서울남부지방법원 2025타경14103. 영등포동1가 내이처해밀 9층 912호로, 감정평가상 아파트(원룸형)으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 13층 건물의 9층이며 사용승인일은 2012.06.14입니다. 현재 소유자는 김상수이고, 2019.02.12 확정판결을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 인수한다”가 아닙니다. 한국토지주택공사는 별도 실제 임차인이 아니라 조광래 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로 정리돼 있으므로 보증금을 이중으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다. 동시에 매각조건상 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정돼 있어, 룰상 발생하는 미배당액과 달리 실질 매수인 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14103 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 145 제9층 제912호 · 경인로114길 62 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정 이용상태 아파트(원룸형) · 대상면적 15.076㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 9층 · 사용승인 2012.06.14 |
| 소유자 | 김상수 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 109,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,142,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 가압류
말소기준권리는 2019.09.24 접수된 주식회사내이처건설건축사사무소 가압류 90,174,383원입니다. 이후의 국 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2023.07.21 접수됐지만, 그 임대차의 전입일 2019.06.03과 확정일자 2019.05.14가 말소기준권리보다 앞서 대항력·우선변제권이 있는 구조입니다.
② 임차인·보증기관 — 실제 임차인은 1명
| 성명 / 성격 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조광래 실제 임차인 | 2025.01.14 · 점유부분 미상 | 미상 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 미상 | 별도 인수 없음 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 | 전입 2019.06.03 확정일자 2019.05.14 건물전부 | 119,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.07.21 | 대위·승계 실질 인수 0원* |
한국토지주택공사의 119,000,000원은 조광래 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금에 별도로 119,000,000원을 더하는 방식으로 계산하면 안 됩니다. 조광래의 현재 확인 전입일은 2025.01.14로 말소기준권리보다 뒤이므로 데이터상 대항력은 없습니다. 따라서 확약 밖에서 별도로 남는 대항력 인수금은 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균의 99.2%, 하락 추세
내이처해밀은 149세대, 사용승인 2012.06.14입니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 110,500,000원, 최신 거래 123,000,000원, 그리고 최근 시세 추세 -6.5%를 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 109,600,000원은 최근 12개월 평균의 99.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 14.24㎡ | 11 | 123,000,000원 |
| 2026.07 | 14.24㎡ | 8 | 108,500,000원 |
| 2026.07 | 14.24㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2025.07 | 14.24㎡ | 6 | 111,000,000원 |
| 2025.05 | 14.24㎡ | 8 | 112,000,000원 |
| 2025.04 | 14.24㎡ | 8 | 113,000,000원 |
| 2025.04 | 14.24㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2025.04 | 14.24㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 110,500,000원 |
전체 12건 평균은 116,275,000원이지만, 현재 최저가와의 비교에서 더 중요한 최근 12개월 평균은 110,500,000원입니다. 최저가 109,600,000원은 이 금액의 99.2%이므로 최근 시세보다 뚜렷하게 저렴하다고 평가할 수준은 아닙니다. 최신 거래는 123,000,000원이지만 같은 2026년 7월에도 108,500,000원과 100,000,000원 거래가 있어 편차가 존재합니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.5%의 하락 추세입니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,334,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 119,000,000원 | 107,265,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사내이처건설건축사사무소 | 90,174,383원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 136,142,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 11,734,400원입니다. 다만 매각조건상 미배당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 109,600,000원 | 11,734,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 87,680,000원 | 33,298,240원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(51%) | 70,144,000원 | 50,518,592원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 임차보증금이 커져 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 그 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 각 회차에서 해당 임차보증금의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길역(지하철5호선) 남서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·업무시설·아파트·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 신길역이 위치합니다.
- 용도. 감정평가상 아파트(원룸형)로 이용 중이며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 지정도 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 6,502,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 감정자료상 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 내이처해밀은 149세대이고 최근 거래는 이어지고 있으나, 최근 시세 추세가 -6.5%이며 경매 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이번 권리분석에서 실질 인수 0원을 만드는 핵심은 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문에서 조건의 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수 중복 금지. 한국토지주택공사는 조광래 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 별도 실제 임차인이나 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 실제 교부청구액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격은 최근 시세 기준. 전체 평균 116,275,000원보다 최근 12개월 평균 110,500,000원과 최신 거래 123,000,000원, 최근 추세 -6.5%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 자체를 할인으로 오인하지 않기. 현재 최저가가 감정가의 80%라도 최근 12개월 평균 대비 이미 99.2%입니다. 현재 회차만으로는 가격 메리트가 크지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담은 확약이 지우지만, 가격 메리트까지 만들어주지는 않는다”
이 사건은 표면적으로는 임차보증금 119,000,000원과 대항력 있는 임차권이 보여 부담스러워 보입니다. 현재 최저가 기준 배당만 계산해도 11,734,400원이 미배당됩니다. 하지만 매각조건에 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 들어 있어, 해당 임차보증금의 매수인 부담은 실질 0원*입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 별도 임차인으로 중복 계산할 대상이 아닙니다.
문제는 가격입니다. 실질취득액은 현재 회차에서 109,600,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 110,500,000원의 99.2%입니다. 최근 거래 추세도 -6.5%이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 따라서 이 물건은 “확약이 권리 리스크는 낮추지만, 현재 가격을 싸게 만들어 주지는 않는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리조건 확인은 필수, 가격은 보수적으로 접근할 사건입니다.
* 배당계산상 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 11,734,400원입니다. 다만 매각조건에 신청채권자가 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 해당 임차보증금의 실질 매수인 인수를 0원으로 반영했습니다.
