서울남부지방법원 2026타경39. 서울 구로구 구로동 724-11의 토지와 건물로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 현황은 단독주택(방2, 주방 및 거실, 욕실, 다용도실) 이용입니다. 소유자 송영곤은 2015.09.02 매매를 원인으로 취득해 2015.12.01 소유권이전등기를 마쳤고, 2016.02.24 구로2동새마을금고 앞으로 채권최고액 167,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.12.12 중소기업은행 가압류 17,746,639원, 2026.02.12 임의경매개시결정, 2026.03.18 이선규 가압류 8,287,000원이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경39 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 724-11 · 서울특별시 구로구 구로동로21가길 5-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택(방2, 주방 및 거실, 욕실, 다용도실) |
| 토지 | 63.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,689,000원/㎡ |
| 건물 구조 | 연와조 콘크리트 평스라브지붕 단층 · 2000.12.19 증축·대수선 기재 |
| 소유자 | 송영곤 (2015.09.02 매매, 2015.12.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 350,820,000원 / 280,656,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구로새마을금고 / 133,202,830원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 대항력 없음
실제 임차인은 1명입니다. ZHENG CHENGZHE의 전입신고일은 2023.04.05로, 말소기준권리인 2016.02.24 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며 보증금 15,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 다만 실제 점유자가 있는 만큼, 인수금액이 없다는 사실과 점유 이전·명도 절차는 별개의 문제로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHENG CHENGZHE | 미상 | 2023.04.05 | 15,000,000원 | 650,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 80%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 280,656,000원으로 감정가 350,820,000원의 80%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰됐으니 싸다”는 식의 가격 가점을 주기 어렵고, 실제 응찰가를 정하기 전에 현장 상태와 주변 거래수준을 따로 확인해야 합니다.
또한 감정평가에서는 본건까지 차량의 진입이 곤란하고 일반적인 교통상황이 다소 불편하다고 판단했습니다. 토지 현황 역시 도로접면이 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 이런 요소는 단순한 감정가 할인율보다 실제 이용성과 환금성 판단에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 280,656,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,729,184원 |
| 2. 근저당 · 구로2동새마을금고 | 167,700,000원 | 167,700,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 17,746,639원 | 17,746,639원 |
| 4. 가압류 · 이선규 | 8,287,000원 | 8,287,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 82,193,177원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 193,733,639원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 82,193,177원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로2동주민센터 남측 인근으로, 주위는 저층 중심의 단독·다가구주택 및 다세대주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으나 본건까지 차량 진입이 곤란하여 일반적인 교통상황은 다소 불편한 것으로 판단됐습니다.
- 이용. 현황은 단독주택으로 방2, 주방 및 거실, 욕실, 다용도실 형태로 이용 중입니다.
- 토지. 63.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 지형은 완경사·가로장방, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·장애물제한표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·소규모주택정비 관리지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 연와조 콘크리트 평스라브지붕 단층으로, 2000.12.19 증축·대수선 이력이 기재돼 있으며 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 면적 재확인. 공부상 37.44㎡와 현황 실측 약 50㎡ 차이가 기재돼 있으므로, 명세서 비고대로 추후 측량을 통한 재확인이 핵심입니다.
- 차량 진입 확인. 감정평가에서 본건까지 차량 진입이 곤란하다고 판단했습니다. 현장 답사로 실제 진입 동선과 이용 불편을 직접 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. ZHENG CHENGZHE는 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만 실제 임차인 1명이 확인되므로 점유 상태와 인도 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 예상배당표 역시 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 구조입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 280,656,000원은 감정가의 80%이지만, 이 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 응찰가 산정 전 주변 거래수준을 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 임차인 전입, 배당요구 여부, 세금 및 매각물건명세서의 최신 내용을 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장성이 강한 물건
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.02.24 구로2동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 ZHENG CHENGZHE도 2023.04.05 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 권리보다 가격과 현장입니다. 현재 최저가 280,656,000원은 감정가 350,820,000원의 80%이지만 그것만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 차량 진입 곤란, 공부상 37.44㎡와 실측 약 50㎡의 차이, 단독주택 이용상태와 토지 조건은 아파트식 숫자 비교보다 현장 확인의 비중을 높입니다. 권리상 인수는 0원, 가격 메리트는 보류, 측량·진입·점유 확인이 입찰 전 핵심인 사건입니다.
