제주지방법원 2025타경2064. 제주시 애월읍 장전리 893-1, 현장표시 ‘대동레미안’ 3층 302호입니다. 공부상 용도는 다세대이고 감정 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 사용승인일은 2019.08.16., 해당 단지는 8세대이며 대상 면적은 79.2㎡입니다. 소유자는 주식회사태일산업개발이고, 2020.01.20. 매매를 원인으로 거래가액 400,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 중심은 2020.04.27. 설정된 주식회사하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 이후의 국세 압류·사상구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이민화의 전입일도 말소기준보다 뒤인 2024.10.07.이어서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2064 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 893-1 3층302호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 애월읍 광상로 464 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 대동레미안 · 3층 302호 · 대상 면적 79.2㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 사용승인일 2019.08.16. · 승강기·난방설비 |
| 소유자 | 주식회사태일산업개발 · 2020.01.20. 매매 · 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 204,614,139원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 압류는 소멸
말소기준권리는 2020.04.27. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 2021.09.16. 및 2022.11.22. 국세 압류는 각각 2021.10.22. 해제, 2022.11.23. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 남은 2025.05.19. 국세 압류와 2025.08.29. 사상구 압류, 2025.12.30. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민화 | 302호 · 주거 | 2024.10.07. | 미상 | 미상 | 2026.01.29. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 이민화 1명입니다. 전입신고일 2024.10.07.은 말소기준권리 2020.04.27.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이고, 배당요구는 2026.01.29. 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 333,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.2%
대동레미안 79.2㎡의 실거래는 2건입니다. 2022.05. 2층이 320,000,000원, 2024.08. 4층이 400,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 360,000,000원이고 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 400,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 25.0%의 상승 추세로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 79.2㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2022.05 | 79.2㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | 79.2㎡ | 2건 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.2㎡ | 1건 | 400,000,000원 |
현재 최저가와 실질취득액은 모두 333,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 400,000,000원의 83.2%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 이 사건은 최저가와 실질취득액이 동일하며, 최근 거래 기준에서는 가격 여지가 확인됩니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건, 전체 실거래도 2건에 그쳐 한 건의 가격만으로 환금성을 넓게 판단하기에는 거래 표본이 많지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,462,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,538,000원 |
현재 회차 333,000,000원 가정에서는 집행비용 5,462,000원과 하나은행 근저당 240,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 87,538,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동할 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 333,000,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 266,400,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 213,120,000원 | 209,336,320원 | 30,663,680원 | 0원 |
2회 유찰 시 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 30,663,680원이 생기지만, 이는 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장전초등학교 남서측 원거리, 직선거리 약 880m 지점이며 주변은 전·과수원 등 농경지, 일부 단독주택과 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 보조 간선도로인 광상로가 있으며 교통상황은 보통 수준입니다. 남측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 이용. 계획관리지역의 연립주택 건부지이며 토지는 1,105.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 연립입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4등급·5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 대동레미안은 8세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2024.08. 400,000,000원, 이전 거래는 2022.05. 320,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이민화는 대항력이 없어 매수인 승계는 없지만, 보증금·확정일자가 미상이고 배당요구가 접수돼 있으므로 배당관계 확인이 필요합니다.
- 공매 진행상태 확인. 한국자산관리공사 2025-17741-001 공매공고와 법원경매가 함께 표시되어 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문·부재로 전유부분 내부 확인이 불가능했습니다. 감정은 통상적인 내부 인테리어 상태를 기준으로 이뤄졌습니다.
- 시세 표본의 폭 확인. 동일 면적 거래가 2건, 최근 12개월 거래가 1건이므로 400,000,000원을 넓은 의미의 확정 시세로 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 매각물건명세서 원문 대조. 연립주택 이용, 현장표시 대동레미안, 공매 진행, 내부 미확인 사항을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 여지는 있지만, 현황과 공매를 같이 보라”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2020.04.27. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이민화의 전입일은 2024.10.07.이므로 대항력이 없습니다. 등기상 후순위 압류도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 신건 333,000,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 400,000,000원의 83.2%입니다. 최근과 이전 거래의 추세도 25.0% 상승으로 집계돼 있어 제공된 거래 범위에서는 가격 메리트가 보입니다. 다만 단지가 8세대이고 실거래가 2건뿐이라는 점, 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점, 내부를 직접 확인하지 못한 상태로 감정한 점, 그리고 공매가 함께 진행 중이라는 점은 그대로 남습니다. 권리상 인수는 없고 가격은 관심 구간, 최종 판단의 핵심은 공매 진행상태와 현장 확인입니다.
