서울남부지방법원 2025타경14144. 서울 영등포구 영등포동4가 117-5 ‘지울빌딩’ 제7층 제701호의 다세대주택입니다. 소유자는 오공준 단독소유이고, 등기부에는 2017년 소유권보존과 신탁등기가 잡혔다가 2017.11.10 신탁등기가 말소된 흐름이 확인됩니다. 이후 2023.12.01 강제경매개시결정은 2025.12.01 취하로 말소됐고, 현재 사건은 2025.12.31 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매입니다.
권리의 중심축은 2024.02.22 갑구 5번 가압류·주택도시보증공사입니다. 이를 말소기준권리로 보면 이후의 주택임차권은 매각으로 소멸 대상으로 기재돼 있습니다. 다만 이 임차권은 전입일이 2021.11.26으로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.10.18로 확인돼 대항력 有·우선변제권 有 구조입니다. 따라서 단순히 “임차권이 소멸한다”고 끝낼 사안이 아니라 배당 부족분의 매수인 부담을 먼저 계산해야 합니다. 이 사건에서는 바로 그 부족분에 대한 확약이 핵심 안전장치입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제7층 제701호 [도로명주소] 서울특별시 영등포구 영신로32길 14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 공부상 공동주택(다세대주택) 이용 · 제7층 제701호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상9층 · 사용승인일 2017.09.18 |
| 소유자 | 오공준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 129,280,000원 (감정가의 64% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 180,671,341원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기사항전부증명서 | 2026.08.14 발급 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.22, 임차권은 확약이 승부처
현재 권리분석에서 가장 중요한 것은 2024.02.22 갑구 5번 가압류·주택도시보증공사를 말소기준권리로 보는 것입니다. 2023.12.01의 종전 강제경매개시결정은 2025.12.01 취하로 말소됐으므로 현재 권리의 기준으로 남지 않습니다. 2025.07.03 을구 1번 주택임차권은 기준권리 이후 등기됐고 매각으로 소멸 대상으로 기재돼 있습니다.
그렇다고 임차권 위험이 단순 소멸로 끝나는 것은 아닙니다. 전입일 2021.11.26이 말소기준보다 빠르고 확정일자는 2021.10.18이어서 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 최저가에서는 배당 부족분이 51,829,920원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 건의 확약 조건이 실제 매각에 적용되는 것을 전제로 실질 인수액은 0원입니다.
| 임차권자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 구분 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 | 178,500,000원 | 2021.11.26 / 2021.10.18 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 승계 |
보증기관 승계 건은 실제 임차인과 중복해 보증금을 합산하지 않습니다. 실제 임차인 집계는 0명으로 산정합니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 확약 밖 별도 임차인의 존재 여부는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 가격은 내려왔지만, ‘싸다’고 단정할 자료는 부족
지울빌딩은 16세대, 사용승인일은 2017.09.18입니다. 시세 비교용 등록 면적은 19.71㎡이나 사건 물건과의 면적 일치 여부는 일치하지 않는 것으로 집계돼 있습니다. 최근 매매 금액과 최근 매매 일자는 확인되지 않아 동일 건물의 실제 거래가격을 기준으로 최저가의 시세 메리트를 계산하기 어렵습니다.
| 비교 항목 | 확인값 | 판단 |
|---|---|---|
| 세대수 | 16세대 | 소규모 집합건물 |
| 준공일 | 2017.09.18 | 사용승인일 확인 |
| 시세 비교 기준 면적 | 19.71㎡ | 사건 물건과 면적 일치 아님 |
| 최근 매매 금액 | 확인 안 됨 | 가격 비교 보류 |
| 최근 매매 일자 | 확인 안 됨 | 최신 거래 기준 판단 불가 |
| 경매 평균 유찰 | 1.8회 | 현재 2회 유찰은 평균보다 많음 |
현재 최저가 129,280,000원은 감정가 202,000,000원의 64%입니다. 감정가 대비 가격은 상당히 내려왔지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 같은 건물의 최근 거래금액이 확인되지 않고 비교 기준 면적도 일치하지 않기 때문입니다. 따라서 이 사건은 ‘64%니까 싸다’가 아니라 ‘확약으로 인수 0원을 확보한 뒤 실제 매매가격을 확인해야 하는 물건’으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,609,920원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 (우선변제) | 178,500,000원 | 126,670,080원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 180,671,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 2,609,920원과 한국토지주택공사 보증금 126,670,080원이 우선 배분되고, 보증금 부족분은 51,829,920원입니다. 이 부족분은 확약 조건 충족 시 매수인이 실제로 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 계산에 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가격 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 129,280,000원 | 51,829,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 103,424,000원 | 77,323,936원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 82,739,200원 | 97,650,106원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동4가 소재 ‘영등포소방서’ 북서측 인근으로, 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스승강장 및 ‘영등포시장역(지하철 5호선)’이 소재해 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층 건물의 제7층 제701호이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비 및 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 평탄한 정방형 토지이며 준주거지역·지구단위계획구역에 해당하고, 토지면적은 208.6㎡, 공시지가는 8,600,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 집합건물이고 최근 매매 금액·일자가 확인되지 않아, 대단지처럼 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 가격 메리트는 실제 현장·중개업소 거래 확인이 필요합니다.
- 공부·하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 신청채권자가 배당받지 못한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 적용되는지 반드시 확인하세요. 조건 충족을 전제로만 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 보세요.
- 보증기관 승계 구분. 한국토지주택공사는 보증기관 승계 건으로 보증금 178,500,000원을 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 산정하되 실제 점유자는 현장에서 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차인. 확약은 해당 보증기관 승계 건에만 적용됩니다. 현황에서 다른 임차인이 확인되면 그 임차인의 대항력·우선변제·인수 여부를 별도로 다시 분석해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.30 등기된 민간임대주택 관련 사항이 말소되지 않은 상태이므로 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 법률관계를 매각서류와 함께 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 129,280,000원은 감정가 202,000,000원의 64%지만 최근 매매 금액·일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘64%니까 싸다’는 판단은 금물입니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 103,424,000원, 4회 유찰 시 82,739,200원입니다. 확약 적용 시 인수는 0원이지만, 실제 시세와 환금성을 확인한 뒤 회차별 가격을 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 인수 0원 ≠ 무조건 싸다”
이 사건은 대항력과 우선변제권이 있는 임차권 때문에 처음에는 인수위험이 크게 보이지만, 매각물건명세서의 확약 조건이 적용되면 룰상 부족분 51,829,920원이 실제 매수인 부담 0원으로 정리되는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 최저가 129,280,000원에서의 실질취득액도 129,280,000원으로 봅니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 최저가는 감정가 202,000,000원의 64%까지 내려왔고 이미 2회 유찰됐지만, 지울빌딩은 16세대 규모이며 최근 매매 금액·일자가 확인되지 않고 비교 기준 면적도 일치하지 않습니다. 여기에 임대관계 미상과 말소되지 않은 민간임대주택등기가 남아 있어, 권리는 확약으로 상당 부분 정리되지만 가격·점유·임대 관련 확인은 아직 필요합니다. 결론은 “인수는 0원으로 정리 가능, 그러나 시세 확인 전에는 싸다고 판단하지 말 것”입니다.
