서울남부지방법원 2025타경13848. 서울 강서구 화곡동 파크자이빌 제비동 4층 401호, 전용 29.2㎡ 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 280,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 224,000,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 최보규의 252,000,000원 임차보증금입니다. 최보규는 2020.05.04 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.06.09 압류보다 앞섭니다. 등기된 임차권 역시 “보증금 전액 변제되지 않으면 말소되지 아니함”이 명시돼 있어, 매수인은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
현재 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 임차인 중복신고는 없으며, 주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등장합니다. 최보규는 임차권자이면서 이 경매의 신청채권자이기도 하고, 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심 경고가 있어 원본 확인이 특히 중요합니다. 다만 그런 의심만으로 등기된 대항력을 임의로 배제해서는 안 되므로, 본 분석은 대항력 있는 임차권이 유효하다는 보수적 전제로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13848 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 452-6 파크자이빌 제비동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 29.2㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 사용승인 | 2020.01.16 |
| 소유자 | 유지성 (2020.06.02 소유권 이전 · 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최보규 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최보규 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 전입·점유 2020.05.04 | 252,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 해당 없음 |
말소기준은 2022.06.09 국 압류입니다. 과거 여수수산업협동조합의 2020.01.22 근저당권은 2020.05.04 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 최보규는 2020.05.04 전입·점유를 시작해 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 나타납니다. 2024.05.21에는 임차보증금 252,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에도 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 224,000,000원이 아니라 252,000,000원으로 비교
파크자이빌은 22세대, 사용승인 2020.01.16의 다세대주택입니다. 전용 29.2㎡와 일치하는 확인 실거래는 2021.09 1층 239,000,000원 1건입니다. 거래 시점이 현재 매각기일과 상당히 떨어져 있고 표본도 1건뿐이므로 시세 신뢰도 자체가 높다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 29.2㎡ | 1 | 239,000,000원 |
| 확인 표본 | 29.2㎡ | 1건 | 239,000,000원 |
최저가 224,000,000원만 보면 239,000,000원의 93.7%라 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자를 가격 판단 기준으로 쓰면 안 됩니다. 대항력 인수형 룰에 따른 실질취득 252,000,000원은 확인 실거래 239,000,000원의 105.4%로, 오히려 확인된 시세 기준보다 높습니다. 감정가 280,000,000원은 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,936,000원 |
| 인수 · 임차인 최보규 보증금 | 252,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 220,064,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 최보규 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당재원에서는 집행비용 3,936,000원을 제외한 220,064,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 구조로 추정돼 있고, 최보규 임차보증금에는 배당액이 없습니다. 배당표와 별개로 가격 비교는 대항력 인수형 기준에 따라 실질취득 252,000,000원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 실질취득 기준은 그대로
| 회차 | 최저가 | 보증금 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 224,000,000원 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 179,200,000원 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 143,360,000원 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
일반 경매라면 유찰이 거듭될수록 가격 메리트가 커집니다. 하지만 이 물건은 다릅니다. 현재 224,000,000원에서 179,200,000원, 다시 143,360,000원으로 최저가가 내려가도, 대항력 임차보증금이 252,000,000원인 이상 실질취득 기준은 252,000,000원으로 고정해서 봐야 합니다. 즉 ‘다음 회차면 훨씬 싸진다’는 일반적인 접근이 그대로 적용되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 파크자이빌은 22세대입니다. 아파트 대단지로 전제해 비교하면 안 됩니다.
- 입지. 서울 강서구 화곡동 신정초등학교 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 2·5호선 까치산역이 도보 약 10분 내외 거리에 위치합니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 폭 약 3.5~4m 포장도로에 접하며, 토지는 완경사의 세로장방형 주거용 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 전용 29.2㎡ 일치 실거래 확인이 1건에 그치고, 경매 평균 유찰 1.7회·낙찰률 0.0%가 나타나므로 매도 시 가격·기간을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가를 시세와 바로 비교하지 말 것. 224,000,000원이 239,000,000원의 93.7%라는 숫자는 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 실질취득 252,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 최보규의 전입·점유일, 임차계약일, 2020.04.22 확정일자, 임차권등기명령 기록과 보증금 지급증빙을 직접 대조하세요.
- 관계인 여부 확인. 최보규가 임차권자이자 신청채권자인 구조와 관계인·가장임차인 가능성 경고를 확인하되, 법원의 별도 판단 없이 대항력을 임의로 배제해 입찰가를 높이지 마세요.
- 추가 유찰을 가격 호재로 단정하지 말 것. 179,200,000원·143,360,000원으로 최저가가 내려가도 실질취득 기준은 252,000,000원으로 봐야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인된 동일 면적 거래는 2021.09의 239,000,000원 1건이므로 현재 가치 판단을 이 한 건에만 의존하지 마세요.
- 배당·세금 재확인. 집행비용, 당해세, 실제 배당요구 및 임차보증금 변제 여부에 따라 인수 범위가 달라질 수 있으므로 매각기일 직전 기록을 다시 확인하세요.
맺으며 — “80% 유찰”보다 “252,000,000원 임차권”이 먼저다
이 물건을 단순히 감정가 280,000,000원에서 224,000,000원으로 내려온 1회 유찰 다세대로 보면 판단이 빗나갑니다. 말소기준 2022.06.09보다 앞선 2020.05.04 전입·점유 임차인이 있고, 보증금은 252,000,000원입니다. 보증금이 최저가보다 큰 대항력 인수형이므로 가격 비교 기준은 224,000,000원이 아니라 실질취득 252,000,000원입니다.
확인 실거래 239,000,000원보다 실질취득이 높고, 실거래 자체도 2021.09 1건에 불과합니다. 여기에 임차인이 신청채권자이기도 한 특수한 관계, 낮은 환금성 지표가 겹칩니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “유찰 할인 매력”이 아니라 “임차권 해소 여부 확인 전 보류”입니다. 임차권의 실질적인 소멸 또는 인수 부담 해소가 확인되지 않는 한, 최저가가 추가로 내려간다는 이유만으로 투자매력이 개선된다고 평가하기 어렵습니다.
