서울남부지방법원 2026타경3203. 구로동 마인드에코프라움 2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건은 등기상 후순위 권리 자체보다도, 말소기준인 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 2022.03.07. 전입·점유를 갖춘 임차인 류익환의 대항력이 핵심입니다. 임차보증금은 312,000,000원이고 확정일자는 2022.01.27., 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가에서는 전액 변제가 되지 않습니다.
매각물건명세서에는 이 임차권등기가 보증금 전액을 변제받지 못하면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서 류익환에게 돌아가는 금액은 221,641,600원이고, 보증금 중 90,358,400원이 남습니다. 이 금액이 매수인에게 넘어오므로, 단순 최저가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 판단해야 하는 대표적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 98-14 마인드에코프라움 제2층 제203호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구로중앙로18길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 대상 면적 | 38.94㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상14층 중 2층 · 사용승인 2019.01.29. |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 225,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 378,812,598원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력
말소기준은 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 2022.03.07. 류익환의 전입·점유가 있어 대항력이 인정되고, 확정일자도 2022.01.27.로 갖추고 있습니다. 임차권등기 자체는 2023.12.29. 접수됐지만, 대항력의 기초가 되는 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 등기라는 이유만으로 임차보증금 위험이 사라지는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류익환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.07 | 2022.01.27 | 312,000,000원 | 2023.12.29 | 대항력 있음 우선변제 승계 중복 아님 |
② 가격 판단 — 2.256억이 아니라 실질취득 약 3.16억
현재 최저매각가는 감정가의 80%인 225,600,000원입니다. 이 숫자만 놓고 최근 12개월 실거래 368,000,000원과 비교하면 최저가는 최근 시세의 61.3%로 보입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 미배당 임차보증금을 추가로 인수하기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 225,600,000원 | 90,358,400원 | 315,958,400원 |
| 2회 유찰 시 | 180,480,000원 | 134,846,720원 | 315,326,720원 |
| 3회 유찰 시 | 144,384,000원 | 170,437,376원 | 314,821,376원 |
보듯이 낙찰가가 225,600,000원에서 180,480,000원, 다시 144,384,000원으로 내려가도 인수액은 90,358,400원에서 134,846,720원, 170,437,376원으로 커집니다. 결국 실질취득은 약 3.15억~3.16억원대에 머뭅니다. 이 유형에서는 유찰 횟수가 늘어 최저가가 크게 내려가는 모습만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단할 수 없습니다.
③ 실거래 — 최근 가격은 3.68억, 추세는 -5.6%
마인드에코프라움은 45세대, 사용승인 2019.01.29.입니다. 면적 매칭 거래는 2건이며, 최근 12개월 거래는 2026.05.의 368,000,000원 1건입니다. 전체 2건 평균은 379,000,000원이지만, 가격 판단은 오래된 2022.03. 거래 390,000,000원이 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 -5.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 37.89㎡ | 6 | 368,000,000원 |
| 2022.03 | 35.34㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 368,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 315,958,400원은 최근 12개월 거래 368,000,000원보다 낮습니다. 따라서 실질취득 기준으로는 최근 거래보다 가격 여유가 존재합니다. 다만 표본이 최근 12개월 1건뿐이고 가격 추세가 -5.6%이므로, 과거 전체 평균 379,000,000원을 근거로 가격 점수를 높게 잡는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,958,400원 |
| 1. 임차인 류익환 보증금 | 312,000,000원 | 221,641,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 378,812,598원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 225,600,000원에서 집행비용 3,958,400원을 제외한 221,641,600원이 임차인에게 우선 배당됩니다. 임차보증금 부족분 90,358,400원은 매수인 인수로 남습니다. 주택도시보증공사 가압류와 한국주택금융공사 신청채권에는 이 가정에서 배당이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로구청 동측 인근으로 아파트, 학교, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 대림역(2·7호선)이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상14층으로 사용승인일은 2019.01.29.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 소화전, 기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 세로장방형 토지이며 남동측 약 12미터 포장도로와 접합니다. 공시지가는 8,049,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 등의 지정 정보가 있습니다.
- 거래 표본. 마인드에코프라움은 45세대이고 면적 매칭 거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 많지 않아 개별 호실 가격 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 225,600,000원이 아니라 인수 90,358,400원을 더한 315,958,400원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가 180,480,000원, 3회 유찰 시 144,384,000원까지 내려가도 인수액이 각각 134,846,720원, 170,437,376원으로 증가합니다.
- 임차권 말소 조건. 류익환의 임차권은 보증금 전액을 변제받지 못하면 말소되지 않는다는 명세서 내용을 반드시 원본에서 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔), 임차인 사용은 주거로 기재되어 있으므로 실제 이용과 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래 368,000,000원은 이전 거래 390,000,000원 대비 -5.6% 흐름입니다. 과거 전체 평균 379,000,000원만으로 상단 가격을 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득은 거의 그대로”
이 사건을 최저가 225,600,000원짜리 물건으로 보면 판단이 크게 어긋납니다. 류익환의 임차보증금 312,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있기 때문에, 현재 회차에서는 90,358,400원을 매수인이 추가로 인수합니다. 그 결과 실질취득은 315,958,400원입니다.
2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 약 3.15억~3.16억원대에 머뭅니다. 최근 12개월 실거래 368,000,000원보다 낮다는 가격 여유는 있지만, 최근 가격 흐름은 -5.6%이고 거래 표본도 적습니다. 결론은 “최저가 할인은 착시, 실질취득 기준으로는 최근 거래보다 낮지만 대항력 임차인 인수와 하락 추세를 감수해야 하는 B급 물건”입니다.
