서울남부지방법원 2025타경13947. 서울 강서구 화곡동에 위치한 한빛타운 제5층 502호, 전용 76.63㎡의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층 건물의 최상층에 위치하고, 지하철 5호선 까치산역 북동측 인근의 주거지역에 자리하고 있습니다.

등기상 소유자는 김병식이며, 경매를 신청한 채권자는 중앙농업협동조합입니다. 말소기준권리는 2010년 설정된 중앙농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 156,000,000원입니다. 이후 설정된 롯데캐피탈주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 138,497,403원입니다.

눈여겨볼 부분은 가격과 환금성입니다. 이미 2회 유찰을 거쳐 최저매각가가 감정가의 64%로 내려왔습니다. 다만 비교 가능한 거래는 2022년 4월의 2건으로, 당시 거래가격을 현재의 적정 매매가격처럼 취급하면 판단이 왜곡될 수 있습니다. 과거 거래가 대비 할인율과 현재 시장에서의 실제 가격 경쟁력은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

권리분석의 기준점은 2010.05.28 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 을구 2번에 설정된 이 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 156,000,000원입니다. 이후 갑구 7번 롯데캐피탈주식회사 가압류 5,598,196원과 갑구 20번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

앞서 설정됐던 주식회사한국주택은행의 근저당권은 이미 말소되었고, 과거 등기된 김필순의 가압류 및 여러 압류도 등기상 말소된 상태입니다. 따라서 등기상 남은 주요 담보·집행권리는 말소기준 근저당권과 후순위 가압류, 경매개시결정으로 정리됩니다.

② 시세 비교 — 과거 거래보다 낮지만 현재 시세는 별도 문제

이 물건이 속한 한빛타운(151-1)은 총 8세대의 다세대주택입니다. 전용 76.63㎡에 해당하는 실거래 표본은 2022년 4월 2건이며, 거래가격은 모두 285,000,000원입니다.

최저매각가 183,680,000원은 위 거래평균 285,000,000원의 64.4%입니다. 감정가 287,000,000원과 비교하면 64% 수준입니다. 숫자상 할인 폭은 분명하지만, 2022년 거래가격을 2026년 현재 시세로 그대로 적용할 수는 없습니다.

특히 거래 표본이 4층에 집중된 반면, 경매 대상은 5층입니다. 동일 전용면적이라도 층·향·내부상태·누수 여부에 따라 가격이 달라질 수 있습니다. 실제 입찰을 판단하려면 최근 거래 사례와 현재 매물 호가, 경매 대상 호수의 상태를 함께 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 183,680,000원 가정)

현재 최저매각가를 매각가격으로 가정한 추정 배당입니다. 중앙농업협동조합은 실제 청구액 138,497,403원과 별개로 채권최고액 156,000,000원을 배당 계산에 적용했습니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당요구, 집행비용, 조세채권 등에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았으며, 소유자 잔여 18,710,284원은 확정 금액이 아닙니다.

유찰 시나리오 — 가격이 더 낮아질 경우

현재는 감정가의 64%로 진행되는 회차입니다. 추가 유찰 시 예상 최저가와 채권 배당 규모는 다음과 같이 계산됩니다.

각 회차의 최저매각가로 낙찰된다는 가정의 시나리오입니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다. 매각으로 소멸하는 후순위 채권의 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 인수액 0원은 별도의 선순위 임차권 등 인수대상이 확인되지 않는다는 전제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 까치산역 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 분포하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선이 있어 대중교통 이용상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 지하 1층·지상 5층 건물로, 경매 대상은 5층 502호입니다. 급배수·위생·난방설비가 있습니다. 외벽은 드라이비트 마감으로 기재되어 있어 외벽 상태와 누수 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 도로 및 토지. 북측과 서측으로 각각 약 6m, 4m의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지의 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 있으므로 입찰 시점의 적용 대상과 효력을 확인해야 합니다.
• 토지 관련 지표. 토지면적 293.6㎡, 공시지가 2,896,000원/㎡입니다. 감정상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 동일면적 실거래는 2022년 4월의 2건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 현재의 매수 수요와 재매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 재확인. 2022.04 실거래 평균 285,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고, 최근 매매계약 사례 및 인근 유사 다세대주택의 거래 수준을 확인하세요.
• 임차인·점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대열람 관련 서류를 대조하고, 실제 점유자의 대항력과 보증금 존재 여부를 확인하세요.
• 최상층 상태 점검. 5층 502호의 옥상 방수, 천장 누수, 외벽 균열 및 내부 수리 상태를 확인하세요. 건물 노후도와 수리비는 실질취득비용에 영향을 줍니다.
• 배당액과 인수액 구분. 중앙농업협동조합의 채권최고액 156,000,000원은 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 배당 부족액이 발생하더라도 매각 소멸채권의 부족분을 매수인이 자동 인수하는 것은 아닙니다.
• 규제 확인. 토지거래허가구역과 공항 관련 고도·보호 규제의 적용 여부를 최신 자료로 재확인하세요.
• 명도·관리비 점검. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 미납 관리비 중 승계 가능 부분 및 기타 비용을 확인하세요.
• 매각기일과 보증금 확인. 매각기일은 2026.10.28입니다. 입찰보증금 및 기일 변경 여부는 법원 매각공고 원본으로 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 반드시 확인하세요.

맺으며 — “64% 할인”보다 중요한 현재 가치

이 물건은 등기권리와 가격 판단을 분리해서 봐야 하는 경매입니다. 말소기준인 중앙농업협동조합 근저당권 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 임차권 확인까지 마쳐야 권리위험을 최종적으로 판단할 수 있습니다.

가격은 감정가 287,000,000원에서 2회 유찰을 거쳐 183,680,000원으로 내려왔습니다. 2022년 실거래 평균 285,000,000원과 비교하면 64.4% 수준이지만, 오래된 거래 표본으로는 현재 시세에서의 할인 여부를 확정할 수 없습니다.

총 8세대 다세대주택이라는 환금성 특성까지 고려하면, 이 물건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아닙니다. 현재 시세 확인, 실점유관계 조사, 건물 상태 점검이 모두 충족되어야 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다. 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격 확신은 보류. 현재 단계에서는 신중한 조건부 접근이 적절합니다.