서울남부지방법원 2025타경13585. 서울 구로구 구로동 신도림테크노마트 지하1층 FC014호 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 박병훈이고, 2008년 4월 18일 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권의 채권최고액은 195,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 2025년 임의경매개시결정과 2026년 서울신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 떠안을 권리는 0원으로 정리됩니다.

다만 이 물건은 주거형 외관만 보고 접근하면 안 됩니다. 사건의 물건 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가상 이용상태는 판매시설(일반음식점)입니다. 건물은 신도림역 남서측 인근의 신도림테크노마트에 있고 차량 진출입과 1·2호선 신도림역 접근성이 양호한 것으로 평가됐습니다. 결국 권리보다 실제 영업·임대수요와 환금성이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수할 권리가 없다

확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금에 따른 대항력·우선변제권 인수 문제도 발생하지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고 현황은 일반음식점 이용 중이므로, 실제 점유자와 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.

2008년 2월 19일의 신탁등기는 같은 해 4월 18일 이미 말소됐고, 같은 날 박병훈 앞으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 을구 1번 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 12월 1일 임의경매개시결정, 2026년 2월 25일 서울신용보증재단 가압류가 설정됐지만 모두 말소기준권리 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.

② 가격·회차 비교 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 보면 안 된다

현재 최저매각가는 97,280,000원으로 감정가 152,000,000원의 64%입니다. 감정가 대비로는 36% 낮아진 가격이지만, 이것은 어디까지나 감정가와의 비교입니다. 시세를 근거로 한 가격 메리트가 확인되지 않은 상태에서는 “시세보다 저렴하다”고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 97,280,000원 가정)

현재 최저매각가 97,280,000원 기준 집행비용 2,151,040원을 제외하면 근저당권에 95,128,960원이 배당되고, 서울신용보증재단 가압류에는 배당되지 않습니다. 채권총액 198,902,050원 대비 총 미배당액은 103,773,090원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며 신도림역 남서측 인근입니다. 주변은 판매시설·업무시설·아파트단지·근린생활시설·오피스텔이 혼재하는 지대로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 1호선·2호선 신도림역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 판매시설(일반음식점)으로 이용 중입니다. 건물은 2007.12.28 사용승인됐고, 기본적인 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하고, 철도보호지구 및 일반철도 저촉, 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지는 평지, 세로장방 형태이며 광대로 한 면에 접하는 것으로 평가됐습니다.
• 환금성. 지하 판매시설이라는 위치와 일반음식점 이용 상태, 2회 유찰을 함께 고려해야 합니다. 현황상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 임대차관계 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 감정가 대비 할인과 시세를 구분. 현재 최저가 97,280,000원은 감정가 152,000,000원의 64%이지만, 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
• 실질취득액 확인. 현재 최저가에 매수인이 인수할 금액은 0원이므로 실질취득은 97,280,000원으로 봅니다. 별도의 임차보증금 승계액은 확인되지 않습니다.
• 회차 시나리오. 3회 유찰 시 77,824,000원, 4회 유찰 시 62,259,200원으로 내려갑니다. 현재 가격에서 바로 응찰할지, 추가 유찰을 기다릴지 기준가를 미리 정하세요.
• 점유·임대관계. 현황은 일반음식점 이용 중이고 임대관계는 미상이므로, 현장 점유자와 실제 임대차관계, 보증금 존재 여부를 확인하세요.
• 용도 확인. 사건상 물건 분류는 도시형생활주택이나 감정평가 이용상태는 판매시설(일반음식점)입니다. 입찰 전 공부·현황·실제 사용관계를 함께 대조하세요.
• 배당 부족은 인수와 별개. 현재 배당 기준 채권 미배당은 103,773,090원이지만, 말소기준권리 이후 권리의 미배당액이 매수인에게 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 무조건 좋은 물건”

권리분석만 보면 이 물건은 명확합니다. 2008년 4월 18일 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 임의경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가 97,280,000원은 감정가 152,000,000원의 64%까지 낮아졌지만, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 더구나 이 물건은 지하1층 판매시설(일반음식점)으로 이용 중이고 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 승부처는 권리가 아니라 실제 점유·임대관계, 용도에 맞는 수요, 그리고 환금성입니다.

권리는 합격, 가격은 보수적으로, 환금성은 현장 확인. 현재 최저가만 보고 서두르기보다 3회 유찰 시 77,824,000원, 4회 유찰 시 62,259,200원의 회차별 가격과 미배당 확대를 함께 놓고 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.