서울남부지방법원 2026타경3203. 서울 구로구 구로동 마인드에코프라움 제2층 203호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가서의 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 전용면적은 38.94㎡이고, 지상 14층 건물 중 2층에 위치합니다. 이 물건은 감정가 282,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 180,480,000원까지 내려왔습니다.

그런데 가격만 보면 놓치기 쉬운 권리가 있습니다. 임차인 류익환은 2022.03.07. 전입·점유했고, 2022.01.27. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류는 2023.08.30. 설정됐으므로, 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다. 임차보증금은 312,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다.

매각물건명세서에도 보증금 전액이 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 인수 조건이 명시되어 있습니다. 따라서 경매대금에서 임차인이 배당받지 못한 보증금은 매수인의 부담으로 남게 됩니다. 이 사건의 관건은 유찰 횟수가 아니라 대항력 임차인의 보증금과 실제 취득원가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2022.03.07.입니다. 임차인 류익환의 전입 및 점유 개시일이 2023.08.30. 말소기준 가압류보다 앞서기 때문입니다. 이후 2023.12.29. 임차권등기가 이루어졌지만, 임차권등기 접수일이 늦다는 이유만으로 기존 대항력을 부정할 수 없습니다.

갑구의 주택도시보증공사 가압류, 국의 압류, 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 등기상 압류·가압류의 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 특히 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 이 사건에서 갑구 가압류 채권자로 나타나며, 한국주택금융공사는 강제경매 신청채권자입니다. 이들을 별도 임차인으로 계산하거나 각 기관의 청구금액을 류익환의 임차보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 류익환 1명이고, 인수 판단의 기준이 되는 보증금은 312,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가 1.80억이 아니라 실질취득 3.15억 기준

마인드에코프라움의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 379,000,000원이지만, 2022년 거래가 포함되어 있어 최근 시세 판단에는 주의가 필요합니다. 가장 최근 거래는 2026.05. 368,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 해당 1건의 368,000,000원입니다.

최저매각가 180,480,000원은 최근 거래가 368,000,000원의 49.0%에 해당합니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 그 계산은 인수해야 할 임차보증금 134,846,720원을 제외한 비교입니다.

현재 회차 기준 실질취득금액은 315,326,720원으로 최근 실거래 368,000,000원의 약 85.7%입니다. 최근 거래보다 약 52,673,280원 낮은 수준이지만, 이는 세금·취득 부대비용·인도 관련 비용을 제외한 금액입니다. 또한 비교 실거래의 전용면적은 37.89㎡, 6층으로 본건의 38.94㎡, 2층과 조건이 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,480,000원 가정)

집행비용을 차감한 매각대금 전액이 임차인 우선배당에 충당되는 추정입니다. 주택도시보증공사 및 한국주택금융공사에 대한 예상배당은 각각 0원이고, 두 채권자의 미배당 합계는 1,657,812,598원입니다. 이 금액 자체를 매수인의 인수액으로 합산하지 않습니다. 국의 압류 관련 세금 및 법정 우선순위, 최우선변제 등은 별도로 확인해야 하며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 인수액이 늘어난다

보증금 인수형 경매에서는 추가 유찰에 따른 최저가 인하가 일반적인 무임차 경매와 전혀 다르게 작동합니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금이 증가하기 때문입니다.

현재 회차에서 4회 유찰 시나리오까지 최저매각가는 64,972,800원 내려가지만, 실질취득 합계의 감소는 909,619원에 불과합니다. 매각대금과 인수액을 합친 금액이 임차보증금 312,000,000원 부근에서 유지되기 때문입니다. 시나리오별 소폭 차이는 추정 집행비용의 변화에 따른 것입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 구로구청 동측 인근에 위치합니다. 주변에 아파트, 학교, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 2·7호선 대림역이 근거리에 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 2019.01.29. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 14층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전 및 기계식주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남동측으로 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 평탄한 세장형으로 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정 이력이 기재되어 있습니다. 아파트 등을 대상으로 하는 2025.10.20.~2026.12.31. 지정도 확인되므로, 본건의 실제 용도 및 취득자 조건에 따른 적용 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 임대관계 및 내부 상태에 대해서는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 단지 규모는 45세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 하락 추세(-5.6%), 단지 평균 유찰 2.5회, 집계 낙찰률 8.33%를 고려하면 단기간 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수 확정. 류익환의 임차보증금 312,000,000원, 예상 우선배당 177,153,280원, 미배당 인수액 134,846,720원을 확인하고 실제 배당 순위를 다시 검증하세요.
• 임차권등기 말소 조건. 전액 변제되지 않으면 임차권등기가 말소되지 않는다는 매각물건명세서 문구가 핵심입니다. 입찰 전 원본 문구와 임차인 권리관계를 직접 대조해야 합니다.
• 주거용 오피스텔 여부. 사건상 근린시설 표기와 업무시설(오피스텔) 공부 용도, 주거 임차권등기가 함께 존재하므로 실제 주거 이용 및 대항력의 법적 요건을 검토하세요.
• 세금 우선순위. 2024.12.17. 서초세무서장 관련 국의 압류가 있습니다. 당해세 및 조세채권의 배당 순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 가능성을 확인하세요.
• 실질취득 기준 입찰가. 최저매각가 180,480,000원만 예산으로 계산하지 말고 인수액을 더한 315,326,720원을 기준으로 취득세, 부대비용 및 인도 관련 비용을 추가 검토하세요.
• 시세 재검증. 최근 확인된 거래는 2026.05. 368,000,000원 1건뿐입니다. 본건과 면적·층이 다른 만큼 인근 유사 오피스텔의 실거래 및 실제 매물가격을 함께 대조하세요.
• 추가 유찰 판단. 최저가가 낮아져도 인수액이 증가해 실질취득이 거의 줄지 않습니다. 추가 유찰 자체를 할인 기회로 판단하지 마세요.
• 점유·인도. 임차권등기가 존재하는 물건으로, 실제 점유 상태와 보증금 정산 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 실제 거주 여부를 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비·시설 점검. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성, 기계식주차장 운영상태, 내부 설비 및 수선비를 확인하세요.
• 경매 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건진행 상황을 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “1.80억에 낙찰받아도 1.80억짜리 물건은 아니다”

이 사건의 가장 큰 함정은 낮아진 최저매각가와 실제 취득원가 사이의 차이입니다. 감정가 282,000,000원에서 2회 유찰된 최저매각가 180,480,000원은 겉보기에는 매력적인 할인처럼 보입니다. 그러나 임차인 류익환의 대항력 있는 보증금 312,000,000원이 남아 있고, 현재 예상 미배당액 134,846,720원을 매수인이 인수하는 구조입니다.

따라서 실제 취득원가는 315,326,720원이며, 이는 추가 유찰이 진행되어도 거의 줄어들지 않습니다. 최근 거래 368,000,000원과 비교하면 일정한 가격 차이는 있지만, 최근 12개월 실거래가 1건이라는 표본 한계와 -5.6%의 하락 추세, 낮은 낙찰률, 임차보증금 정산 부담을 고려해야 합니다.

결론은 명확합니다. 최저가 할인율 36%를 실제 투자 할인율로 착각해서는 안 됩니다. 이 물건의 가치는 실질취득 3.15억원 수준이 인근 동일 조건의 오피스텔 시세 및 환금성에 비추어 타당한지에 달려 있습니다. 임차인 권리와 배당·인수 구조가 최종 확인되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다. 최저가는 낮지만, 권리위험은 높고 가격 메리트는 검증이 필요한 물건입니다.