제주지방법원 2025타경2111. 서귀포시 강정동 유피테르4차 비동 1층 101호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2023.07.05. 서귀포시산림조합 근저당권 390,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사엉또건설 근저당권 60,000,000원과 국민건강보험공단·의정부시·국의 압류, 비씨카드 주식회사의 가압류, 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 “인수 0원”만 보고 끝내면 안 됩니다. 현장조사 때 소유자와 관계인이 부재해 외부에서 확인 가능한 건물상황과 탐문조사, 평가전례, 건축물현황도 등을 고려해 평가됐고, 감정평가서도 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 등기상 권리 구조와 별개로 실제 점유자, 점유 원인, 명도 가능성을 현장에서 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2111 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 1905-2 비동 1층101호 · 도로명 제주특별자치도 서귀포시 중산간서로 166 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 이용 · 현장표시 유피테르(JUPITER) B동 |
| 비교면적 / 건물 | 136.32㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 내 1층 101호 · 사용승인일 2022.04.12 |
| 소유자 | 박철진 · 2023.07.05. 소유권이전 · 거래가액 470,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 317,100,000원 · 1회 유찰 · 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포시산림조합 / 321,870,954원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 배당계산상 임차보증금 승계나 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 소유자와 관계인이 부재했습니다. 즉 “임차인 신고가 없다”와 “실제 점유자가 없다”는 같은 의미가 아니므로, 입찰 전 전입·점유 상태와 현장 사용관계를 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 시세의 52.4%
유피테르4차는 총 16세대이며, 비교면적 136.32㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 501,000,000원, 최신 거래는 2023.09의 605,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 605,000,000원이며 표본은 1건입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 317,100,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 52.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 136.32㎡ | 4 | 605,000,000원 |
| 2022.08 | 136.32㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2022.06 | 136.32㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2022.06 | 136.32㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2022.05 | 136.32㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 전체 평균 | 136.32㎡ | 5건 | 501,000,000원 |
가격지표만 보면 현재 최저가는 전체 실거래 평균의 63.3%, 최근 12개월 평균의 52.4%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 27.4%로 표시돼 있어, 제공된 지표에서는 하락 추세가 확인되지 않습니다. 다만 최근 12개월 평균은 1건의 거래에 기반하므로, 이 금액 하나를 현재 시세 전체로 단정하기보다 2022.05~2023.09 실거래 범위와 현장 상태를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,239,400원 |
| 2. 근저당 · 서귀포시산림조합 | 390,000,000원 | 311,860,600원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엉또건설 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비씨카드 주식회사 | 29,702,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 479,702,355원 중 예상 배당액은 311,860,600원이고, 미배당액은 167,841,755원입니다. 신청채권자 서귀포시산림조합도 현재 회차에서는 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되는 경우 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 농업기술원 동측 인근이며, 시가지 주변과 지방도변에 단독주택·음식점·소매점·과수원·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로인 중산간도로에 접하며, 지적상 도로 폭은 약 25m입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2022.04.12. 기본 위생·급배수·승강기·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 건축계획심의대상구역·공장설립제한지역·하수처리구역·가축사육제한구역이 포함되고, 절대보전지역과 도로구역에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 3,574.0㎡, 사다리형·완경사, 광대로한면이며 공시지가는 310,500원/㎡입니다.
- 환금성. 유피테르4차는 16세대이고 실거래 확인 건수는 5건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%로 가격 할인과 별개로 재매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장조사 당시 소유자와 관계인이 부재했고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 입찰 전에 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국민건강보험공단·의정부시·국의 압류가 존재합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는지 확인해 실제 배당순위를 점검하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 317,100,000원은 최근 12개월 평균 605,000,000원의 52.4%입니다. 다만 최근 12개월 거래 표본은 1건이므로 개별 호수 상태와 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대이며 경매 통계상 매각률은 0.0%입니다. 취득가뿐 아니라 향후 매도 가능성과 매수층을 함께 점검하세요.
- 현장표시 대조. 현장표시는 유피테르(JUPITER) B동이며, 공부상 소재지와 현장 동·호 표시를 직접 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·점유 관련 최신 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인형”
이 물건의 가장 강한 숫자는 52.4%입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 317,100,000원이 최근 12개월 평균 및 최신 거래 605,000,000원의 52.4%이고, 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하는 점도 구조상 명확합니다.
반면 확인해야 할 요소도 분명합니다. 현장조사 당시 관계인을 만나지 못했고 임대관계가 미상이며, 국세·지방세 압류 3건의 우선순위가 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 유피테르4차는 16세대이고 실거래도 5건에 그쳐 환금성 판단 역시 보수적 접근이 필요합니다. 따라서 이 사건은 “싸 보이니 바로 입찰”이 아니라, 점유와 세금만 확인되면 가격 경쟁력이 살아나는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
