서울남부지방법원 2026타경39. 서울 구로구 구로동 724-11의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 현황은 단독주택(방2·주방 및 거실·욕실·다용도실)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 송영곤 씨이고, 2015.12.01. 소유권을 취득했습니다. 2016.02.24. 설정된 구로2동새마을금고 근저당권 채권최고액 167,700,000원이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수권리는 0원으로 판단됩니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 물건 자체의 확인입니다. 공부상 면적은 37.44㎡인데 매각물건명세서 비고에는 현황 실측이 약 50㎡로 기재되어 있고, 추후 측량을 통한 재확인이 요구됩니다. 여기에 인근에 버스정류장이 있으나 본건까지 차량 진입이 곤란해 교통상황은 다소 불편하다고 평가되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경39 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 724-11 도로명주소: 서울특별시 구로구 구로동로21가길 5-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택(방2·주방 및 거실·욕실·다용도실) |
| 소유자 | 송영곤 (2015.12.01. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 350,820,000원 / 224,524,800원 (감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구로새마을금고 / 133,202,830원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2016.02.24. 을구 9번 근저당권, 채권최고액 167,700,000원의 구로2동새마을금고입니다. 2025.12.12. 중소기업은행 가압류 17,746,639원, 2026.02.12. 임의경매개시결정, 2026.03.18. 이선규 가압류 8,287,000원은 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 2018.09.12. 국·구로세무서 압류는 2018.12.28. 해제 및 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 보증금 인수 없음
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 전입신고일이 2023.04.05.로 말소기준권리인 2016.02.24. 이후이므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고도 없습니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHENG CHENGZHE | 2023.04.05 | 15,000,000원 | 650,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 없음은 전입신고일이 말소기준권리 이후라는 조사 결과에 따른 것입니다. 확정일자가 확인되지 않아 임차인 최우선변제 여부는 배당표에 반영하지 않았습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 64%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 상태로 감정가 350,820,000원의 64%인 224,524,800원이 최저매각가입니다. 실질취득도 인수액 0원이므로 현재 회차 낙찰가 가정에서는 224,524,800원입니다.
다만 실거래 평균·최신 거래가가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 맞습니다. 이 사건에서는 가격 자체보다 면적 차이와 현황 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,524,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,943,347원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 구로2동새마을금고 | 167,700,000원 | 167,700,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 17,746,639원 | 17,746,639원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 이선규 | 8,287,000원 | 8,287,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,847,814원 |
현재 회차에서는 채권 합계 193,733,639원이 전액 배당되고 소유자 잔여 26,847,814원이 남는 가정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 구로동 소재 구로2동주민센터 남측 인근으로, 저층 중심의 단독·다가구·다세대주택 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 대체로 무난하다고 평가됩니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으나 본건까지 차량 진입이 곤란하여 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 연와조 콘크리트 평스라브지붕 단층 건물이며, 외벽은 적벽돌 쌓기 및 시멘트 몰탈 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 바닥은 장판 및 일부 타일붙임, 창호는 하이샷시 및 칼라샷시입니다.
- 연혁. 사용승인일은 미상이며, 2000.12.19. 증축·대수선이 있었던 것으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 63.0㎡, 제2종일반주거지역, 완경사·가로장방 형태이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 2,689,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역이 기재되어 있어 실제 적용 범위 확인이 필요합니다.
- 하자·차이. 위반건축물 사항은 없지만, 매각물건명세서 비고상 공부상 면적 37.44㎡와 현황 약 50㎡의 차이가 있어 측량 재확인이 요구됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 할인율에 현혹되지 않기. 현재 최저가 224,524,800원은 감정가의 64%지만 실거래 비교가 없어 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
- 면적부터 확인. 공부상 37.44㎡와 현황 약 50㎡의 차이가 이 사건의 가장 큰 확인사항입니다. 측량을 통해 실제 면적과 권리관계를 재확인하세요.
- 임차인 확인. ZHENG CHENGZHE의 보증금 15,000,000원·월세 650,000원이 조사됐지만 대항력은 없습니다. 확정일자가 확인되지 않으므로 배당 관련 사항은 원본 서류로 확인하세요.
- 명도·점유. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도 절차와 협의 가능성을 고려하세요.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 179,619,840원, 4회 유찰 시 143,695,872원으로 내려가며 미배당은 각각 17,428,477원·52,849,509원이 됩니다. 회차별 가격과 배당구조를 함께 보세요.
- 관리·현장 확인. 현황 이용상태가 단독주택이고 차량 진입이 곤란하므로 실제 접근성, 주차, 현장 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 측량 결과를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 바로 입찰”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 깔끔합니다. 2016.02.24. 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 1명도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 다릅니다. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 시세 메리트를 인정할 수 없고, 실거래 평균·최신 거래가가 없어 가격 판단은 보류해야 합니다. 오히려 공부상 37.44㎡와 현황 약 50㎡의 차이, 차량 진입 곤란, 단층 단독주택 현황이라는 물건 특성이 실제 가치와 환금성을 좌우할 가능성이 큽니다.
권리는 합격, 가격은 보류, 면적은 반드시 재확인. 이 사건의 입찰 판단은 최저가 할인율보다 실제 면적과 현황을 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
