제주지방법원 2025타경2111. 서귀포시 강정동 유피테르4차 B동 1층 101호, 전용 136.32㎡의 다세대 물건으로 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 현 소유자 박철진은 2023.05.30 매매를 원인으로 거래가액 470,000,000원에 취득했고, 같은 날 등기된 2023.07.05 서귀포시산림조합 근저당권 390,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 주식회사엉또건설 근저당 60,000,000원과 압류 3건, 비씨카드 가압류 29,702,355원, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리구조는 비교적 단순하지만 현황조사는 별도로 봐야 합니다. 등재된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이지만, 감정요항에는 임대관계 미상으로 적혀 있습니다. 또한 현장조사 당시 소유자 및 관계인이 부재해 내부를 직접 확인하지 못하고 외부에서 확인 가능한 건물상황·탐문·평가전례·건축물현황도 등을 바탕으로 일반적인 상태를 기준으로 평가했습니다. 권리상 인수 0원과 실제 점유·내부상태 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경2111 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 1905-2 비동 1층101호 · 도로명 제주특별자치도 서귀포시 중산간서로 166 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 136.32㎡ · 지하1층·지상4층 내 1층 101호 |
| 소유자 | 박철진 (2023.05.30 매매 · 거래가액 470,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 453,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포시산림조합 / 321,870,954원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2022.04.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.07.05 서귀포시산림조합 근저당권 390,000,000원입니다. 2022.05.11 부천중앙새마을금고 근저당권 5,390,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 신탁등기도 말소됐습니다. 현 소유자 박철진의 소유권이전과 동시에 설정된 서귀포시산림조합 근저당 이후의 주식회사엉또건설 근저당, 국민건강보험공단·의정부시·국의 압류, 비씨카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 6.05억만 보면 싸지만, 같은 1층 거래는 4.50억
유피테르4차 전용 136.32㎡의 확인된 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 501,000,000원, 최저 450,000,000원, 최고 605,000,000원입니다. 최근12개월 평균 지표와 최신 거래는 모두 605,000,000원으로 표시돼 있고 표본은 1건입니다. 현재 최저가 453,000,000원은 이 지표의 74.9%이므로 숫자만 놓고 보면 차이가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 136.32㎡ | 4 | 605,000,000원 |
| 2022.08 | 136.32㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2022.06 | 136.32㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2022.06 | 136.32㎡ | 3 | 470,000,000원 |
| 2022.05 | 136.32㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 평균 | 136.32㎡ | 5건 | 501,000,000원 |
여기서 신건 가격을 무조건 저평가라고 보는 것은 위험합니다. 최고가이자 최신 거래 605,000,000원은 4층이고, 현재 경매 물건은 1층입니다. 같은 1층 거래는 2022.05의 450,000,000원으로 현재 최저가 453,000,000원과 매우 가깝습니다. 반면 제공된 가격 추세 지표는 최근 구간이 이전 구간보다 27.4% 높은 것으로 나타납니다. 즉 가격 흐름 자체는 하락 지표가 아니지만, 최신 실거래가 2023.09이므로 현재 가격 판단에는 거래 시점과 층 차이를 반드시 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 453,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,930,000원 |
| 2. 근저당 · 서귀포시산림조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엉또건설 | 60,000,000원 | 56,070,000원 |
| 4. 가압류 · 비씨카드 주식회사 | 29,702,355원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 479,702,355원 중 446,070,000원이 배당되고 33,632,355원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 453,000,000원 | 446,070,000원 | 33,632,355원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 362,400,000원 | 356,526,400원 | 123,175,955원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 289,920,000원 | 285,061,120원 | 194,641,235원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 서귀포시산림조합도 청구액 321,870,954원을 전부 충족하지 못하는 시나리오입니다. 다만 후순위 채권자의 미배당과 매수인의 인수 여부는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 농업기술원 동측 인근으로, 시가지 주변·지방도변 주택 및 농경지대가 형성돼 단독주택·음식점·소매점·과수원·전 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로인 중산간도로에 접하며 지적상 도로 폭은 약 25m입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상4층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 2022.04.12입니다. 승강기·천장형 시스템에어컨·가스보일러 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,574㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 사다리형·완경사·광대로한면 조건입니다. 공시지가는 310,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역·공장설립제한지역·건축계획심의대상구역·하수처리구역에 해당하며 절대보전지역과 도로구역은 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 유피테르4차는 16세대이며 확인된 동일면적 실거래는 5건입니다. 거래가격은 450,000,000원부터 605,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 소유자 및 관계인이 부재해 내부 확인 없이 일반적인 상태를 기준으로 평가됐다는 점을 반영해야 합니다.
- 가격 비교의 층 보정. 최신 605,000,000원 거래는 4층이고 현재 물건은 1층입니다. 같은 1층 450,000,000원 거래와 함께 비교해야 합니다.
- 거래 시점 확인. 최신 확인 거래월은 2023.09입니다. 신건 453,000,000원의 가격 메리트는 현재 시점의 추가 거래자료와 대조하는 것이 핵심입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 관련 압류가 있어 당해세가 존재하면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.14입니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부와 실제 점유상태를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 깔끔하지만, 신건 가격의 해석은 보수적으로
이 물건의 가장 큰 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 최근12개월 평균 지표 605,000,000원과 비교하면 신건 최저가 453,000,000원은 74.9%로 낮고, 제공된 추세 지표도 최근 구간이 이전보다 27.4% 높은 흐름입니다.
그러나 실거래를 층별로 보면 판단은 조금 달라집니다. 605,000,000원은 4층 거래이고, 현재 경매 대상과 같은 1층 거래는 450,000,000원입니다. 게다가 최신 확인 거래월 자체가 2023.09이고 내부 상태와 임대관계도 현장에서 확정되지 않았습니다. 따라서 결론은 “권리는 양호, 가격은 조건부 매력”입니다. 6.05억 하나만 보고 큰 할인으로 단정하기보다는 1층이라는 조건과 실제 내부·점유상태를 확인한 뒤 4.53억의 적정성을 판단하는 것이 맞습니다.
