서울남부지방법원 2025타경14050. 영등포구 당산동3가 ‘당산어울림2차’ 제102동 제5층 제502호 아파트입니다. 감정가는 1,140,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 1,140,000,000원입니다. 말소기준권리는 2019.10.10 설정된 국민은행 채권최고액 112,800,000원 근저당입니다. 이후 2025.05.12 국민은행 가압류 243,826,986원과 2025.12.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이재호의 전입일은 2023.04.21, 확정일자는 2023.02.27이며 배당요구는 2026.01.07 접수됐습니다. 전입이 말소기준권리보다 늦으므로 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형은 아닙니다. 다만 보증금 자체는 미상이고 우선변제 여부도 확정되어 있지 않아, 실제 배당액은 매각물건명세서 보완 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14050 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동3가 563 당산동2차어울림 제102동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8711㎡ · 13층 건 내 5층 |
| 사용승인일 | 2009-11-19 |
| 소유자 | 문정호 · 2010.02.09 매매 · 거래가액 471,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,140,000,000원 / 1,140,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 112,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인 인수는 없다
현재 권리분석의 기준점은 2019.10.10 국민은행 근저당입니다. 2025.05.12 가압류와 2025.12.24 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 이재호 역시 2023.04.21 전입으로 기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재호 | 2023.04.21 | 2023.02.27 | 미상 | 2026.01.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자 승계금액을 추가할 사안은 아니더라도 배당표의 임차인 관련 금액은 확정값으로 단정하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 98.4%, 최근 흐름은 +11.6%
당산어울림2차의 전용 84.87㎡·84.97㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 1,128,416,666원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 1,158,444,444원과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 현재 최저가 1,140,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.97㎡ | 3 | 1,330,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 2 | 1,190,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 13 | 1,230,000,000원 |
| 2025.07 | 84.87㎡ | 11 | 1,193,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 3 | 1,100,000,000원 |
| 2025.06 | 84.87㎡ | 9 | 1,148,000,000원 |
| 2025.04 | 84.87㎡ | 5 | 1,085,000,000원 |
| 2025.04 | 84.87㎡ | 8 | 1,050,000,000원 |
| 2025.04 | 84.97㎡ | 8 | 1,100,000,000원 |
| 2025.02 | 84.87㎡ | 9 | 1,085,000,000원 |
| 2025.02 | 84.87㎡ | 9 | 1,030,000,000원 |
| 2024.08 | 84.87㎡ | 5 | 1,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 1,158,444,444원 |
최신 거래는 2026.03의 1,330,000,000원이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +11.6%입니다. 즉 하락장 보정이 필요한 사례가 아니라 최근 가격대가 이전보다 높아진 흐름입니다. 다만 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 98.4%이므로, 큰 폭의 경매 할인이라고 보기는 어렵고 최근 평균에 근접한 가격으로 보는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,800,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 112,800,000원 | 112,800,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 243,826,986원 | 243,826,986원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 769,573,014원 |
채권 총액 356,626,986원은 현재 회차뿐 아니라 1회 유찰 시 912,000,000원, 2회 유찰 시 729,600,000원 시나리오에서도 전액 배당되는 계산입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포구청 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장 및 지하철 2·5호선 영등포구청역이 있어 제반 교통여건이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건 내 5층이며 사용승인일은 2009-11-19입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 서측·남측으로 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 용도지역은 준공업지역입니다. 공시지가는 5,953,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 단지. 당산어울림2차는 125세대이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이재호는 대항력이 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금과 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 기재된 민간임대주택등기의 경매 후 존속·말소 처리 여부를 등기부와 매각물건명세서로 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 1,128,416,666원보다 최근 12개월 평균 1,158,444,444원과 최신 거래 1,330,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 시장 추세. 최근 구간은 이전 구간 대비 +11.6%입니다. 과거 저가 거래만으로 현재 시세를 낮춰 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 1,140,000,000원, 1회 유찰 시 912,000,000원, 2회 유찰 시 729,600,000원이며 세 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 기재된 규제의 입찰·취득 관련 적용 여부를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 양호, 가격은 ‘최근 시세 근접’
이 사건의 핵심은 단순합니다. 2019.10.10 국민은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 이재호의 2023.04.21 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금이 낙찰가를 넘어 실질취득가가 보증금으로 고정되는 ‘대항력 인수형’ 사건은 아닙니다.
가격도 나쁘다고 단정할 자료는 아닙니다. 신건 1,140,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,158,444,444원의 98.4%이고, 최신 거래는 1,330,000,000원이며 최근 가격 추세는 +11.6%입니다. 다만 최근 평균과의 차이가 크지는 않아 ‘압도적으로 싼 경매’라기보다 최근 시세에 근접한 신건으로 보는 것이 균형 잡힌 판단입니다. 최종 관문은 임차보증금의 구체적 액수와 2022.12.01 민간임대주택등기의 처리 여부 확인입니다.
