172,800,000원
서울남부지방법원 2025타경13628. 화곡동 현경뜰안채 제1동 5층 501호, 전용 29.99㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 침실3·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 건물은 지상 6층입니다. 현재 최저가는 172,800,000원으로 감정가 216,000,000원에서 1회 유찰돼 80%까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 등기부에는 현재 소유자 한순혜의 소유권이전과 같은 날인 2020.02.05. 채제두 명의 소유권이전청구권가등기가 접수돼 있습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2021.06.28. 주택도시보증공사 가압류이고, 제공된 매각물건명세서 내용상 이 가등기는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 가등기의 성격은 별도 확인이 필요하므로, 본등기 가능성과 소유권 안정성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13628 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 865-12 현경뜰안채 제1동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.99㎡ · 지상 6층 중 5층 |
| 내부 이용상태 | 침실3 · 거실 · 주방 · 욕실 · 발코니 · 현관 등 |
| 소유자 | 한순혜 · 2020.02.05. 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 172,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원준 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인일 | 2017.04.12 |
| 세대수 | 10세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 살아남는다
2017.05.23. 수협은행 근저당권 984,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2021.06.28. 주택도시보증공사 가압류 685,000,000원이고, 그 이후 강서세무서 압류, 이원준의 강제경매개시결정, 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력은 있고, 보증금은 모른다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이원준 | 501호 | 2017.05.29 | 미상 | 2026.07.28 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
이원준의 전입일은 2017.05.29.로 말소기준권리인 2021.06.28.보다 빠르고, 제공된 조사 결과에서도 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 미상이라는 점입니다. 따라서 배당 후 남는 보증금이 얼마인지, 매수인이 실제로 얼마를 인수하게 되는지를 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 82.3%는 ‘표면 할인율’일 뿐
현경뜰안채 전용 29.99㎡의 확인된 최근 거래는 1건입니다. 2025년 11월 3층이 210,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균도 동일한 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 29.99㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.99㎡ | 1건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 172,800,000원은 최근 거래 및 최근 12개월 평균의 82.3%입니다. 숫자만 보면 37,200,000원 낮습니다. 그러나 이 사건에는 선순위 가등기가 남고 대항력 임차인의 보증금도 확인되지 않았습니다. 즉 실질취득가는 최소 현재 최저가에서 출발하되 추가 인수 부담을 현재 계산할 수 없습니다. 따라서 82.3%라는 비율만 근거로 가격 메리트를 인정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,219,200원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 685,000,000원 | 169,580,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 이원준 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 865,000,000원, 채권자 예상배당은 169,580,800원, 미배당은 695,419,200원입니다. 이 표는 대항력 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로, 임차인 인수 여부와 금액을 확정하는 표로 사용할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 내려가도 권리위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 695,419,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 729,495,360원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 110,592,000원 | 108,243,712원 | 756,756,288원 |
2회 유찰 시 매각가는 138,240,000원, 3회 유찰 시 110,592,000원까지 내려갑니다. 그러나 선순위 가등기의 인수 성격과 대항력 임차인의 보증금 미상이라는 권리문제는 유찰만으로 사라지지 않습니다. 낙찰가가 더 낮아져도 먼저 해결해야 할 것은 가격이 아니라 인수범위 확인입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신정초등학교 동측 인근으로, 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 2호선·5호선 까치산역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물의 5층 501호이며 사용승인일은 2017.04.12입니다. 도시가스 개별난방·급배수·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 218.0㎡ 사다리형 평지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,978,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 해당사항 없음으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 채제두 명의 2020.02.05. 소유권이전청구권가등기의 성격과 본등기 가능성을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 해당 가등기가 매수인 인수로 명시된 상태이므로 최종 매각물건명세서의 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이원준의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으면 실제 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 경매 신청채권자와 임차인이 모두 이원준으로 표시돼 있어 동일인 여부와 임대차 실체 확인이 필요합니다.
- 주소 표기 확인. 등기부에는 ‘현경뜰안채 제1동’으로 표시되지만 주민센터 안내상 전입세대확인서·주민등록등본 발급 시 ‘1동’을 추가 표기하면 발급되지 않는다는 비고가 있습니다.
- 가격 판단은 권리확인 뒤. 현재 최저가는 최근 거래의 82.3%지만, 실질취득가가 확정되지 않았으므로 이 비율만으로 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 먼저 볼 것은 인수권리”
현재 최저가 172,800,000원은 최근 동일 면적 거래 210,000,000원의 82.3%입니다. 그러나 이 사건은 그 할인율을 그대로 매력으로 받아들이기 어렵습니다. 말소기준권리보다 앞선 소유권이전청구권가등기가 매수인에게 인수되고, 2017.05.29. 전입한 대항력 임차인 이원준의 보증금도 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 이 물건의 실질취득가는 현재 숫자로 확정할 수 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 12.1회로 높습니다. 표면 가격은 내려왔지만 권리 안정성은 아직 확보되지 않은 사건입니다. 가등기의 법적 성격과 임차보증금을 확인해 인수범위를 숫자로 확정하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
