서울남부지방법원 2025타경14249. 서울 강서구 마곡동 우성르보아투 10층 1010호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 요항표에는 공부상 오피스텔로 명시돼 있습니다. 소유자는 박재범 씨로, 2020년 11월 26일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 김세윤 씨가 보증금 130,000,000원으로 임대차계약을 체결했고, 전입과 확정일자에 이어 임차권등기까지 마친 상태입니다.

이 사건에서 중요한 권리는 2024년 12월 3일 접수된 김세윤의 주택임차권등기입니다. 2026년 1월 27일 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 대항력 있는 임차권으로, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 부담할 금액을 계산할 때 최저매각가뿐 아니라 미배당 보증금까지 반드시 더해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 앞선다

권리분석의 기준이 되는 등기는 2026.01.27 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 김세윤의 주민등록·점유개시는 2022.12.02이고, 확정일자는 2022.11.02입니다. 임차권등기 역시 2024.12.03에 접수되어 경매개시결정보다 앞서 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김세윤은 임대차계약일과 확정일자가 2022.11.02, 주민등록일과 점유개시일이 2022.12.02로 확인되는 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 임차권등기는 2024.12.03 접수되었고, 배당요구도 확인됩니다. 별도의 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명으로 계산합니다.

③ 실질취득 분석 — 64% 낙찰의 착시

최저매각가 80,640,000원은 감정가의 64%입니다. 하지만 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 크고, 선순위 임차인에게 매각대금에서 배당한 후에도 보증금이 남기 때문에 실질적인 취득 부담은 임차보증금 수준으로 고정되는 구조입니다.

실질취득 = 최저매각가 + 예상 인수액. 각 회차의 예상 인수액은 해당 회차 배당 추정치를 적용한 금액이며, 집행비용 변동 때문에 합계에 소폭 차이가 발생합니다. 실제 낙찰가·배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

중요한 사실은 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어난다는 점입니다. 현재 회차의 실질취득은 131,851,520원, 4회 유찰 가정에서도 131,328,973원으로 여전히 보증금 130,000,000원 부근입니다. 따라서 추가 유찰 자체가 큰 폭의 실질 취득원가 인하를 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 80,640,000원 가정)

현 회차 배당 추정에 따르면 집행비용 1,851,520원을 공제한 78,788,480원이 임차인에게 배당되고, 신청채권자 한국주택금융공사의 예상배당은 0원입니다. 임차인 미배당액 51,211,520원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 마곡동 송화초등학교 남측 인근입니다. 주위는 단독주택·다세대주택·오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 중 10층입니다. 급·배수, 위생, 난방 및 승강기설비가 설치되어 있으며 외벽은 석재 붙임마감, 창호는 새시 창호 등입니다.
• 용도. 사건상 근린시설로 분류되지만 감정요항표에는 공부상 오피스텔로 명시되어 있습니다. 임차권에는 주거 이용이 나타나므로 공부상 용도와 실제 사용상태를 입찰 전 대조해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)이며, 도시개발구역·과밀억제권역·수평표면구역· 중요시설물보호지구(공항) 등이 포함됩니다. 토지거래계약 허가 관련 지정도 기재되어 있으므로 해당 호실의 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 오피스텔과 근린생활시설이 분포하지만, 감정평가상 입지 평가만으로 매매 환금성이나 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 유사 오피스텔 실거래와 실제 임대수요를 확인해야 하며, 이 사건에서는 특히 보증금 인수까지 반영한 취득원가가 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 임차인 김세윤의 보증금 130,000,000원 중 예상 미배당액 51,211,520원을 매수인이 인수하는 구조인지 매각물건명세서 원본과 최신 권리관계로 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 낙찰대금 외에 미변제 보증금을 더해 계산하세요. 현재 최저가 기준 실질취득 예상액은 131,851,520원이며, 이것이 가격 판단의 기준입니다.
• 유찰 효과 재점검. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득 예상액이 130,000,000원 부근에 머무릅니다. 최저가 하락폭을 그대로 매입원가 절감액으로 보아서는 안 됩니다.
• 임차권 말소·인도 문제. 보증금 전액 변제가 이루어지지 않으면 임차권등기가 말소되지 않을 수 있습니다. 배당 이후 임차인과의 보증금 정산, 점유·인도 및 임차권 말소 방안을 검토해야 합니다.
• 최근 거래가격 확인. 동일 건물 및 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래 가격과 거래 추세를 확인한 뒤, 최저매각가가 아닌 실질취득액을 기준으로 비교하세요.
• 건축물 용도·규제 확인. 사건상 근린시설, 공부상 오피스텔, 임차인의 주거 이용 상태를 대조하고 건축물대장·토지이용계획 및 관련 허가사항을 확인하세요.
• 체납·배당원본 확인. 관리비 체납, 조세채권, 집행비용, 우선변제 관련 사항에 따라 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 자료를 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”

이 사건에서 가장 경계해야 할 숫자는 감정가의 64%라는 할인율입니다. 최저매각가는 80,640,000원이지만, 대항력 있는 김세윤의 임차보증금 130,000,000원 중 51,211,520원을 인수할 것으로 예상됩니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득 예상액은 131,851,520원으로, 감정가 126,000,000원보다 높습니다.

더 유찰되어 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 함께 늘어나는 만큼 실질취득은 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 실제 시세와 비교할 때도 최저가가 아니라 이 실질취득액을 기준으로 삼아야 합니다. 현재로서는 최근 실거래 시세와의 우열을 확정할 수 없으므로 단순 저가 매물로 평가할 근거가 부족합니다. 결론은 입찰 보류 및 선순위 임차보증금 인수구조의 재확인입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 보증금 인수까지 포함한 실제 취득원가입니다.