%입니다. 즉 권리 인수까지 반영하면 시세 기준보다 약 9,000,000원 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,219,200원 |
| 1. 임차인 김미진 보증금 | 225,000,000원 | 169,580,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 436,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 254,628,765원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 배당 추정에서 김미진 보증금 부족분은 55,419,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 해결되지 않는다
| 회차 | 최저가 | 미배당 인수 추정 | 시장비교용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 172,800,000원 | 55,419,200원 | ≈225,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 138,240,000원 | 89,495,360원 | ≈225,000,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 110,592,000원 | 116,756,288원 | ≈225,000,000원 |
회차가 내려갈수록 표면 최저가는 172,800,000원 → 138,240,000원 → 110,592,000원으로 하락하지만, 동시에 임차보증금 미배당 인수 추정액은 55,419,200원 → 89,495,360원 → 116,756,288원으로 커집니다. 그래서 이 사건은 추가 유찰 자체가 실질적인 가격 할인으로 곧바로 이어지는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 5층 504호입니다.
- 입지. 강서구청 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트 등 공동주택과 학교·공원으로 이루어진 주택지대입니다. 동남측 화곡로변에는 일부 상업·업무지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스 정류장이 있으며, 대중교통 편의성은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·일부 소방설비가 있고 지상 1층 일부를 주차장으로 이용 중입니다.
- 도로·토지. 북측 및 동측 포장된 세로에 접하며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 동우하이빌은 20세대, 2019.02.21. 사용승인된 건물로 제시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 172,800,000원은 입찰 출발가격일 뿐입니다. 대항력 임차보증금까지 반영한 가격 기준은 약 225,000,000원입니다.
- 임차보증금 전액변제 여부 확인. 김미진의 보증금이 전액 변제되지 않으면 주택임차권등기가 말소되지 않는다는 점이 명시돼 있습니다.
- 배당표 원본 확인. 현 배당 추정상 임차인 미배당액은 55,419,200원이지만 실제 배당은 세금·집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 64%·51.2%까지 내려가더라도 임차보증금 인수 추정액이 커지므로 표면 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 거래는 2021.08의 216,000,000원 1건이므로 개별 호수의 상태와 현재 수요를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 매각기일 전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 유찰이 깊어져도 보증금은 사라지지 않는다
이 물건은 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하는 것만 보고 접근하면 위험합니다. 진짜 핵심은 말소기준보다 앞선 김미진의 대항력입니다. 보증금 225,000,000원 중 현 회차에서 169,580,800원만 배당되는 구조이고, 나머지 55,419,200원은 매수인 인수 추정액으로 남습니다. 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 미배당 보증금은 커지므로 시장 비교용 실질취득가는 약 225,000,000원 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다. 시세 기준 216,000,000원보다 높은 가격 구조인 만큼, 최저가 할인율만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 되는 사건입니다.
