600,800,000원
서울남부지방법원 2026타경3046. 서울 강서구 화곡동 강서아이파크 제7층 제701호 아파트입니다. 권리의 기준점은 2015.04.24. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이 권리 뒤에 설정된 예가람저축은행 근저당권과 서울신용보증재단·농협캐피탈·국민은행·신한카드· 소상공인시장진흥공단·하나캐피탈·오케이저축은행의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 600,800,000원입니다. 같은 면적대의 최근 12개월 평균은 736,714,285원, 최신 거래는 830,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.8% 높은 흐름입니다. 감정가 751,000,000원에서는 시세와 큰 차이가 없었지만, 한 차례 유찰된 현재 가격은 최근 12개월 평균의 81.6%까지 내려왔습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3046 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 980-21 강서아이파크 제7층 제701호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 · 지상15층 건 내 제7층 |
| 시세 비교면적 | 82.088㎡ · 동일 면적대 매칭 |
| 소유자 | 정성태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 751,000,000원 / 600,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 125,797,562원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 단지 | 강서아이파크 · 96세대 · 2005.12.02 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금 승계액은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 인도 상황은 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 81.6%
강서아이파크 동일 면적대 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 706,833,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근인 12개월 거래 7건 평균 736,714,285원을 우선했습니다. 최신 거래는 2026.06 830,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 10.8% 상승했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 83.08㎡ | 4 | 830,000,000원 |
| 2026.05 | 82.09㎡ | 11 | 760,000,000원 |
| 2026.01 | 83.08㎡ | 4 | 710,000,000원 |
| 2025.12 | 83.08㎡ | 6 | 727,000,000원 |
| 2025.10 | 83.08㎡ | 8 | 723,000,000원 |
| 2025.10 | 82.09㎡ | 4 | 707,000,000원 |
| 2025.07 | 82.09㎡ | 12 | 700,000,000원 |
| 2025.06 | 83.08㎡ | 10 | 630,000,000원 |
| 2025.05 | 82.09㎡ | 5 | 695,000,000원 |
| 2025.01 | 83.08㎡ | 10 | 700,000,000원 |
| 2024.12 | 83.08㎡ | 6 | 650,000,000원 |
| 2024.12 | 83.08㎡ | 6 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 736,714,285원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 706,833,333원 |
현재 최저가 600,800,000원은 전체 평균의 85.0%이고, 더 중요하게는 최근 12개월 평균의 81.6%입니다. 최근 시세 추세가 +10.8%이고 최신 거래가 830,000,000원인 점까지 함께 보면, 현재 회차는 신건 때보다 가격 경쟁력이 뚜렷해졌습니다.
③ 예상배당표 (매각가 600,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,408,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 172,800,000원 | 172,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사예가람저축은행 | 450,000,000원 | 419,592,000원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 25,920,640원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 25,096,057원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 9,105,943원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 9,707,967원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,490,445원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,857,960원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 77,255,910원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 10,487,589원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 796,722,511원, 예상 배당액은 592,392,000원으로 미배당 204,330,511원이 발생합니다. 이는 후순위 채권자의 배당 부족이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 600,800,000원 | 592,392,000원 | 204,330,511원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 480,640,000원 | 473,433,600원 | 323,288,911원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 384,512,000원 | 378,328,832원 | 418,393,679원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상15층 건물의 제7층 제701호이며, 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
- 토지. 평지의 정방형 토지이며 공동주택과 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 7,730,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 강서아이파크는 96세대, 2005.12.02 준공 단지이며 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 7건, 최근 시세 추세는 +10.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 조건을 현장에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 말소기준 원본 대조. 2015.04.24. 근저당권의 채권최고액 172,800,000원과 2023.04.21. 변경액 144,900,000원을 등기 원본과 배당 관련 서류에서 함께 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 600,800,000원은 최근 12개월 평균 736,714,285원의 81.6%입니다. 전체 평균 706,833,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 830,000,000원을 우선해 판단하는 편이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 최근 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.8% 높아 하락장 보정에 따른 감점 요인은 나타나지 않습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수 용도지역·지구가 기재되어 있으므로 입찰 전 적용 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 부담은 낮고, 1회 유찰에서 가격이 열렸다
이 물건의 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인도 없습니다. 동시에 현재 최저가 600,800,000원은 최근 12개월 평균 736,714,285원의 81.6%까지 내려와 있습니다. 최신 거래는 830,000,000원이고 최근 시세 추세도 +10.8%입니다.
신건 감정가 751,000,000원에서는 시세 대비 큰 할인 폭을 기대하기 어려웠지만, 한 번 유찰된 현재 회차에서는 상황이 달라졌습니다. 다수의 후순위 채권 때문에 배당 부족은 발생해도 그 부족분이 매수인 인수로 연결되는 구조는 아니며, 예상 인수액은 0원입니다. 권리는 양호하고, 현재 가격도 최근 시세보다 낮다. 다만 임대관계 미상과 말소기준 근저당의 변경 기록은 원본 서류에서 마지막으로 확인해야 할 지점입니다.
