제주지방법원 2025타경2029. 서귀포시 안덕면 서광리 329-11 소재 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 건물은 목록2 소매점이 공실, 목록3 버섯재배사 및 관리실도 공실로 이용 중이며, 목록3 내부의 냉동창고 시설까지 평가에 포함됐습니다. 실제 임차인 신고는 0명이고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
등기상 핵심은 2018.05.31. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 자료상 을구 1번과 을구 2번이 각각 채권최고액 420,000,000원으로 잡혀 있고, 배당표도 두 근저당권에 각각 420,000,000원을 배당하는 구조입니다. 현재 최저가 966,935,350원에서는 이 두 근저당권과 집행비용을 모두 반영하고도 소유자에게 114,865,996원이 남는 시나리오입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2029 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 329-11 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광동로47번길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 목록2 소매점(공실) · 목록3 버섯재배사(공실) 및 관리실(공실) |
| 토지 | 925㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 고승국 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 966,935,350원 / 966,935,350원 (신건) |
| 청구액 | 357,273,324원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2018.05.31. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 자료상 을구 2번 근저당권 역시 같은 날 설정됐고 공동담보 내용이 기재돼 있습니다. 2025.12.08. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 0명이며 배당 시나리오 전 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가 자체가 기준
현재 회차는 감정가의 100%, 즉 966,935,350원이 최저매각가입니다. 실제 임차보증금 인수가 없으므로 현재 실질취득금액도 966,935,350원입니다. 다만 이 물건은 근린시설과 토지가 함께 매각되는 유형으로, 별도의 실거래 비교수치 없이 감정가만으로 가격 우위를 단정하기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 966,935,350원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 773,548,280원 | 76,587,203원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 618,838,624원 | 229,749,762원 | 0원 |
유찰될수록 금융기관의 미배당액은 증가하지만, 그 부족분이 곧 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다. 1회 유찰 시 채권 미배당은 76,587,203원, 2회 유찰 시에는 229,749,762원이지만 두 경우 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 966,935,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,069,354원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,865,996원 |
현재 최저가 966,935,350원 가정 시 채권최고액 합계 840,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 114,865,996원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용상태 메모 (감정 및 토지정보 기준)
- 용도. 근린시설 + 토지 일괄매각입니다. 목록2 건물은 소매점(공실), 목록3은 버섯재배사(공실) 및 관리실(공실)로 이용 중입니다.
- 시설. 목록3 건물 내부의 냉동창고 시설이 평가에 포함돼 있습니다.
- 토지. 면적 925㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주거기타, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 194,400원/㎡입니다.
- 지역·지구. 지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구5등급·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역·계획관리지역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 목록2 건물은 2023.03.27. 행정안전부 주소정책과-3470호에 따라 건축물대장 도로명주소가 정정됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 최저가 966,935,350원은 감정가의 100%입니다. 인수 0원과 별개로 근린시설 + 토지 자체의 가격 적정성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록2 소매점, 목록3 버섯재배사·관리실 및 내부 냉동창고 시설이 포함된 일괄매각임을 기준으로 현장과 서류를 대조해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 목록2·목록3이 공실로 기재돼 있으므로 실제 점유상태가 매각기일까지 동일한지 확인하는 것이 좋습니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 지하수·생태계·경관·공장설립·가축사육 등 여러 제한구역이 중첩돼 있어 향후 이용계획과의 적합성을 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 을구 1번과 을구 2번 근저당권의 공동담보 관계 및 2018.06.05. 공동담보 경정 부기 내용을 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 1·2회 유찰 시 금융기관 미배당액이 발생하지만 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 채권자 미회수액을 매수인 승계금액으로 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격·활용성은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 실제 임차인 0명, 매수인 인수 0원, 말소기준은 2018.05.31. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 현재 966,935,350원에 매각된다고 가정하면 자료상 두 근저당권 840,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여도 114,865,996원이 발생합니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설 + 토지이고 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건입니다. 목록2 소매점과 목록3 버섯재배사·관리실은 공실이며, 925㎡ 토지는 계획관리지역이면서 여러 보전·제한구역에 포함됩니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격의 적정성과 향후 활용·환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
