제주지방법원 2025타경2064. 제주 애월읍 장전리의 공동주택으로, 공부상 건물 명칭은 없지만 현장에서는 ‘대동레미안’으로 표시된 연립주택입니다. 전용면적은 79.2㎡이고 지상 4층 건물의 3층 302호입니다. 말소기준권리는 2020.04.27. 설정된 하나은행 근저당권 240,000,000원입니다. 현재 남아 있는 2025년 국세 압류, 부산광역시 사상구 압류와 경매개시결정은 모두 이보다 뒤라 매각으로 소멸합니다.
점유자는 이민화 씨 1명으로 확인됩니다. 전입신고일이 2024.10.07.로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.01.29. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 현재 계산상 실질취득금액은 최저가와 같은 233,100,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2064 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 893-1 3층302호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 애월읍 광상로 464 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 전용 79.2㎡ · 지상4층 중 3층 |
| 사용승인 | 2019.08.16. |
| 소유자 | 주식회사태일산업개발 · 2020.01.30. 거래가액 400,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 233,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 204,614,139원 |
| 매각기일 | 2026.09.22. |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.04.27. 하나은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.05.19. 국세 압류, 2025.08.29. 부산광역시 사상구 압류, 2025.12.30. 임의경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 2021년과 2022년에 설정됐던 국세 압류는 이미 해제·말소된 이력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민화 | 302호 · 주거 | 2024.10.07. | 미상 | 2026.01.29. | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일은 말소기준권리보다 약 4년 5개월 뒤입니다. 따라서 이민화 씨는 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당 순위와 배당액은 현 단계에서 확정할 수 없습니다. 배당요구는 접수돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 58.3%
동일 전용면적 79.2㎡의 확인 가능한 실거래는 2건입니다. 2022.05. 2층이 320,000,000원, 2024.08. 4층이 400,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 360,000,000원이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 79.2㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2022.05 | 79.2㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 평균 | 79.2㎡ | 2건 | 360,000,000원 |
현재 최저가 233,100,000원은 전체 실거래 평균 360,000,000원의 64.8%, 최근 12개월 평균 400,000,000원의 58.3%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 25.0% 높은 흐름이라 하락 추세도 아닙니다. 따라서 확인된 거래만 놓고 보면 가격 간격은 큽니다. 다만 총 8세대이고 실거래도 2건뿐이어서, 400,000,000원을 곧바로 확정 시세로 보는 것은 주의가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 233,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,063,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 229,036,600원 |
| 미배당 | - | 10,963,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,063,400원을 제외한 229,036,600원이 하나은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 10,963,400원이나, 이는 낙찰자 승계액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 233,100,000원 | 229,036,600원 | 10,963,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 163,170,000원 | 160,085,620원 | 79,914,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 114,219,000원 | 111,819,934원 | 128,180,066원 | 0원 |
유찰이 추가되면 하나은행의 미배당은 커지지만 그 금액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 현재 확인된 대항력 임차인이나 인수권리가 없기 때문입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인 보증금이 낙찰가 하락분을 상쇄하는 ‘실질취득 고정형’이 아니라, 유찰될수록 매수인의 취득가격도 그대로 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장전초등학교 남서측 직선거리 약 880m 지점이며, 주변은 전·과수원 등 농경지와 일부 단독주택·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 광상로가 있어 교통상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 2019.08.16. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 연립주택으로, 승강기·난방·급배수설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 1,105㎡, 계획관리지역이며 인접도로 대비 평탄한 부정형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구4·5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.
- 거래성. 총 8세대의 소규모 공동주택이고 동일 면적 확인 실거래는 2건입니다. 거래 표본이 적다는 점을 환금성 판단에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 공매 진행상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 병존하므로 입찰 전 법원경매와 공매의 현재 진행상태를 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금·확정일자 보완. 이민화 씨는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당관계의 최신 내용을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 수리비·하자 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 400,000,000원 최신 거래는 유의미하지만 최근 12개월 표본이 1건뿐입니다. 호별 상태와 거래 가능성을 같이 보세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 공매 진행상태와 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 여유 있지만 현장·공매 확인이 조건
이 물건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이민화 씨의 전입은 그보다 훨씬 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 압류도 소멸해 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 233,100,000원이 최근 거래 400,000,000원의 58.3% 수준이라 숫자상 여유가 큽니다. 다만 이 단지는 8세대에 불과하고 실거래가 2건뿐이며, 감정평가 때 내부 확인도 되지 않았습니다. 여기에 공매 병행이라는 절차 변수까지 있습니다. 따라서 결론은 “권리와 가격은 긍정적이지만, 내부 상태와 공매 진행을 확인한 뒤에야 입찰가를 확정할 수 있는 물건”입니다.
