278,616,000원
서울남부지방법원 2025타경14006. 구로동 주현주택 6층 601호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 박해주이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2023.08.03. 구로세무서장의 국세 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 616,241,204원, 추가 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 먼저 들어온 점유관계입니다. LI ZHENGZI와 JIN ENRUI는 모두 2021.04.30. 전입, 2021.05.03. 확정일자로 조사됐습니다. 말소기준권리인 2023.08.03. 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 파악되지만, 두 사람 모두 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 매수인에게 남는지 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 88 주현주택 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 33.7㎡ · 지상 6층 중 6층 |
| 소유자 | 박해주 |
| 감정가 / 최저가 | 348,270,000원 / 278,616,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 287,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 사용승인 | 2017.05.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 후순위 권리만 보면 단순합니다. 2023.08.03. 국세 압류를 말소기준으로, 2023.11.22. 주택도시보증공사 가압류, 2025.02.25. 국세 압류, 2025.07.15. 강서구 압류, 2025.08.06. 국세 압류 및 2025.12.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 전입은 2021.04.30.로 말소기준보다 빠릅니다. 등기 후순위가 소멸한다고 해서 임차보증금까지 사라지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 대항력은 확인, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| LI ZHENGZI | 2021.04.30 | 2021.05.03 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN ENRUI | 2021.04.30 | 2021.05.03 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 79.6%, 그러나 비교조건부터 확인
확인된 주현주택 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2025.06. 38.72㎡·3층 350,000,000원, 이전 거래는 2023.09. 38.72㎡·4층 367,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 350,000,000원이고, 현재 최저가 278,616,000원은 그 79.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 38.72㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2023.09 | 38.72㎡ | 4 | 367,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.72㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
다만 본건 비교대상 면적은 33.7㎡이고 확인된 거래는 38.72㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 2건뿐입니다. 또한 최근 거래가 이전 거래보다 낮아 최근·과거 비교 추세는 -4.6%입니다. 따라서 79.6%라는 숫자만으로 가격 안전마진을 크게 평가하기보다, 임차보증금과 면적 차이를 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 278,616,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,700,624원 |
| 갑구 12번 가압류 · 주택도시보증공사 | 616,241,204원 | 273,915,376원 |
| 갑구 16번 경매개시결정 · 이정자 | 287,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 903,241,204원 중 273,915,376원이 배당되는 시뮬레이션으로, 미배당액은 629,325,828원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감될 수 있고, 두 임차인의 보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 부족 — 유찰될수록 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 278,616,000원 | 273,915,376원 | 629,325,828원 |
| 2회 유찰 · 64% | 222,892,800원 | 218,972,301원 | 684,268,903원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 178,314,240원 | 175,017,841원 | 728,223,363원 |
유찰이 이어지면 최저가는 내려가지만, 이 사건에서는 그것만으로 안전마진이 커진다고 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커질 수 있기 때문입니다. 따라서 각 회차의 최저가보다 임차보증금 확인이 먼저입니다.
⑥ 위반건축물·제시외 부분 — 별도 확인이 필요한 물건
말소기준이나 임차권과 별개로, 위반 증축은 실제 이용상태·건축물대장·현황을 직접 대조해야 하는 요소입니다. 매각물건명세서 비고에도 제시외 건물 포함과 위반건축물 표기가 함께 적시되어 있으므로 현장 확인 없이 서류상 면적만으로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로중학교 남서측 인근으로 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·7호선 대림역이 소재해 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 6층 601호이며, 사용승인일은 2017.05.10입니다. 도시가스 난방과 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6m 내외, 북측 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·정비구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래표본. 확인된 거래는 2건이고 본건 33.7㎡와 거래사례 38.72㎡의 면적이 달라 직접 비교에는 한계가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. LI ZHENGZI, JIN ENRUI 두 사람의 실제 보증금과 계약관계, 배당요구 여부를 확인해야 실질취득가 계산이 가능합니다.
- 대항력 기준 재확인. 두 임차인의 전입일 2021.04.30은 말소기준 압류 2023.08.03보다 빠릅니다. 매각물건명세서 원본과 주민등록·점유관계를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 4건 존재하며, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 위반 증축 확인. 14.5㎡ ALC조 주거용 위반 증축 및 제시외 건물의 현황, 원상회복 여부와 관련 행정상태를 확인해야 합니다.
- 시세 비교 보수적으로. 최근 거래는 350,000,000원이지만 거래면적이 38.72㎡로 본건 33.7㎡와 다르고, 최근 추세도 -4.6%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “79.6%”보다 중요한 것은 미상 보증금
현재 최저가 278,616,000원만 놓고 보면 최근 12개월 거래 350,000,000원의 79.6%여서 숫자상 할인폭은 분명합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 2명의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다. 보증금이 크고 배당으로 회수되지 않는다면 그 미배당액이 매수인의 부담으로 이어질 수 있어, 낙찰가가 낮아진 효과가 상쇄될 수 있습니다.
여기에 위반건축물 14.5㎡와 제시외 건물, 국세·지방세 압류, 면적이 다른 적은 실거래 표본, 최근 거래 추세 -4.6%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “1회 유찰이라 싸다”가 아니라 “임차보증금이 얼마인지 확인되기 전에는 총취득비용을 알 수 없다”가 결론입니다. 권리 확인이 끝난 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있습니다.
