서울남부지방법원 2025타경13585. 신도림테크노마트 지하 1층 제에프씨014호입니다. 사건 분류는 도시형생활주택으로 제시돼 있지만, 매각물건명세서 비고와 감정평가의 이용상태는 모두 판매시설(일반음식점)을 가리킵니다. 따라서 주거용 부동산처럼 접근해서는 안 되고, 실제 입찰 판단에서는 지하 상업시설의 영업성·공실위험·환금성을 중심으로 봐야 합니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2008년 4월 18일 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 195,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정과 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13585 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제지하1층 제에프씨014호 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 집합건축물대장 및 현황상 판매시설(일반음식점) · 감정평가상 판매시설(일반음식점) 이용 중 |
| 소유자 | 박병훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 121,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 청구금액 | 104,915,314원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 40층 건물 내 지하 1층 · 사용승인일 2007.12.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈는 발생하지 않습니다. 말소기준권리는 2008.04.18 농업협동조합중앙회 근저당권이며, 2025.12.01 임의경매개시결정과 2026.02.25 서울신용보증재단 가압류는 모두 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
| 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 121,600,000원으로 감정가 152,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 20% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
특히 실제 이용상태가 지하 판매시설(일반음식점)인 만큼 주거용 부동산의 평균 시세 방식보다는 동일 건물·동일 층의 점포 거래, 임대료, 공실률, 관리비, 영업동선과 같은 상업시설 지표가 중요합니다. 현재 자료만으로 확인할 수 있는 것은 감정가 대비 유찰폭이지, 시장가격 대비 할인폭이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,502,400원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 195,000,000원 | 119,097,600원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 3,902,050원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 198,902,050원 중 예상배당 119,097,600원, 미배당 79,804,450원입니다. 근저당 채권액은 등기상 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동, 지하철 신도림역 남서측 인근입니다. 주위는 판매시설, 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·2호선 신도림역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 현황 이용. 집합건축물대장 및 현황, 감정평가 모두 판매시설(일반음식점) 이용을 명시합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 40층 건물의 지하 1층이며 사용승인일은 2007.12.28입니다. 기본적인 위생·급배수, 소화전, 승강기, 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 상업용으로 이용되고 일반상업지역에 속합니다. 남동측 광대로, 북동측 중로의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 7,188,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 철도보호지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 포함되어 있습니다.
- 환금성. 신도림역 인근 복합상업시설이라는 접근성은 있으나, 대상 호실은 지하 판매시설입니다. 비교 실거래 자료가 없어 현재 가격대의 시장 소화 가능성은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 79,804,450원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 103,773,090원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (51.2%) | 77,824,000원 | 76,023,168원 | 122,878,882원 | 0원 |
회차가 내려가면 매각대금과 채권자 배당액은 함께 감소하고 미배당은 증가합니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 따라서 유찰 여부가 권리인수 구조를 바꾸는 사건은 아니며, 향후 판단의 핵심은 가격이 실제 상가 가치에 도달하는 시점입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도부터 재확인. 사건 분류만 보고 주거용으로 판단하지 말고, 현황상 판매시설(일반음식점)이라는 점을 기준으로 실제 사용·수익 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 확인. 현재 자료에는 비교 실거래 시세가 없습니다. 동일 건물 지하층과 유사 점포의 최근 거래 및 임대료를 확인하기 전에는 121,600,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 상가 운영비 확인. 지하 판매시설은 관리비와 공용부담, 영업시간·동선에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있으므로 실제 부담액 확인이 중요합니다.
- 점유·인도 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 현재 판매시설로 이용 중인 만큼 매각 전 현장 점유상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 일반상업지역과 함께 철도보호지구·상대보호구역·대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 확인되므로 입찰 목적에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확인
이 사건의 등기상 권리분석은 어렵지 않습니다. 말소기준권리 이후 권리가 모두 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것이 곧 좋은 입찰가를 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가 121,600,000원은 감정가 대비 80%일 뿐, 비교 실거래가가 없어 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
더 중요한 점은 실제 이용상태가 지하 판매시설(일반음식점)이라는 사실입니다. 신도림역 인근이라는 입지 장점과 별개로 지하 상업시설은 임대수익, 공실, 관리비와 동선에 따라 환금성이 크게 달라집니다. 따라서 이 물건은 “권리 합격, 가격은 현장검증 전 보류”가 데이터상 가장 일관된 결론입니다.
