📉 최저가 / 최근 시세 79.3%　 🏷️ 2회 유찰　 ⚠️ 원칙상 인수 33,298,240원　 ✅ 확약 적용 시 인수 0원　 📉 최근 거래 추세 -6.5%

서울남부지방법원 2025타경14103. 서울 영등포구 영등포동1가의 내이처해밀 9층 912호입니다. 감정평가상 아파트이지만 실제 이용은 원룸형 아파트이며, 전용면적은 15.076㎡입니다. 2012년 사용승인된 13층 건물에 있는 소형 주거시설입니다. 표면적으로는 감정가 대비 64%까지 낮아진 가격이 눈에 들어옵니다. 그러나 이번 사건은 단순히 최저매각가만 비교해서는 안 됩니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리와, 배당받지 못한 임차보증금의 실질 인수 문제를 구분해야 하기 때문입니다.

말소기준권리는 2019.09.24 접수된 갑구 22번 가압류입니다. 그런데 한국토지주택공사 명의의 임차권등기에는 2019.06.03 주민등록, 2019.05.14 확정일자, 119,000,000원 보증금이 표시되어 있습니다. 말소기준권리보다 앞서는 임차 관련 권리이므로 원칙적인 인수 가능성을 따져야 합니다. 여기에 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 결합되어 있다는 점이 이번 물건의 결정적 특징입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

갑구 22번 가압류를 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 후순위에 접수됐다는 사실만으로 임차인의 선행 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 주민등록 및 점유 관련 기록은 말소기준권리보다 앞서 있으므로 보증금의 배당 부족분과 포기 조건을 별도로 분석해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고

실제 임차인은 조광래 1명으로 집계합니다. 한국토지주택공사는 조광래의 보증금에 관한 대위·승계권리자로 표시되어 있어 119,000,000원을 두 사람의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 다만 조광래의 후순위 전입기록과 한국토지주택공사 명의의 선행 주민등록·임차권 기록은 날짜와 권리관계가 다르므로 각 기록의 법적 연결 관계를 확인해야 합니다.

확약 적용 시 인수 0원은 해당 확약의 유효성과 적용 범위가 확인되는 것을 전제로 합니다. 조광래의 별도 권리관계나 보증금 미상 문제까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 8,768만원은 싸지만, 조건이 붙는다

내이처해밀의 전용 14.24~15.08㎡대 유사면적 거래를 비교했습니다. 전체 12건 평균은 116,275,000원이지만, 보다 최근의 가격 판단에는 최근 12개월 3건 평균인 110,500,000원을 우선 적용합니다. 최신 거래는 2026.08의 123,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.5% 하락 추세입니다.

현재 최저매각가 87,680,000원은 최근 평균의 79.3%입니다. 최신 거래 123,000,000원보다도 낮은 금액입니다. 그러나 이 비교는 확약에 따라 매수인 인수가 실질 0원일 때 유효합니다. 확약을 적용하지 못하면 실질취득 부담은 약 1.21억원이 되어 최근 평균을 웃돌고, 최신 거래가격에도 가까워집니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,680,000원 가정)

현재 회차 예상배당 기준입니다. 우선배당 후 임차보증금 부족분 33,298,240원이 발생합니다. 확약 유효 적용 시 해당 부족분의 실질 인수는 0원으로 판단하지만, 신청채권자와 임차권등기 명의자의 권리관계 확인이 선행되어야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 증가

*실질취득 부담은 각 회차 최저가와 원칙상 인수 추정액의 합계이며, 확약 포기가 적용되지 않는 경우를 가정한 금액입니다. 실제 낙찰가·집행비용·세금·배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만, 대항력 있는 임차보증금의 배당 부족분은 늘어납니다. 따라서 확약이 유효하지 않다면 회차별 실질취득 부담은 약 1.20억원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 해당 보증금 포기·말소가 유효하게 적용되어 실질 인수액이 0원이 된다면, 낙찰가 하락이 취득가격 인하로 연결됩니다. 이 사건의 입찰 전략은 바로 이 두 상황을 구분하는 데서 출발합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동1가 소재 신길역(지하철 5호선) 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설·업무시설·아파트·다세대주택이 혼재합니다.
• 교통. 차량 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장과 신길역이 있습니다. 대중교통 접근성이 확보된 도심 주거 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물이며, 해당 호실은 9층입니다. 위생·급배수시설, 도시가스 난방, 승강기 및 화재탐지설비가 있습니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·철도보호지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용도 있어 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 149세대 규모의 원룸형 아파트로, 일반적인 중형 아파트와 매수층이 다를 수 있습니다. 최근 거래 추세 -6.5%와 단지 평균 유찰 4.1회를 함께 고려해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 6,502,000원/㎡. 감정평가상 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 포기 확약의 효력. 서울보증보험 주식회사의 잔액 포기 문구가 한국토지주택공사 명의의 임차권과 보증금 청구권에 어떠한 효력을 갖는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소 조건. 잔액 포기와 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 조건과 시점, 매수인에게 남는 의무가 있는지 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 실제 임차인 조광래. 2025.01.14 전입, 보증금·확정일자 미상으로 표시됩니다. 확인된 전입일 기준 후순위이지만, 별도의 선행 권리관계나 계약 관련 사실은 보완 확인이 필요합니다.
• 세금·공과금 압류. 기흥세무서·영등포세무서 압류와 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 입찰가 상한. 확약의 유효성이 확인되면 최근 12개월 평균 110,500,000원, 최신 거래 123,000,000원 및 하락 추세 -6.5%를 함께 비교하세요. 확인되지 않으면 원칙상 인수액을 포함한 실질취득 부담으로 판단해야 합니다.
• 명도·점유. 실제 점유자와 임차권등기 관련 권리관계를 재확인하고, 인도명령 가능 여부와 점유 이전 일정을 검토하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용관리비 체납액과 승계될 수 있는 금액을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 자료를 대조하고 매각조건 변경 여부까지 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 보증금 포기의 효력”

이 물건은 감정가 137,000,000원에서 87,680,000원까지 내려온 2회 유찰 원룸형 아파트입니다. 보증금 포기·임차권등기 말소 조건이 해당 권리에 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원이 되고, 최저매각가는 최근 평균 시세의 79.3%로 가격상 검토할 여지가 생깁니다.

반면 그 조건이 유효하게 적용되지 않으면 현재 회차의 원칙상 인수액은 33,298,240원이고, 실질취득 부담은 120,978,240원에 달합니다. 이 경우 유찰로 최저가가 더 낮아져도 인수액이 증가해 총부담이 크게 줄지 않습니다. 더구나 최근 거래 추세는 -6.5%이며, 원룸형 아파트의 환금성도 일반적인 중형 아파트와 동일하게 평가할 수 없습니다.

따라서 결론은 “확약과 임차권 말소 효력이 확인되면 가격 검토, 확인 전에는 입찰 보류”입니다. 신청채권자와 임차권등기 명의자의 차이, 실제 임차인 조광래의 권리관계, 세금·공과금 압류에 따른 배당 변동을 최종 검증해야 합니다. 낮은 최저매각가보다 인수액이 확정된 실질취득 부담이 더 중요한 사건입니다.