서울남부지방법원 2025타경14144. 영등포동4가 지울빌딩 7층 701호, 공부상 공동주택(다세대주택)입니다. 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 161,600,000원입니다. 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 말소기준은 2024.02.22 주택도시보증공사 가압류 200,000,000원인데, 임차권의 전입·점유일은 그보다 앞선 2021.11.26입니다. 따라서 원칙적인 권리구조만 놓고 보면 선순위 대항력 보증금의 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
다만 매각조건이 결론을 바꿉니다. 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 매수인에게 배당받지 못한 잔액 상당 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 현재 배당 원계산상 부족분은 19,962,400원이지만, 이 조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 이후 유찰되어 배당 부족분이 커지는 회차에서도 이 분석의 실질 인수 판단은 같은 매각조건을 전제로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14144 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제7층 제701호 · 영신로32길 14 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상9층 중 제7층 · 사용승인 2017.09.18 |
| 소유자 | 오공준 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 161,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 180,671,341원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있지만 매각조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2024.02.22 주택도시보증공사 가압류 200,000,000원입니다. 보증금 178,500,000원의 임차권은 임대차계약일 2021.10.15, 확정일자 2021.10.18, 전입·점유 2021.11.26으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있음이며 확정일자와 배당요구도 갖추어 우선변제를 행사합니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계성 신고 1건
| 명의 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 178,500,000원 | 2021.11.26 | 2021.10.18 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계성 |
한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계성 신고로 처리하므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 승계성 임차권 신고는 1건입니다. 별도의 다른 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,062,400원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 · 우선변제 | 178,500,000원 | 158,537,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 180,671,341원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원계산상 임차보증금 부족분은 19,962,400원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 적용한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 원계산 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원계산 인수액 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 161,600,000원 | 19,962,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 129,280,000원 | 51,829,920원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 103,424,000원 | 77,323,936원 | 0원* |
대항력 인수형 물건이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어 매수인 총부담이 보증금 쪽으로 고정되는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건도 원계산상으로는 정확히 그 형태입니다. 다만 이번 매각은 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하므로, 이 조건을 적용한 실질 인수액은 회차와 무관하게 0원*으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포소방서 북서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장 및 영등포시장역(지하철 5호선)이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상9층 건물의 7층 701호이며, 사용승인일은 2017.09.18입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방설비 및 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 토지면적은 208.6㎡, 공시지가는 8,600,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 규모. 지울빌딩은 16세대로 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 최종 확인해야 합니다.
- 실질 인수 0원*의 전제. 본 리포트의 0원 판단은 위 포기·말소 조건이 그대로 이행되는 경우에 한합니다.
- 선순위 대항력 자체는 존재. 전입·점유 2021.11.26은 말소기준 2024.02.22보다 빠릅니다. 조건을 빼면 현재 회차 원계산상 19,962,400원의 부족분이 발생합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.30 민간임대주택등기 기재의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 확인 가능한 실거래 금액이 없어 최저가 161,600,000원의 시세 대비 할인 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 끝내면 안 된다
이 물건은 표면적으로는 선순위 대항력 보증금이 감정가와 최저가를 압박하는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 보증금은 178,500,000원이고, 현재 최저가 기준 배당 원계산상 미배당액도 19,962,400원이 발생합니다. 하지만 이번 매각의 핵심 조건은 미배당 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소입니다. 그래서 원계산과 실질취득을 분리해야 합니다. 원계산상 부족분은 존재하지만, 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 확인 가능한 실거래가 없어 현재 최저가가 싸다고 평가할 수 없고, 갑구에는 민간임대주택등기도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “주된 선순위 보증금 인수위험은 매각조건으로 해소되지만, 가격과 민간임대주택등기는 별도 확인이 필요한 물건”입니다.
* 배당 원계산상 현재 회차 미배당 임차보증금은 19,962,400원이나, 매각물건명세서의 미배당 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용한 실질 인수액입니다.
