제주지방법원 2025타경2029. 서귀포시 안덕면 서광리 329-11의 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 925.0㎡이고 지목은 대, 계획관리지역입니다. 매각물건명세서상 건물은 소매점(공실), 버섯재배사(공실), 관리실(공실)로 이용 중이며 내부 냉동창고 시설도 평가에 포함돼 있습니다.
등기상 핵심은 2018.05.31 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 채권최고액 420,000,000원의 근저당이 말소기준권리이고, 같은 날 공동담보 관계의 근저당도 확인됩니다. 이후 2025.12.08 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2029 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 329-11 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광동로47번길 21 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 소매점(공실) · 버섯재배사(공실) · 관리실(공실) |
| 토지 | 925.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 고승국 |
| 감정가 / 최저가 | 966,935,350원 / 676,855,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 357,273,324원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에는 소매점·버섯재배사·관리실이 모두 공실로 기재되어 있습니다. 말소기준은 2018.05.31 농협은행주식회사의 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%지만 시세 비교는 별개
감정가는 966,935,350원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 676,855,000원으로 감정가의 70%입니다. 인수액이 없으므로 현재 회차에서 최저가로 취득한다고 가정한 실질취득액도 676,855,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 676,855,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,168,550원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 420,000,000원 | 247,686,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권총액 840,000,000원 중 667,686,450원이 배당되고, 172,313,550원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 676,855,000원 | 667,686,450원 | 172,313,550원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 473,798,499원 | 466,660,514원 | 373,339,486원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 331,658,949원 | 326,215,724원 | 513,784,276원 | 0원 |
신청채권 청구액은 357,273,324원입니다. 현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시나리오에서는 신청채권 배당액이 326,215,724원으로 청구액에 미달합니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 토지·이용상태 메모
- 토지. 면적 925.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다.
- 공시지가. 194,400원/㎡입니다.
- 지역·지구. 지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구5등급·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역·계획관리지역에 포함됩니다.
- 건물 이용. 소매점은 공실, 버섯재배사와 관리실도 공실로 이용 중입니다.
- 평가 범위. 버섯재배사 건물 내부 냉동창고 시설이 평가에 포함돼 있습니다.
- 건축물대장. 소매점 건물의 도로명주소는 2023.03.27 행정안전부 주소정책과-3470호에 의거 정정된 이력이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 냉동창고 시설이 함께 평가·매각되는 범위를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 공실 현황 확인. 소매점·버섯재배사·관리실이 공실로 기재돼 있으므로 실제 점유와 잔존 물품 상태를 현장에서 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2018.05.31 농협은행 근저당과 공동담보 관계, 2025.12.08 임의경매개시결정을 등기부 원본에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 지하수·생태계·경관·공장설립·가축사육 관련 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 응찰가를 정하지 말고, 인근 유사 토지·근린시설의 거래와 임대수요를 별도로 검증하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별도
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인 없이 공실로 확인되고, 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 676,855,000원으로 감정가 966,935,350원의 70%까지 내려왔습니다.
하지만 감정가 대비 70%와 시장가 대비 70%는 같은 말이 아닙니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 데다 소매점·버섯재배사·관리실과 925.0㎡ 토지를 함께 취득하는 구조라, 가격의 적정성은 별도로 검증해야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 응찰 판단의 승부처는 활용성과 가격 검증입니다.
