서울남부지방법원 2026타경3243. 서울 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제403호, 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상의 용도는 오피스텔입니다. 소유자는 사형택이며 2020.04.29. 매매, 거래가액은 245,000,000원입니다. 현재 경매는 2회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 64%인 153,600,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차인 장원석의 보증금 250,000,000원 중 상당액이 매수인에게 넘어오는 인수형 구조입니다.
말소기준권리는 2023.08.30. 갑구 7번 주택도시보증공사 가압류로 잡혀 있고, 이후 갑구 8번 구로구 압류, 갑구 9번 국 압류, 갑구 10번 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 장원석은 2020.05.21. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.03.09.로, 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖습니다. 따라서 최저가가 더 내려가도 인수액이 커져 낙찰가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 감정평가상 공부상 오피스텔 · 제4층 제403호 · 지상8층 |
| 소유자 | 사형택 (2020.04.29. 매매 · 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 153,600,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 288,417,177원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸하지만, 대항력 임차보증금은 인수
핵심은 장원석 임차권입니다. 2020.05.21. 주민등록과 점유가 시작됐고, 확정일자는 2020.03.09.입니다. 임차보증금은 250,000,000원이며 2022.04.18.자로 15,000,000원 증액됐습니다. 2024.05.29. 임차권등기가 접수됐고 같은 날 배당요구도 이뤄졌습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 확인되므로, 현재 회차에서는 150,649,600원만 배당되고 99,350,400원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 장원석 | 2020.05.21 · 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 승계 99,350,400원 |
임대차계약일자 2020.03.08 · 2020.05.21 · 2022.04.18 · 확정일자 2020.03.09 · 배당요구 2024.05.29
② 가격 구조 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 153,600,000원으로 감정가 240,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차의 인수액 99,350,400원을 더하면 매수인의 실질취득은 252,950,400원으로 계산됩니다. 이는 감정가보다 12,950,400원, 5.4% 높은 수준입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 64%) | 153,600,000원 | 99,350,400원 | 252,950,400원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 122,880,000원 | 129,640,320원 | 252,520,320원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 98,304,000원 | 153,865,472원 | 252,169,472원 |
③ 예상배당표 (매각가 153,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,950,400원 |
| 1. 임차인 장원석 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 150,649,600원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 288,417,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 153,600,000원에서 집행비용 2,950,400원을 제외하고 장원석에게 150,649,600원이 배당됩니다. 보증금 부족분 99,350,400원은 매수인 인수로 처리됩니다. 주택도시보증공사 1,279,000,000원과 한국주택금융공사 288,417,177원은 예상배당 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ‘오류IC’ 서측 인근. 업무시설·근린생활시설·다세대주택·연립주택·아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 직선거리 약 400미터 내외에 1호선 경인선 ‘오류동역’이 소재하며, 인근 버스정류장도 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상8층 건물의 제4층 제403호이며, 사용승인은 2019.08.30.입니다. 외벽은 석재 붙임마감 등, 창호는 PVC 창호 등입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수 설비, 승강기설비, 기계식 주차설비가 설치된 것으로 탐문·목측됐으나, 폐문부재로 내부 설비의 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 2필지 일단으로 남동측 하향 완경사지, 사다리형 토지이며 현황은 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 251.0㎡, 공시지가는 3,919,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 서측 및 남측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다. 일반상업지역·도시지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 폐문부재로 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 153,600,000원은 감정가 240,000,000원의 64%지만, 인수 99,350,400원을 더한 실질취득은 252,950,400원입니다.
- 임차권 인수 확인. 장원석의 보증금 250,000,000원 중 현재 99,350,400원이 매수인에게 인수됩니다. 보증금 전액 변제 전에는 임차권등기가 말소되지 않습니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 실질취득 252,520,320원, 4회 유찰 시 252,169,472원으로 계산됩니다. 회차가 내려가도 인수액이 커지는 구조입니다.
- 점유·내부 확인. 폐문부재로 내부확인이 불가능했고 임대관계도 미상입니다. 도시가스 개별난방·승강기·기계식 주차설비의 정상작동 여부도 확인되지 않았습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 공부상 용도는 오피스텔입니다. 현황은 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중이므로 실제 이용상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임차인의 배당 및 인수 조건을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 64% ≠ 실질취득 64%”
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가 153,600,000원이라는 숫자입니다. 감정가 240,000,000원의 64%까지 내려왔지만, 대항력 있는 장원석의 보증금 250,000,000원 중 99,350,400원이 현재 회차에서 매수인에게 인수됩니다. 그래서 실질취득은 252,950,400원으로 감정가보다 오히려 12,950,400원 높습니다.
더 중요한 것은 유찰이 늘어도 구조가 크게 바뀌지 않는다는 점입니다. 3회 유찰 시 실질취득은 252,520,320원, 4회 유찰 시에도 252,169,472원입니다. 즉 낙찰가를 낮추는 전략만으로는 인수부담을 피할 수 없습니다. 권리분석의 결론은 후순위 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부보다 대항력 임차보증금의 승계가 좌우합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 낮지 않은 인수형 물건입니다.
