서울남부지방법원 2025타경13420. 금천구 시흥동 위드비엠 1001호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김서형 씨이고, 2020년 11월 5일 거래가액 240,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 한국주택금융공사가 신청한 강제경매이며, 청구금액은 207,688,104원입니다. 등기부에는 과거 국민은행 근저당과 이전 임차권등기가 있었지만 현재 말소된 상태입니다.
문제의 핵심은 현재 임차인 한다솔입니다. 2023년 1월 13일 전입·점유했고 2022년 12월 19일 확정일자를 갖춘 임차보증금 200,000,000원의 임차권이 2025년 1월 23일 등기됐습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 즉, 현재 최저가 123,520,000원이라는 숫자만 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13420 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 992-7 위드비엠 제10층 제1001호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 제10층 제1001호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건 · 사용승인일 2020.04.23 |
| 소유자 | 김서형 (단독소유 · 2020.11.05. 거래가액 240,000,000원 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 123,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 207,688,104원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
등기부상 2020년 5월 25일 설정된 국민은행 근저당권은 채권최고액 5,280,000,000원으로 등재됐으나 이미 말소되었습니다. 2022년 11월 9일 등기된 신한솔의 주택임차권도 임차보증금 225,000,000원으로 기록됐지만 2022년 12월 26일 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
반면 2025년 1월 23일 접수된 한다솔의 주택임차권은 현재 유효합니다. 임차보증금은 200,000,000원, 전입 및 점유개시일은 2023.01.13, 확정일자는 2022.12.19이며 배당요구도 2025.01.23에 이루어졌습니다. 데이터상 대항력 있음과 우선변제권 행사 가능이 모두 확인되며, 매각물건명세서에는 보증금 미변제 시 임차권이 말소되지 않아 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한다솔 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2023.01.13 | 2022.12.19 | 200,000,000원 | 有 | 有 | 승계 |
② 실질취득 — ‘최저가 64%’의 착시
현재 회차 최저매각가는 감정가 193,000,000원의 64%인 123,520,000원입니다. 그러나 대항력 있는 한다솔의 보증금이 전액 배당되지 않기 때문에 79,009,280원을 매수인이 인수합니다. 이에 따라 현재 회차의 실질취득액은 202,529,280원입니다. 집행비용 2,529,280원을 포함하면 보증금 200,000,000원에 가까운 수준으로 실질취득액이 형성되는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 123,520,000원 | 79,009,280원 | 202,529,280원 | 104.9% |
| 3회 유찰 시 | 98,816,000원 | 103,362,688원 | 202,178,688원 | 104.8% |
| 4회 유찰 시 | 79,052,800원 | 122,770,150원 | 201,822,950원 | 104.6% |
회차가 내려갈수록 낙찰가는 123,520,000원 → 98,816,000원 → 79,052,800원으로 낮아지지만, 반대로 매수인 인수액은 79,009,280원 → 103,362,688원 → 122,770,150원으로 증가합니다. 즉 이 물건은 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,529,280원 |
| 1. 임차인 한다솔 보증금 (우선변제) | 200,000,000원 | 120,990,720원 |
| 2. 갑구 3번 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 207,688,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,529,280원이 먼저 배분되고 한다솔에게 120,990,720원이 배당됩니다. 임차보증금 부족분 79,009,280원은 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 한국주택금융공사의 청구금액 207,688,104원은 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 시흥동 소재 문일중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·상업용 건물·아파트·단독주택·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 금천구청역(지하철 1호선)이 소재합니다. 대중교통상황은 보통시됩니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 지구단위계획구역(금천구심)에 해당합니다. 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 부정형 토지로 업무시설·공동주택·근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북측 폭 약 8m 도로, 동측 폭 약 5m 도로와 각각 접합니다.
- 설비·상태. 위생 및 급배수설비·난방시설·승강기·기계식주차장 등이 구비된 것으로 추정되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 기타. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가 123,520,000원만 보지 말고 인수액 79,009,280원을 더한 실질취득액 202,529,280원을 기준으로 판단하세요.
- 임차보증금 인수. 한다솔의 보증금은 200,000,000원이며 현재 배당액은 120,990,720원, 부족분 79,009,280원이 매수인 인수로 표시되어 있습니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 낙찰가는 98,816,000원, 인수액은 103,362,688원이고 4회 유찰 시 낙찰가는 79,052,800원, 인수액은 122,770,150원입니다. 낙찰가 하락만으로 실질취득액이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
- 과거 권리 확인. 국민은행 근저당은 이미 말소되었고, 신한솔의 2022년 임차권도 2022.12.26 말소되었습니다. 현재 인수 여부를 결정하는 핵심은 한다솔의 2025.01.23 임차권입니다.
- 현장 확인. 다세대주택으로 이용 중이며 기계식주차장 등이 구비된 것으로 추정되므로 현장 상태와 실제 이용상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 배당 관련 원본을 직접 대조해 인수금액과 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “최저가 ≠ 실질취득액”
이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 그대로 매수원가가 되지 않는다는 점입니다. 현재 최저매각가는 123,520,000원으로 감정가 193,000,000원의 64%까지 내려왔지만, 대항력과 우선변제권을 가진 한다솔의 보증금 200,000,000원 중 79,009,280원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 그 결과 현재 회차 실질취득액은 202,529,280원으로 감정가보다 오히려 높습니다.
더구나 3회·4회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 103,362,688원과 122,770,150원으로 증가해 실질취득액은 약 2억원대로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 임차보증금 인수 구조를 먼저 보는 물건입니다. 결론적으로 최저가는 낮지만 실질취득액은 낮지 않으며, 한다솔 임차보증금 인수가 입찰 판단의 핵심 변수입니다.
