서울남부지방법원 2025타경13420. 금천구 시흥동 위드비엠 제10층 제1001호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건은 등기상 현재 유효한 선순위 근저당이 문제가 되는 구조가 아닙니다. 2020.05.25. 국민은행 근저당권은 2020.10.06. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025.11.21. 접수된 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 훨씬 앞선 2023.01.13. 전입·점유와 2022.12.19. 확정일자를 갖춘 임차인 한다솔입니다.
한다솔의 임차보증금은 200,000,000원이고, 2025.01.23. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 권리입니다. 따라서 낙찰가가 낮아지는 것만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려가면 배당액도 줄고, 대신 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 992-7 위드비엠 제10층 제1001호 |
| 용도 / 층 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 12층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김서형 · 2020.11.05. 소유권 이전 · 거래가액 240,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 154,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 207,688,104원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 2020.04.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2020.05.25. 설정된 국민은행 근저당권은 2020.10.06. 말소됐습니다. 2022.11.09. 등기된 보증금 225,000,000원의 이전 주택임차권 역시 2022.12.26. 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 남는 핵심은 2025.01.23. 등기된 한다솔의 임차권입니다. 전입·점유는 2023.01.13.으로 2025.11.21. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받지만 보증금 전액을 받지 못한 부분은 매수인이 승계합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 모두 확인
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한다솔 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2023.01.13 | 2022.12.19 | 2025.01.23 | 有 | 有 | 48,561,600원 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액이 늘어난다
대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 유찰로 최저가가 내려갈수록 임차인에게 돌아갈 배당도 감소하고, 그만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 총 실질취득은 보증금 규모 부근에 묶이는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 154,400,000원 | 48,561,600원 | 202,961,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 123,520,000원 | 79,009,280원 | 202,529,280원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 98,816,000원 | 103,362,688원 | 202,178,688원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 154,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,961,600원 |
| 1. 임차인 한다솔 보증금 | 200,000,000원 | 151,438,400원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 한국주택금융공사 | 207,688,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정에서는 한다솔 보증금 부족분 48,561,600원이 매수인에게 승계됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사는 청구액 207,688,104원 중 예상배당 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 제10층 제1001호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층이며 사용승인일은 2020.04.23입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 문일중학교 북동측 인근으로, 오피스텔·상업용 건물·아파트·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리 금천구청역(지하철 1호선)이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방시설, 승강기, 기계식주차장 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m 도로, 동측으로 폭 약 5m 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(금천구심)에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득액 계산. 현재 회차는 154,400,000원에 낙찰되더라도 인수 48,561,600원을 더해 202,961,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 한다솔 보증금 잔액 확인. 보증금 200,000,000원이 전액 변제되지 않으면 임차권이 말소되지 않는 구조이므로 실제 배당액과 미배당액을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 매각가는 내려가지만 매수인 인수액은 각각 79,009,280원·103,362,688원으로 증가합니다.
- 말소기준일 확인. 현재 기준은 2025.11.21. 강제경매개시결정이며, 한다솔의 전입·점유 2023.01.13.은 그보다 앞섭니다.
- 배당표 원본 대조. 집행비용과 실제 배당 결과에 따라 최종 미배당 보증금은 달라질 수 있으므로 배당요구·임차권등기·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”보다 “200,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 감정가 193,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 154,400,000원으로 내려왔습니다. 하지만 한다솔의 대항력 있는 임차보증금은 200,000,000원입니다. 현재 회차 예상배당으로는 151,438,400원만 변제되고 48,561,600원이 남아 매수인에게 승계됩니다. 결국 실질취득액은 202,961,600원입니다.
더 유찰되더라도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 2회 유찰 시 실질취득 202,529,280원, 3회 유찰 시 202,178,688원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수가 늘어납니다. 따라서 이 사건을 “감정가의 80%까지 떨어진 물건”으로 보는 것은 핵심을 놓친 해석입니다. 대항력 임차인의 보증금과 미배당 승계액을 합산한 총 취득비용을 중심으로 판단해야 합니다.
