서울남부지방법원 2025타경13947. 서울 강서구 화곡동 151-1 한빛타운 제5층 제502호, 전용 76.63㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 287,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 229,600,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2010.05.28 중앙농업협동조합 근저당 156,000,000원입니다. 그 뒤 남아 있는 롯데캐피탈주식회사 가압류와 중앙농업협동조합의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 비교적 단순하지만 점유·임대관계는 별도로 확인해야 합니다. 확인된 임차인 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 예상 인수액 0원과 별개로 현장 점유자와 실제 임대차 존재 여부는 입찰 전 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13947 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 151-1 제5층 제502호 · 곰달래로35길 163 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 76.63㎡ · 지하1층 지상5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 김병식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 229,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙농업협동조합 / 138,497,403원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부에는 과거 여러 가압류·압류가 있었지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 기준권리는 을구 2번 중앙농업협동조합 근저당입니다. 2015.03.10 롯데캐피탈주식회사 가압류 5,598,196원과 2025.12.22 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 80.6%지만 ‘현재 시세 대비 저렴’으로 단정 금지
동일면적 76.63㎡의 확인된 실거래는 2022.04 거래 2건이며, 거래금액은 모두 285,000,000원입니다. 현재 최저매각가 229,600,000원은 이 실거래 평균의 80.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 76.63㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2022.04 | 76.63㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 평균 | 76.63㎡ | 2건 | 285,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 감정가 287,000,000원은 실거래 평균 285,000,000원과 가깝고, 현재 최저가 229,600,000원은 그보다 낮습니다. 하지만 거래 표본이 2022.04에 집중돼 있어 2026.09.16 입찰 시점의 실제 시세를 직접 보여주는 자료로 보기에는 시차가 큽니다. 따라서 80.6%라는 할인율 자체는 확인되지만, 현재 시장 대비 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,014,400원 |
| 2. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 5,598,196원 | 5,598,196원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,987,404원 |
현재 최저가 229,600,000원 가정에서는 채권자 청구액 161,598,196원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 63,987,404원입니다. 예상 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 까치산역 북동측 인근으로, 다세대주택·아파트·단독주택 및 근린생활시설이 함께 소재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물의 제5층 제502호이며, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 293.6㎡, 제1종일반주거지역이며 북측과 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 규모·거래. 한빛타운(151-1)은 8세대이며 사용승인 관련 기준일은 2000-09-29로 표시돼 있습니다. 확인된 동일면적 실거래는 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재확인. 확인된 동일면적 거래가 2022.04에 그치므로 2026.09.16 입찰 전 현재 매물·실거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2010.05.28 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준권리인지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 공항 관련 보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획 제한을 입찰 목적과 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현재 시세 확인 후”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2010.05.28 중앙농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 남아 있는 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 다만 가격 판단 자료가 약합니다. 감정가 287,000,000원에 대해 1회 유찰된 현재 최저가 229,600,000원은 동일면적 실거래 평균 285,000,000원의 80.6%이지만, 그 실거래가 모두 2022.04입니다. 따라서 결론은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격 메리트는 2026년 현재 시세를 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
