서울남부지방법원 2025타경13787. 천왕동 더메종277 제9층 제904호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 복층형 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이윤희로 2021년 10월 28일 매매를 원인으로 2021년 12월 28일 소유권을 이전받았고 거래가액은 260,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2025년 12월 15일의 강제경매개시결정이고, 그보다 앞선 임차권·점유관계가 있어 낙찰자가 단순히 최저가만 지급하고 끝나는 구조가 아닙니다.
특히 이창희는 임대차계약일 2021년 12월 13일, 확정일자 2021년 12월 15일, 주민등록·점유개시일 2021년 12월 28일이고, 2023년 9월 27일 임차권등기까지 마쳤습니다. 보증금은 260,000,000원으로 현재 최저가 212,000,000원보다 큽니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13787 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 천왕동 277-6 더메종277 제9층 제904호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 복층형 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 이윤희 · 2021.10.28. 매매 · 2021.12.28. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 212,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안성현 / 31,475,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 2020.01.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건은 근저당이 말소기준이 되는 일반적인 담보권 경매와 다릅니다. 등기상 선언된 말소기준은 2025.12.15. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 이창희의 주택임차권등기와 신호현의 전입이 권리분석의 중심입니다. 이창희 임차권은 매각물건명세서상 보증금 전액 변제 전에는 말소되지 않는 인수권리로 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창희 | 2021.12.28 · 확정일자 2021.12.15 · 임차권등기 2023.09.27 | 260,000,000원 | — | 있음 | 있음 배당요구 2023.09.27 | 미배당 인수 현재 51,768,000원 |
| 신호현 | 2024.08.19 | 1,500,000원 | 650,000원 | 있음 | 없음 | 전액 인수 1,500,000원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 이창희는 확정일자와 배당요구를 갖춘 대항력 임차인이고, 신호현 역시 말소기준보다 먼저 전입해 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차에서는 이창희 보증금 가운데 51,768,000원이 배당되지 않고, 신호현 보증금 1,500,000원도 매수인이 부담해 총 인수액이 53,268,000원입니다.
③ 유찰 시뮬레이션 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 212,000,000원 | 53,268,000원 | 265,268,000원 | 31,475,030원 |
| 2회 유찰 시 | 169,600,000원 | 95,074,400원 | 264,674,400원 | 31,475,030원 |
| 3회 유찰 시 | 135,680,000원 | 128,519,520원 | 264,199,520원 | 31,475,030원 |
2회 유찰 시 낙찰가는 169,600,000원까지 내려가지만 인수액은 95,074,400원으로 증가해 실질취득은 264,674,400원입니다. 3회 유찰 시에도 낙찰가 135,680,000원에 인수액 128,519,520원이 붙어 총부담은 264,199,520원입니다. 즉 1억 원 넘게 낙찰가가 내려가도 실질취득은 약 2.64억 원대에 머뭅니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,768,000원 |
| 1. 임차인 이창희 보증금 | 260,000,000원 | 208,232,000원 |
| 인수 · 임차인 신호현 보증금 | 1,500,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 안성현 | 31,475,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,768,000원을 제외한 208,232,000원이 이창희에게 배당되고, 이창희의 미배당 51,768,000원과 신호현 보증금 1,500,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 신청채권자 안성현의 청구액 31,475,030원은 예상배당 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울천왕초등학교 동측 인근이며 주위는 아파트·오피스텔·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 천왕역(지하철 7호선)은 비교적 원거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물의 제9층 제904호이며, 사용승인일은 2020.01.20입니다. 복층형 오피스텔 구조로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·기계식주차·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 33m, 북동측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 도시개발구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 438.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 4,179,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 낙찰가 212,000,000원에 인수 53,268,000원을 더한 265,268,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 실질취득 264,674,400원, 3회 유찰 시에도 264,199,520원으로 총부담 감소폭이 매우 작습니다.
- 이창희 임차권 확인. 보증금 260,000,000원, 확정일자 2021.12.15, 전입·점유 2021.12.28, 임차권등기 2023.09.27입니다.
- 신호현 점유 확인. 전입 2024.08.19, 보증금 1,500,000원, 월세 650,000원이며 대항력 있는 임차인으로 정리돼 있습니다.
- 민간임대주택등기 대조. 2022.01.11. 민간임대주택등기의 임대의무 관련 내용과 현 임대차관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 복층형 오피스텔. 사건 용도 표시는 근린시설이고 감정상 이용은 복층형 오피스텔이므로 실제 사용·건축물대장·매각물건명세서를 함께 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 사건의 핵심은 낙찰가 자체가 아닙니다. 현재 최저가 212,000,000원은 감정가의 80%지만, 인수액 53,268,000원을 합치면 실질취득 265,268,000원입니다. 2회 유찰 시 264,674,400원, 3회 유찰 시 264,199,520원으로 총부담은 거의 움직이지 않습니다. 대항력 있는 이창희의 260,000,000원 보증금이 낙찰가 하락분을 인수액 증가로 되받아오는 구조이기 때문입니다.
여기에 신호현의 보증금 1,500,000원도 인수 계산에 포함되고, 실제 임차인은 2명입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 많이 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 낙찰가보다 인수액을 먼저 보고, 실질취득 총액으로 판단해야 하는 사건입니다.
