서울남부지방법원 2026타경3243. 개봉동 라움 제4층 제403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 관련 공부상의 용도는 오피스텔로 확인됩니다. 이 물건의 핵심은 최저가 192,000,000원이 아니라 대항력 임차권의 미배당 보증금입니다. 실제 임차인은 장원석 1명이며, 전입·점유개시는 2020.05.21, 확정일자는 2020.03.09입니다. 말소기준권리인 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 해 우선변제권을 행사합니다.
현재 회차 매각가 192,000,000원을 가정하면 집행비용 3,488,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 188,512,000원이 배당됩니다. 보증금 250,000,000원을 전액 변제하기에는 61,488,000원이 부족하고, 매각물건명세서에도 이 임차권등기는 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는 것으로 명시돼 있습니다. 결국 낙찰자가 치르는 경제적 부담은 192,000,000원 + 61,488,000원 = 253,488,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3243 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 지상 8층 건물 내 제4층 |
| 소유자 | 사형택 (2020.04.29. 매매, 거래가액 245,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 192,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 288,417,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
등기부상 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 구로구 압류, 국 압류, 2024.05.29 장원석 임차권등기, 2026.01.16 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 다만 장원석은 임차권등기 자체가 늦더라도 전입·점유가 2020.05.21로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2020.03.09이므로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 부족분은 낙찰자에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장원석 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.21 | 2020.03.09 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 61,488,000원 |
장원석은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 250,000,000원이며 배당요구가 접수돼 있습니다. 현 회차에서 예상되는 우선변제액은 188,512,000원이고, 나머지 61,488,000원이 매수인 부담으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 장원석 보증금 | 250,000,000원 | 188,512,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 288,417,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 우선변제에서 모두 소진됩니다. 장원석의 미배당 보증금 61,488,000원은 매수인 인수 예상액입니다. 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에는 예상배당이 없습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 오류IC 서측 인근이며, 업무시설·근린생활시설·다세대주택·연립주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 직선거리 약 400미터 내외에 1호선 오류동역이 있으며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용. 폐문부재로 내부 확인은 되지 않았고, 관련 공부상의 용도는 오피스텔입니다. 사용승인은 2019.08.30입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 기계식 주차설비가 설치된 것으로 탐문·목측됐으나 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 도로·토지. 2필지 일단의 사다리형 완경사지 토지이며 서측·남측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다. 일반상업지역에 포함됩니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득액 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 192,000,000원에 장원석 미배당 보증금 61,488,000원을 더해 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차인 인수액은 각각 99,350,400원, 129,640,320원으로 커집니다.
- 임차권 존속 확인. 매각물건명세서상 장원석 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유 상태와 인도 조건을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 기계식 주차·설비 확인. 기계식 주차설비와 내부 설비의 작동 상태가 확인되지 않았으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “1.92억 낙찰”이 아니라 “2.53억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 1회 유찰로 최저가가 192,000,000원까지 내려왔지만, 그 숫자가 매수인의 실제 부담을 대표하지 않습니다. 장원석의 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 매각대금보다 크고, 현 회차에서는 61,488,000원이 미배당으로 남습니다. 따라서 현재 기준 실질취득은 253,488,000원으로 감정가 240,000,000원을 웃돕니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 매각가가 153,600,000원, 122,880,000원으로 내려갈수록 인수액이 각각 99,350,400원, 129,640,320원으로 증가합니다. 낙찰가는 싸져도 총 부담은 약 2.5억원대에 머무는 대항력 임차인 인수형입니다. 이 사건에서는 최저가 할인율보다 임차보증금의 배당·승계 구조를 먼저 봐야 합니다.
