서울남부지방법원 2025타경14249. 서울 강서구 마곡동 우성르보아투 제10층 제1010호입니다. 등기상 소유자는 박재범이고, 2020.11.26. 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 120,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 김세윤의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.11.02., 전입 및 점유개시는 2022.12.02., 확정일자는 2022.11.02.이며 보증금은 130,000,000원입니다.
강제경매개시결정은 2026.01.27. 접수됐습니다. 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 현재 최저매각가 100,800,000원을 기준으로 집행비용 2,211,200원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 98,588,800원뿐입니다. 남는 보증금 31,411,200원은 변제되지 않는 한 임차권이 말소되지 않고 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14249 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 739-2 우성르보아투 제10층 제1010호 · 서울특별시 강서구 마곡중앙5로 87 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 용도 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제10층 제1010호 |
| 소유자 | 박재범 · 2020.11.26. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 137,971,124원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 먼저다
이 사건의 기준 권리는 2026.01.27. 접수된 강제경매개시결정입니다. 그런데 김세윤의 임대차는 계약 2022.11.02., 전입·점유 2022.12.02.로 그보다 앞섭니다. 임차권등기는 2024.12.03. 접수됐고, 보증금 130,000,000원 전액을 대상으로 합니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 인수권리로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제 모두 있지만 전액 회수는 어렵다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세윤 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2022.12.02. | 2022.11.02. | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 김세윤은 보증금 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 배당요구도 했습니다. 문제는 배당순위보다 매각대금 자체가 보증금보다 작다는 점입니다. 현재 회차 기준 예상배당은 98,588,800원, 부족분은 31,411,200원입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 100,800,000원 | 31,411,200원 | 132,211,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 80,640,000원 | 51,211,520원 | 131,851,520원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 64,512,000원 | 67,049,216원 | 131,561,216원 |
표에서 보듯 최저매각가는 100,800,000원에서 80,640,000원, 64,512,000원으로 내려가지만 인수액은 31,411,200원에서 51,211,520원, 67,049,216원으로 반대로 증가합니다. 실질취득액은 각각 132,211,200원·131,851,520원·131,561,216원으로 큰 차이가 없습니다. 이 사건은 “유찰 = 실질가격 하락”이 성립하지 않는 인수형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,200원 |
| 1. 임차인 김세윤 보증금 | 130,000,000원 | 98,588,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 137,971,124원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차인 김세윤의 보증금 부족분 31,411,200원이 매수인 인수로 남습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액 137,971,124원은 예상배당 0원이며, 미배당액은 137,971,124원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송화초등학교 남측 인근이며, 주변에 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역 등이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 제10층 제1010호이며, 급·배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·가로장방형 토지이며 북측·남측·서측 도로에 접합니다. 공시지가는 8,371,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역(마곡도시개발사업)·도시개발구역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 100,800,000원에 낙찰받아도 예상 인수액 31,411,200원을 더한 총부담은 132,211,200원입니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 2회 유찰 시 실질취득 131,851,520원, 3회 유찰 시 131,561,216원으로 낙찰가 하락 폭만큼 총부담이 줄지 않습니다.
- 임차보증금 변제 여부 확인. 김세윤의 보증금 130,000,000원이 전액 변제되지 않으면 임차권은 말소되지 않는 구조입니다.
- 명도와 인수는 별개. 임차권등기가 있고 대항력이 인정되는 사건이므로 배당 후 잔액과 인도 조건을 함께 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부상 용도는 오피스텔입니다. 실제 이용 및 입찰 목적과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 일반상업지역·마곡도시개발사업 지구단위계획구역을 비롯한 각종 토지이용 제한을 입찰 목적에 맞게 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰”보다 “보증금 130,000,000원”을 먼저 봐야 한다
이 사건은 최저매각가 숫자만 보면 감정가 126,000,000원에서 100,800,000원까지 내려온 1회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 대항력 있는 김세윤의 임차보증금이 130,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 31,411,200원이 매수인에게 남습니다. 그 결과 현재 실질취득액은 132,211,200원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어 2회 유찰 시 실질취득 131,851,520원, 3회 유찰 시 131,561,216원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 시장가 대비 가격 메리트는 확인할 수 없고, 현재 자료만으로는 낮은 최저가를 근거로 싸다고 평가할 수 없습니다.
